從三個角度看中國房價長期走勢

[摘 要]房地產行業是整個國民經濟體系中具有基礎性、先導性的產業，它的健康發展能夠支持和帶動整個國民經濟的發展。近幾年來，中國房價持續走高，備受人們的關注。這些需從工程造價成本、供求關系以及外資流入的角度分析、預測與展望。

[關鍵詞]房地產；造價成本；供求關系；外資進入

[中圖分類號]F293．3[文獻標識碼]A[文章編號]1009—2234(2006)05—0033一02

眾所周知，房地產和外貿、匯率、股票形成了國民經濟的四個支柱。近幾年來，房地產行業風起云涌，房價始終保持著高升高走的局面，房價的變動越來越成為人們談論的焦點。房價的走高，有很多原因；房價以后的走勢，也眾說紛紜。我們可以從工程造價、供求關系、外資流入的角度分析房價的變化。

一、工程造價角度的分本分析

房屋是一種特殊商品，有其不同于其他商品的一面，但仍然要遵循價值規律的要求，其價格要反映價值。房地產成本的實際構成是非常復雜的，會因時期、地點、類型、組成項目的不同而不同。建設項目總費用的主要組成部分是單項工程費用，包括建安工程費和工器具設備費等。建安工程費是人們在計算房價時的一個主角，它又包括直接費(工料機費和其他直接費)、間接費(固定資產使用費、利息、勞動保護費等等)、計劃利潤和稅金(營業稅、城鄉建設維護稅、教育費附加等)。為便于各構成項目結算，通常把造價分成土地成本、建安費用、運營費用、利潤四大部分。

土地是房屋的載體，沒有土地便無所謂房屋，更不要談房地產行業。地價地房價的重要組成部分。在中國，地價占房價的比例要遠高于歐美國家。特別是在近幾年，房價與地價成為人們關注的焦點。關于兩者之間的關系，主要有兩種論斷：一種是成本驅動論，即從成本的角度來說，地價作為成本構成因素之一，必須會對房價有影響，地價和房價是水漲船高的關系；另一種是需求引數論，它認為房產是人們需要的最終產品，而地產主要體現了承載功能，由于房產這一最終產品價格的持續上升，導致了地價的上升。而事實上我們都知道，這兩者是互為因果的。房價會因地價的變動而變動，地價也會在一定程度上受到所承載的房屋價格的影響。

從長遠來看，土地的價格會呈增長趨勢，原因如下：一、土地作為稀缺資源，供應總量相對于人口數量和消費需求而偏少。雖然近幾年很多地區的房地產項目用地供應量總體上漲較快，但還是無法滿足快速發展的需求量；二、土地供應結構不平衡，土地需求量最大的城市土地供應量偏少；三、土地出讓招標方式的不完善，在通過公開競爭消除土地由政府壟斷局面的同時，也推動了地價的上漲；四、某些房地產企業囤積、炒買土地更人為地造成土地供應的緊張和價格的上漲。在以上幾個原因中，最穩定、作用時間最長的是；中國居民對于住房的需求遠遠沒有得到滿足。基于中國是人口大國的事實以及中國居民的住房現狀，土地將長時間一直相對處于緊缺狀態。特別是在一些大城市，可開發的土地越來越少，加之其稀缺性，土地價格必然會呈增長的趨勢。在不考慮其他因素的條件下，地價上漲必然會帶動房價上漲。

