經濟增長與房地產價格上“漲”之淺析

作者：歐陽林 陳慶鄂 程曉萱 方禮芝

摘要：國民經濟的高速增長促進了房地產業的發展，而大規模的房地產開發與商品住宅建設又拉動著經濟增長。兩者互為條件，互為前提，相互促進，相互發展，但房地產價格的上漲一定要與經濟增長相適應。

關鍵詞：經濟增長；房地產價格；相適應

中圖分類號：F061．2

文獻標識碼：A

文章編號：1004-0544(2006)06-0081-03

一、經濟增長是房地產價格上漲的主要因素

近年來，我國經濟保持快速的增長勢頭，GDP的增速由2001年的7．3％，2002年的8％，上升到2003年的9．1％，2004年的10．1％；人均GDP2000年為800美元，2003年登上了1000美元新臺階。這是中國經濟增長的里程碑，它標志著我國經濟運行進入了新一輪經濟周期的上升階段，工業化和城市化進程加快，消費結構升級，重化工業加快發展。

發達國家的歷史經驗表明，人均GDP接近1000美元的時候，消費結構會出現重大轉型，即生存性消費支出占居民消費支出比重越來越低，而自我發展型消費支出比重會越來越高，消費出現重大結構變化。事實驗證了我國人均GDP接近1000美元時(在2002年按當時的匯率計算人均GDP為967美元)這一消費結構轉型的歷史經驗。近幾年來，一般消費品供過于求，價格下跌，而住房、汽車、旅游等成為消費熱點，全社會固定資產投資大幅增長(見表1)。

同時，根據世界各國的經驗，房地產的發展與國民經濟增長水平有著密切的相關關系。一般情況下，人均GDP在800～1500美元之間，人均居住面積達到30-35平方米之前，是住宅產業高速發展期，人均GDP在8000美元，進入住宅產業的平穩發展期，人均GDP超過13000美元，住宅產業才進入衰退期。因此，無論從人均GDP指標還是人均居住面積分析，我國已步入住宅產業的高速發展階段。正是由于國民經濟的穩步增長，國民經濟整體水平的提高，全社會固定資產投資的大幅增加，房地產業已成為國民經濟的支柱產業，并帶動建材、輕工等相關產業的發展，改善了廣大人民群眾的住宅條件和生活環境。我國城鎮居民家庭人均居住支出從1997年的394．5元，增長到2002年的6244元。人均建筑面積：1989年為13．5平方米，1997年為17．8平方米，2001年為20．8平方米，2003年為22平方米。商品房銷售額：2001年為4862．8億元，2002年為5721．2億元。2003年為7671億元，2004年1-11月為8285億元。其中銷售給個人的：2001年為86．8％，2002年為91．3％，2003年為92．5％。

特別是1998年開始的停止住房實物分配，實行貨幣化分配的住房制度改革，從方針政策和消費輿論導向上，促進了房地產業的快速發展，同時也徹底改變了人們的住房消費觀念和住宅生活環境，使房地產業真正步入市場經濟的軌道。正是經濟持續、穩定的增長，就業機會和經濟收入的增加，為人民生活水平的提高，居民可支配收入的增長，社會消費的大型化，人們購建商品住宅提供了堅實可靠的經濟基礎。同時，為廣大居民的提前消費和終身均衡消費，提供了住房制度和金融政策的支持，如城鎮職工個人住房公積金制度，住房信貸、消費信貸等，為實現和擴大消費提供強有力的經濟支持。因此，當前房地產業的快速發展是我國經濟增長的必然結果，也是房地產業繁榮興旺價格不斷上漲的主要因素。

二、經濟增長不是房地產價格上漲的絕對因素

(一)住宅是一種商品

我國實行住宅商品化的改革之后，住房這一人民生活的必需品已成為一種重要的商品，成為人們生活消費支出的一項重要內容，進而推動了房地產業的快速發展(見表2)。

從上表可以看出，居民住宅開發已占了房地產開發的絕大比例，而且這一比例還在不斷上升。隨著居民收入水平的提高，消費觀念的更新，居民對住宅的消費增加。同時，中產階層的形成，居民收入積累到一定水平，銀行信貸對個人的開放，示范效應等，也是房地產業迅速發展和價格不斷上漲的重要原因。

(二)住宅是一種投資商品

居民購買商品住宅具有兩種效能：一是生活必需品。二是一種投資。在投資渠道缺少和不暢，房地產市場不成熟的條件下，我國許多居民將房地產作為投資、聚財的手段。而且聚財和投資功能越來越受到人們的重視和發展，使得房地產業一躍成為人們聚財、投資、社會保障的一種手段，同時也促成了房地產業的投機和炒作，促成了房地產價格的上漲。

