物業收費為什么會那么難

物業費，是物業糾紛的焦點之爭。繳納物業費，是許多業主的心頭之痛；而收繳物業費，也讓眾多物業公司焦頭爛額。不久前，北京市對28個商品房小區展開了一個調查，結果發現，物業收費率平均只達到65%，有1/4的小區收費率只有約30%。同樣在合肥，物業收費率不是很高的現象也普遍存在，據了解，將近半數以上的小區物業收費率連50%都沒有達到。

業內人士認為，當物業費收繳率低于80%時，物業公司將難以維持正常的經營管理活動。這就必然造成現今物業管理“業主欠費——物業虧損——服務減少——更多業主不交費”的惡性循環。那么，物業收費為什么會這么難？業主拒繳物業費的根源在哪？什么辦法才可以治理蔓延全國各大城市的物業費拖欠頑癥？

2006年3月1日，《合肥市物業管理條例》正式實施，記者走訪了合肥市岳西新村、靜心花園、琥珀山莊、南苑新村、安居苑等九個小區，針對物業收費問題進行了調查。

拒繳物業費的理由

我是租戶，為什么讓我繳物業費！

張小姐是安徽舒城縣人，2002年她在合肥讀完四年大學，直接簽到了省城的一家事業單位工作。對于她這樣孤身一人拼搏在合肥的異鄉客，租房子是她畢業之后的首要大事。不久，她和單位同事在南苑新村合租了一套兩室一廳的房子，總算在合肥有了個立腳點。房租合理、離單位近、和房東太太相處融洽，張小姐覺得這套房子實在是無可挑剔。可是，沒料到的是，煩心事很快就降臨了。當年年底的一天，南苑新村物業管理的一位工作人員上門催繳物業費，一季度一百多元，加上上個季度拖欠的物業費，共三百多元。張小姐覺得納悶了：我是租的房子啊，怎么讓我繳物業管理費呢？當時物業工作人員就告訴她，誰住在這里，誰就必須繳物業費。張小姐不樂意了，雙方爭執不下，物業費就這樣欠著。可是，張小姐的日子也不好過了，物業公司的人天天上門催款。有時聽到敲門聲，張小姐干脆躲在房間不出來。一年不到，張小姐就匆匆搬了房子，那部分物業最終誰繳了，她也不知道。

相比于張小姐，岳西新村的蕭女士抱怨更多。蕭女士是岳西新村的老住戶了，一直以來都按時繳納物業費。2004年，為了孩子上學，也方便自己上班，蕭女士在外重新買了套房子，一家三口喜洋洋地遷進新居。從那時開始，岳西新村的老房子一直用于堆放以前的那些老家具和一些雜七雜八的東西。有時候，蕭女士會抽空到老房子里去取些東西，也順便打掃打掃。好幾次，蕭女士都碰到了物管的工作人員上門收取物業費。蕭女士說：“我這就一間空房子，人都搬走了，還要收物業費，這不是很荒謬么！”蕭女士拒絕繳納一切費用，一直拖欠著。

小區既臟又亂，綠化都沒有了，憑什么繳費！

“你看看，到處都是狗屎，根本沒人清掃！”家住安居苑的章大爺皺著眉頭，指著地上的臟東西，一個勁地抱怨。他說對小區最不滿意的地方就是衛生綠化太糟糕。在小區健身器材旁邊，章大爺說：“哎呦，我住這都好幾年了，還真沒見過小區里添過多少東西。在這鍛煉身體只能是散步。小孩玩的東西都沒有過，一般帶孫子出來，他就在路上、草地上瞎跑跑。”

琥珀山莊的胡先生反映說：“物業公司每年都收物業費，那可是一大筆數目。錢是年年收，但小區環境還是年年一樣，沒有絲毫改觀。根本不知道物業公司給小區做了多少事，要收那么多物業費。”

李女士是岳西新村一樓的一位住戶。她們那幢樓的前的水泥走道非常狹窄，破敗不堪。與李女士住房緊挨的一方高墻下有一個洞。據李女士反映：“洞外就是一個便池，晴天看不出來。要是一碰到下雨的天氣，簡直連個落腳的地方都沒有。糞便、垃圾、臟水，全順勢流到了門口，真是惡心透了！”

