房產證代辦費千萬元“黑洞”的背后

房產證代辦律師攜業主巨款“神秘失蹤”，“代辦黑洞”乍然驚現，到底該向誰問責成了問題中的問題。

2005年11月17日北京市公安局海淀分局接到一樁報案4天前，北京當代律師事務所律師唐榮長攜北京市東景苑等3個小區、400余戶居民的房產證辦證費用、契稅和公共維修基金近千萬元“失蹤”。而報案方正是唐榮長所在的單位——北京當代律師事務所。

北京市律師協會有關人士就此事表示，代辦律師卷走業主的代辦費、代交契稅和公共維修基金，這在全國尚屬首例。

代辦律師攜巨款“失蹤”

“當我知道不僅房產證沒有辦下來，連當初所交納的相關費用已隨經辦律師失蹤時，心里涼透了，你說，這不是知法犯法嗎，”3年前，受害者王先生一家入住進了東景苑小區。買房子的錢是交了，可是房產證至今都沒辦下來。如今發生這種事，王先生說他“很無奈，一時不知怎么辦好”。

此次事件涉及的3個小區在事發后不久就自發組織了產權證處理小組，根據該處理小組初步統計，和王先生同樣遭遇的還有東景苑其他100多戶，以及亞運村陽光新干線的100多戶和石景山經濟適用住房翠谷玉景200多戶業主，資金總額高達近千萬元。

采訪中，此次事件受害者之一的賴先生向《小康》講述了自己的親身經歷，2002年他貸款田萬元在東景苑買了一套90多平方米的房子。當時交給當代律師事務所的產權代辦費是1000元，手續費等將近500元，公共維修基金1．6萬元，契稅7000多元，共2．4萬多元。當時辦理入住的時候，按開發商規定的入住程序，必須先交契稅和公共維修基金才能拿鑰匙。

采訪中，賴先生將他至今保留著蓋有“北京市當代律師事務所”公章的《辦理房屋所有權證委托及收費憑單》拿給《小康》看，上面列出了“當代”代收的費用，這些費用包括：契稅、公共維修基金、測繪費、登記費、代辦費、抵押登記手續費、工本費等7項。

這一事件最初是怎樣被發現的呢？幾個月前，東景苑小區的兩位業主因為需要用房產證辦理相關手續，幾次前往當代律師事務所詢問相關事宜，但一直未得到明確答復。通過幾次交涉后，該事務所相關人員才不得不告訴他們，此事的具體經辦人，該所律師唐榮長已經攜巨款“消失”了。

在此之前，他們也曾多次打電話到“當代”詢問辦證情況，對方告知：團體辦理房產證比較麻煩，要一批一批輪著來，因此拖的時間會比較長。業主說，如果不是急需房產證，這樁案件真不知何時才會浮出水面。

“房產黑洞”的背后

房產證牽涉到每個業主的切身利益，如何及時辦理房產證一直是社會各界關注的熱點問題。國家建設部《城市商品房銷售管理辦法》和最高人民法院關于《審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中明確規定：房地產開發企業在預售商品房交付使用后90個自然日內，為購房者辦理完產權證。但實際上此項規定目前在包括北京在內的很多城市很難得到落實。

據《小康》了解，目前導致產權證90天“難產”的原因主要有三個：相關資料搜集齊全難；政府部門工作積壓；開發商操作不規范等。但從實際情況來看，政府部門工作量大導致積壓的問題最為突出。

3年多沒有辦下房產證的東景苑等3個小區的400多名業主，現如今因唐榮長的失蹤，使得辦證愈加復雜化。而身為國有企業的開發商北京建工集團有限責任公司(以下簡稱“建工集團”)，在此次案件中也同樣受損。

事發后，建工集團同意墊付被唐榮長卷走的巨款，然后向當代律師事務所追款。而按行業慣例，在貸款買房的業主產權證辦理下來并抵押到銀行之前，開發商必須為其墊付在銀行抵押貸款額10％的無息擔保金。并且，開發商須將貸款業主的房產證全部辦妥，銀行才會歸還其貸款擔保金。

據建工集團內部人士透露，僅一個東景苑小區，集團抵押在銀行的擔保金就有六七百萬。這樣一筆巨款因為唐榮長的失蹤而不得不更長時間、毫無利息地押在銀行。

中倫金通律師事務所律師張學兵告訴《小康》，目前我國商品房買賣中存在的一個普遍情況是，房產證大都由開發商或由其指定的律師事務所等中介機構代辦。更有甚者，開發商甚至因此要求業主們預交維修基金和契稅。

業主的辦證費用集中在一起是一個龐大的數目，對代辦機構來說，除了可以直接獲取代辦費外，還有巨大的利潤收入：將此筆款項存在銀行可獲取利息，還可以投資賺錢。

“有的中介可能會采取故意拖延時間的辦法，以獲取更大利潤，而且根本沒有人能保證不會有信用危機。”邦成律師事務所周浩峰告訴《小康》。

該向誰問責

歷經3年，為何一紙“房產證”遲遲辦不下來呢?

對此，從事房地產辦證方面工作的陳先生認為存在兩種可能，一種是代理辦證的律師事務所根本沒有把辦證的相關資料報送辦證機關，另一種可能性是房屋本身存在問題，無法通過審批。但這3個小區中除了此次辦證款被卷的業主外，其他業主已陸續領到了房產證。因此，陳先生認為，東景苑等小區的房屋本身存在問題的可能性可以排除。

北京易行律師事務所律師劉凝告訴《小康》“由律師事務所為業主代辦房產證是一種普遍的做法。近兩年來，這種做法在律師界、業主中間引起了一定的爭議。”據劉介紹，爭論的焦點在于，由于開發商、律師事務所和業主之間存在一種難以理順的法律關系，在大多數情況下，代理辦證的律師事務所是由開發商指定的，他們之間因此存在一種委托與被委托的關系，而律師事務所的真正服務對象是業主，這就在實際上造成了服務對象與委托人之間的脫節；同時，開發商指定律師事務所，使業主喪失了其自由選擇的權利。

業內人士指出，在目前房產證中介代辦中，律師卷款失蹤案不過是暴露出的問題的“冰山一角”。在漫長的辦證周期內，將巨額費用交與信用度“飄忽”的中介機構的普遍現狀，存在著巨大的隱患。有關方面應聯合制定法規，規范購房相關費用的交納辦法，消除潛在的隱患和風險，從根本上避免類似事件再發生。

專家提議，開發商一定要加強對代辦產權證的律師事務所的監督。建工地產這3個項目此次發生的事情給了廣大開發商一劑清醒劑：一定要加強對代辦產權的律師事務所的監督。試想一下，如果這次不是建工地產墊資給購房人辦理產權證如果這3個項目都是高檔住宅項目，貸款額相對比較高，那么在購房人受害的同時，開發商也受害，被抵押在銀行的大額按揭貸款擔保金就拿不回來了。

2005年12月14日，開發商北京建工集團向該3個小區派出工作組，開始處理相關事宜。建工集團并表示，將會為業主墊付辦理房產證款項并為其代辦。