1986～2002年扣除通貨膨脹影響的因素后，2002年全國商品住宅平均價格的實際值是1986年的2．2倍，同期我國實際GDP翻了兩番，城鎮居民人均實際可支配收入增長了1．8倍。由此可以得到一個感性認識，即這段時期商品住宅價格與社會經濟增長基本上是協調發展的。

1997年之后我國經濟的增長主要受到來自總需求方面的約束，新一輪經濟增長的啟動有賴總需求方面的突破。隨著宏觀經濟的轉型的基本完成，2002年下半年出現了拐點，我國經濟走出了1996年以后持續6年低于8％的相對緩慢增長階段，開始出現加速的趨勢。據國家統計局公布的數字，2003年我國GDP的增長為9．10％固定資產投資為55118億元，比上年增長了26．7％，其中房地產投資為10106億元，增長了29．7％，房地產投資占GDP的比例由2002年的7．55％上升到8．66％，增長了1．11個百分點。2004年全年全社會固定資產投資累計完成70073億元，比上年同期增長25．8％，即我國經濟進入一輪新高速增長周期。

然而，全社會固定資產投資的增長大大快于經濟增長和居民收入的增長。我國2000～2003年的3年中，房地產的年投資增長率分別為19．55％，253％，21．％。而2004年為29．7％。2004年全國居民消費價格總水平又比上年上漲3．9％，其中固定資產投資價格上漲5．6％。居民最終需求的不斷增長是促進經濟增長的持久動力，居民的消費增長了，必然會對消費品生產部門提出新的要求，導致這些部門擴大生產并增加投資，由此帶動一系列相關產業的發展進而促進整個國民經濟增長。國土資源部關于《我國重點地區和主要城市2003年地價動態監測報告》中提到，在幾個重點城市中，上海市2003年平均房價達5118元／平方米，比上年增長24．2％，其平均地價水平為2164元／平方米，比上年增漲5．3％；北京市2003年上半年商品住宅平均售價為6847元／平方米，比2002年的6227元／平方米上升了10％，平均地價水平為2331元／平方米，比上年增長2．34％。

可以看到，現階段我國房地產價格大幅度上漲，已經大大超過了合理的房價與年收入比。國際慣例是一套中等水平的住宅價格，是一個中等收入家庭年收入的3－6倍，而現在我國許多大城市商品房房價，已達到中等收入家庭年收入的10倍甚至20倍。我國房地產的現狀不禁引起人們對上世紀90年代日本出現房地產泡沫危機的反思，1960～1990年的30年時間里，日本的GDP增長了17．4倍，地價上漲了56．1倍，房價上漲了40倍，是歷史上影響時間最長的房地產泡沫事件。1997～1998年的亞洲金融危機標志著日本地價泡沫的徹底破滅。1992～1993年我國海南省、廣西省北海市房地產狂炒，使得金融機構蒙受巨大損失，經濟長期低迷，至今仍然不能完全恢復。至此，我們不能再簡單地說經濟增長就是房地產價格上漲的絕對因素。房地產價格上漲的因素是多方面的，它既有經濟增長和人民收入生活水平提高這一主要因素，也有國家相關方針政策的引導，大規模城市化建設與發展，人民群眾消費觀念的更新提高，以及人們心理因素等方面的相關因素。更有炒房團的哄抬房價和房地產商人為投機炒作。因此，現階段的房地產價格的猛“上漲”，已有“泡沫”的成份，已不是正常的經濟增長的“上漲”。

三、房地產的發展速度要與經濟增長相適應

房地產的發展速度要和國民經濟發展、居民收入水平的增長相適應，固定資產投資的平均增長率要保持適當的比例。房地產投資應與GDP的增長與居民收入水平的增長保持一致，GDP的增長與我國居民消費水平的增長保持一致，與地域區域間的增長保持一致，短期增長與可持續長期增長保持一致，即經濟增長和社會全面持續發展保持一致。

(一)合理的經濟增長

合理的經濟增長往往是伴隨著價格總水平的上升而發生的，在理想的狀態下，應該是GDP的增長快于居民可支配收入和消費的增長，而居民收入的增長要快于價格總水平的增長。但是價格總水平的上升還是有一個度，一般地說在2％～3％以下，如果滿足了上面的條件，而經濟增長又能保持一定的速度(在歐美國家能達到4％－5％，在新興工業化國家能達到7％以上)就是一個很好的經濟增長。經濟增長的狀況如何，其決定的因素主要取決于社會投資的規模和水平。那么，現實的經濟社會中有哪些因素能夠左右社會投資的規模和水平呢?除了代表政府意圖的傾向和投資偏好外，經濟波動制約著社會投資者的選擇。實證分析和理論研究證明，經濟總量呈現波浪式上升或波動式增長是客觀的，是經濟增長的一般狀態，而均速直線型的增長在時間上只能是短暫的，是客觀規律中的一種特例。經濟波動的基本規律便是周期性，經濟周期便是有客觀規律的經濟波動。因此，合理的經濟增長應當是波動的。