東西走向的水泥路盡頭，已經看不出來綠化帶了。不知小區哪些人家，在兩邊整出了高高低低的幾塊菜地，種了蔬菜。小區生活垃圾、碎石瓦片隨處堆積。

隨后，李女士指著樓上一根白色的下水管道說：“物管公司還好意思收什么物管費，連個下水道都裝不好，一到下雨天，院子里面都積水，不穿膠鞋都走不出去，我們幾戶只好自己裝管子湊合著用。”

李女士很坦誠地告訴記者：“我們也不是不講道理，在這住了這么多年，以前都是年年按時繳費。但是現在，你看看這些綠化，看看這里的衛生，交了自己都覺得窩心。等物業公司什么時候把垃圾清理干凈了，鋪上草坪，種上樹，下水道也疏通了，我一定高高興興地第一個交！”

治安那么差，我想不通干嘛還要向物業繳費。

“當時門鎖是松動的，一推就開了。我每次走的時候，門都是鎖的好好的。我趕緊進門，剛把塑料袋放到屋子里，就看到陽臺上有個人影。”西苑新村的黃奶奶講述了自己驚心動魄的經歷，“我剛要靠近，那個人影突然說話‘你別過來，我是在自殺，我要從樓上跳下去的！’，沒等我反應過來，那個人噌地一下就從我身邊沖了出去！”黃奶奶在原地楞了一會才反應過來，那是小偷！但此時，小偷已經跑的不見蹤影。黃奶奶說好在回家及時，雖然家里抽屜已經被翻的不成樣子，但總共損失也不過幾百塊錢。

相比起來，小區里的葉女士的損失可大了。2005年，就是在家門口，她心愛的白色轎車被偷了！就賠償問題，葉女士多次找到物業，都沒有結果。葉女士說：“車丟了給我的生活帶來很多麻煩，今年不會買車了，畢竟是一筆不小的開支。我已經向公安局報警了，但物業費我是不可能再繳的了！”葉女士知道，即使不繳物業費也遠遠彌補不了一輛車的損失，她也想過這個問題：“其實，幾百塊錢不算多，我就是圖個心里平衡。物業看管的責任都沒盡到，根本沒資格再收物業費！”

開發商遺留問題、小區基礎設施不完善、物業收費項目和標準不透明等物業管理的種種問題，都構成了物業與業主之間的矛盾糾紛。據了解，北京一法院審結了2140件物業糾紛案件，索要物業費的占94.44%。隨著物業與業主雙方抵制情緒的日益加深，業主普遍采用了拖欠、拒繳物業費作為他們抵抗物業的最直接方式。

拒繳物業費不是好方法

一邊是物業催繳，另一邊業主嚷著維權。那么，業主拒繳物業費到底可不可取？合肥市萬事律師事務所的張亞律師并不贊同業主拒繳物業費的做法。

他解釋說：租房的物業管理費用難辦，是因為直接涉及了三方：公司，房東，房屋租住者。這是關系不明確，彼此都沒有明確各自的角色，事實上費用交納關系本該限定在房東和公司之間，租房者和房東之間是內部關系，兩者應在租房的時候就交納物業管理費用達成一致。對于這筆費用，房東可以與租房者協商，可單獨結算也可算入房租，而法律上公司只與房東存在這種權利義務關系，公司應向房主收取費用，在房主和租房者商量好，由后者交納的情況下，公司才可以直接向租房者收取。如果物業采用斷水斷電的手段，強行向住戶收取物業費，那么物業首先就是違法的，小區業主可以起訴。

針對空房問題，張律師指出：這種情況下，公司向業主繼續收取費用是合理合法的，盡管人已經搬遷走，但在法律上，只要房子仍屬于搬遷的人（業主），物業管理公司和業主的關系仍存在，業主仍需要交納費用，至于業主所說的沒有享受到服務，律師指出這種說法是不正確的，他們也享受到一定的服務，如房子的看管和養護，同時公司在為小區服務的同時也為社會的安定作出了貢獻，只是由于沒有入住，有部分服務不能享受到而已，盡管如此，仍不能推卸責任，要按簽定的合同規定辦事，當然業主可以和公司進行協商，協商成功的話，可按協商的結果交納一定的費用。

業主對物業服務不滿意而拒繳物業費其實是一種消極抵抗，最終的受害者還是業主自己。一般情況下業主單方面認為物業服務不到位而不繳納物業費用是不對的。這是雙方認定的問題，一方面業主可以向業主委員會反映，與物業協調，也可以向法院起訴。但若單方面認定公司做的不好而不交納費用的話，物業公司也可以向法院起訴業主。

張亞認為業主與物業在認識上明顯存在錯位，也造成了雙方的矛盾。物業的治安工作只是起預防作用，而發生盜竊問題是不可避免的，只要物業工作到位，損失應該由業主自己承擔。若物業管理公司失職，如對外來人員沒有進行登記，保安人員不到位等，物管就該承擔責任，承擔多少應看業主自己有沒過錯，若業主在防范上沒有漏洞，物管應承擔全部責任。

物業收費難出路在哪

合肥市物價局房地產價格管理處處長曹成貴解釋說，造成這一現狀，有幾個原因。首先，業主對物業的服務存在著誤解。物業費應由產權人或使用人根據有關協議繳納，不能相互推卸。合肥市物業收費難，其中一個原因就是空置房太多，但是在法律上業主和物業的關系仍然存在，不能因此拒繳物業費。物業的兩大最基本職能就是保潔保安，如果業主對小區配套、物業服務質量不滿意，可以依據各個小區的具體情況，要求調整物業費的高低。但這只是一種過度手段，仍然是不能全額拒繳物業管理費的。另外，一般小區設在路邊的停車位，物業只負責車輛停放看管，其物業費中并不包含車輛被盜被損的賠償費用。而固定車位和地下停車場則另當別論。

其次，物業公司本身也存在管理不完善的地方，造成了業主的抵觸情緒。物業應加強和業主的交流溝通，物業公司要提倡一種人性化的管理，讓業主意識到物業的服務，并得到業主的認可。另一方面，有很多小區沒有成立業主委員會，這在全國也是普遍的現象。（據官方報道，北京市共有3032個住宅小區，由2495個物業管理公司管理服務。但其中只有440個小區成立了業主委員會，只占小區總數的14.5%。）這使得業主單個與物業公司交涉時處于劣勢地位，在沒有一個共同的權力維護體的情況下，其解決途徑受阻，從而采取不繳納物業管理費作為消極抵抗方式。當然，業主拒繳物業費是違法的，物業公司可依法追究業主責任。一方面可以催繳，另一種就是遞交律師函。

南京大學社會學博士周春霞認為，解決這一難題有諸多途徑，比如已經出臺的《合肥市物業管理條例》將問題的處理法律化。在法律實施后要完善強制性措施，對于那些惡意不交費用的行為采取有效措施，避免產生不良影響，導致小區的秩序無法正常維持。她還強調收費難不單單要靠業主和物業管理公司兩方面解決，開發商、街道委員會、政府以及媒體都應相互協調配合，共同解決問題。收費難單靠物業或業主去處理，這樣過于理想化，也行不通，需要不同部門的共同作用。維系物業與業主的和諧發展不是哪一方面的問題，是要雙方共同努力的。對于業主來說，應增強相互間的凝聚力及群體歸屬感，比如，有策劃地組織一些聯誼活動、聯歡會等。通過這些活動使得業主之間相互熟悉相互溝通建立良好聯系，形成小區凝合力。這樣才能以群體的力量去交涉問題處理問題，避免一些個人極端的抵制行為。對于物業來說，要做好協調與牽頭的作用，將小區內的人文氣息調動起來，提供人性化服務，特別是細節方面，讓業主體察到被關懷，對物業產生信任，建立物業與業主關系的良性循環。

總的來說，物業注重的應是自身的服務質量，而不是將物管費百分之百的收上來。提高服務水平這是解決問題的最根本的方式。小區物業管理公司發展還有諸多不完善，讓物業管理公司真正成為人們生活的一部分，讓業主從感情上接納它還有很長的一段路要走，而這不僅僅是時間的問題，更多的是觀念問題。

市民觀點

夏小姐，公務員：任何人都必須以法律約束自己的言行。拖欠物業費是違法行為，不僅侵害物業的權益，而且侵害其他業主的利益，完全不可取。

姚先生，事業單位員工：物業公司首先應該擺正自己的位置，提高自己的服務意識，和業主之間建立融洽的關系。當然，物業收費要透明，對服務要有一個共同的認定準則，并給業主列出明細的收費標準。

杜女士，公司職員：住戶是小區的主人，應當成立業主管理委員會，業主管理委員會選擇物業公司，并授于物業公司管理服務及收費的權利，并對物業公司行使監督權，物業公司對于賴賬不交費的用戶可以通過法律途徑索要，但前提是大部分業主及業主管理委員會認可物業公司的服務。