持續穩定合理的高速經濟增長是中國經濟發展的客觀需要，是滿足人們日益增長的物質和文化生活的需要。要保持合理持續穩定的高速增長，就要求我們必須在經濟增長過程中實行科學的宏觀經濟調控。宏觀調控是一項具有風險和挑戰性的工作，如果過分保守，國民經濟就會停滯不前，但過分激進又會反過來斷送經濟增長，這正是我們高度重視宏觀經濟調控保持合理經濟增長的重要原因。

(二)合理的房地產價格

房地產價格是否合理，首先要看房價與收入比，房價與收入比是指當一段時間內，市場上一套中等水平的價格與一個中等收入家庭的年收比。西方發達國家認為居民住房消費占居民收入的30％以下就可以承受，并根據首付款30％，20年分期付款方式，得出了房價收入比在3－6倍之間比較適當的結論。例如，在日本東京，居民的年收入與房價比大概是1：4．8，而目前我國大部分城市是1：7到1：15。

由此可見，我國現階段的商品住宅價格，可以說明我國房地產在一定程度上出現了“過熱”，應該對其進行積極引導。第一，加強制度和法規建設。一方面，要為房地產企業的發展創造一個高透明度的、公正的競爭和發展環境，防止由于內幕交易等對開發商利益的侵害；另一方面也加強對開發商的監管，防止消費者利益受到侵害。第二，強調地方政府掌握房地產開發的節奏，通過土地批租等手段，從總體上調節房地產開發規模和速度。第三，強調銀行等金融機構通過項目審批及融資規模的控制，來降低金融風險。第四，嚴厲打擊炒房團的哄抬房地產價格的炒房與投機。在此基礎上房地產的發展才會有利于商品住宅價格的合理性，有利于人民居住條件的改善，同時對經濟的增長發揮積極的促進作用。

(三)房地產價格的上漲要與經濟增長相適應

綜上對國內生產總值(GDP)，全社會固定資產投資完成額和居民消費的增長以及它們之間數量關系的分析結合當前宏觀形勢，可得出以下結論：一是中國目前的經濟增長仍處于正常狀態，但固定資產投資增長已超出正常范圍；二是在經濟增長率保持不變的情況下，全社會固定資產投資完成額的增長與居民消費增長之間存在著負相關關系，在目前情況下，如果經濟增長率和其他條件不變，投資每增長1％，消費將會下降0．8％。較低的居民消費增長率不利于中國經濟的可持續增長；三是2004年的固定資產投資的增幅已經明顯超出經濟增長的需求。比較理想的狀態應該把消除了價格變動后的全社會固定資產投資增幅壓縮到20％以下；四是我國目前以鼓勵投資為主要手段刺激經濟增長的目的已經達到，宏觀經濟政策上應有所調整。要保持中國經濟的持續和高速增長，對全社會消費總量的增長應予以更多的重視(尤其應該重視改善中低收入家庭的收入和生活水平)。只有投資率和消費率及房價的上漲達到經濟穩定增長所要求的特定比率既相適應，國民經濟的發展才能達到最優狀態。過度投資或過度消費均會損害經濟增長和廣大人民群眾的利益。房地產“泡沫”的實質上是由于房地產投機引起的房地產價格與價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者有效支付能力的情況。房地產市場自身存在著周期循環的規律，過度開發是房地產周期循環中必經的一個階段，非理性的持續開發會對市場造成極大的危害。因此，建立房地產宏觀調控體系，控制房地產業高速增長勢在必行，既要將房地產投資的增長率速度控制在一定的比例以內，與國民經濟增長率相適應，又要保持房地產業持續、健康發展的勢頭，以保證人們日益增長的對住房環境改善的需求。

國民經濟的高速增長促進了房地產業的發展，而大規模的住房建設又拉動著國民經濟的增長，兩者互為條件，互為前提。房地產經濟的發展不是孤立的，而是同國民經濟的整體宏觀發展趨勢緊密相聯。房地產經濟的發展必須依賴于良好的國民經濟整體運行狀況，依賴于國民經濟持續穩定的增長。如果房地產價格嚴重脫離國民經濟增長而大幅上漲，那這種上漲不會長遠持久，并且必然會產生房地產泡沫，形成金融危機，對國民經濟造成嚴重的危害，對廣大人民群眾利益造成重大損失。因此，房地產價格的上漲一定要與經濟增長相適應。

責任編輯 柏振忠

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