建安工程費用是房地產構成的另一大要素。長期看來，建安費就有上漲的趨勢。首先是材料費——材料費是指為完成建安工程應列入預算定額所耗用的材料、構配件、零件和半成品的用量以及周轉材料的攤銷和相應的預算價格計算的費用。工程造價中材料費用占工程直接造價的70％到80％，材料費占總體工程造價的60％到70％，材料的漲價會直接影響到建筑成本。2002年起，以鋼材為首的材料紛紛開始漲價，而且漲幅很大，達到34．2％。2003年全國掀起了建材上漲的新輪高峰，在一定程度上導致了2004年全國性的房價上漲。僅2004年第一季度，建筑安裝、裝飾工程投資價格同比上漲9．0％，其中材料費普遍上漲，鋼材、水泥、土木、電料、化工材料的價格上漲幅度較大。今后，在資源短缺、節約能源的主題下，可想建材的價格仍會存在上漲的空間。與此同時，隨著人們生活質量的提高以及對健康的越來越關注，“綠色”越來越走進人們的生活，在建筑和家裝行業，建材需求也越來越“綠化”。當然，這類材料的價格在目前看來相當地高于普通材料。此類材料在以后的建筑行業應該會應用得越來越廣泛。另外，施工機械使用費的增長也會造成房價上漲。施工機械使用費指應列入預算定額的施工機械臺班量按相應機械使用費，施工機械安、拆以及進出場費和定額所列其他機械費。現代建筑建工逐步實現機械化，以提高施工質量和速度，改善施工現場的環境，并在一定程度上實現產品標準化，現在很多施工工藝用機械來代替人工，所以每個施工企業花在購買或者租賃大型施工機械的費用就會相應增多，從而提高建房的成本。總的來說，直接費特別是材料費的上漲與近幾年房價的暴漲相比，其他用幾乎是微乎其微，但是由于房屋建造具有一定的延續性，直接費特別是建材費對房價的影響也有延續性，在客觀上勢必會造成建房成本的提高而促使房價上揚。

房地產企業是謀求利潤最大的經濟單元，是市場中獨立進行生產經營的經濟主體。經濟學家們認為，房地產企業的功能就是把土地、勞動、資本等生產要素投入組合進而轉化為房屋產出。房地產企業的生存和發展在于，企業組織化生產能使所有者占有勞動者創造的自身價值以外的更大的價值。房地產利潤是房地產收入超出成本的部分。利潤是眾多房地產企業瘋狂追逐的目標。由于房地產行業的特點，現在還處于相對壟斷階段。離開了競爭機制的房地產企業，在索取著高房價的同時，也獲取高額壟斷利潤。有些房地產企業為了謀取暴利，在房屋質量和售后服務上偷工減料、背信棄義。在房地產市場的規范日益健全的過程中，這種有害消費者安全和利益的行為將被嚴格打擊。利潤是房地產成本中不可減少的一部分，獲取高額利潤也是導致房價增長的一個因素。

二、供求關系角度的需求分析

房地產的價格是房地產的供給和需求這兩種相反力量共同作用的結果，是由其有用性、稀缺性和有效需求三者相互結合而產生的。房價與房地產的需求正相關，與其供給負相關。現階段，供求關系對我國房地產業的影響甚至可以說是至關重要的。

近幾年來，隨著我國居民平均消費水平的提高和消費觀念的更新，老百姓對住房的消費需求已經轉為旺盛時期，住房消費處于生存需求和改善需求并舉，簡單居住向適用居住、舒適居住轉變的階段。更多的人愿意把錢花在改善居住條件上，住房成為消費焦點。多年以來因為缺乏消費信貸而積累的需求在這一段時期大量釋放。旺盛的需求致使供應應接不暇。

在人們對房屋需求增加的同時，對房子的質量要求也在提高。房型結構越來越寬敞舒適，從三室、四室到躍層、錯層、樓中樓，從普通住宅公寓到高檔住宅樓、別墅，挑選的空間很大；建筑材料越來越高檔和環保，房屋設計越來越漂亮；建筑小區規劃越來越人性化，生活配套設施越來越完善，小區內有著商場、超市、花園、休閑活動中心、醫療定點機構等等。這些變化一方面提高了人們的生活水平、改善服務質量，另一方面來說，對房價也有著不小的提升作用。在今后，隨著人們生活水平的進一步提高和對住房要求的提高，在不考慮其他因素變動的前提下，房價會隨著人們的需求和住房檔次的提升而相應提高。

另外，城市建設生產和舊城改造也使得房屋需求加大。目前，我國很多城市為了改善面貌，城市建設和舊城改造的力度很大，由此產生了大量的住房需求。

再者，隨著我國城市化步伐的加快，每年都有大量的農民工進城，城市人口增多。無論這部分人口是先租房還是直接買房，都會推動對住房的需求增加(如果是租房，會增加租房人的收益，從而刺激租房人實現買房行為)。

雖然近幾年的房價已經高得很不合理，許多百姓持幣觀望，等待房地產業的轉折點，等待房價下降，但長期來看，我國居民對于房屋的需求量還是很大的(僅看上海地區，2005年人均居住面積是16平方米，人均GDP6000美元，按照年增長4％的幅度，5至8年以后將達10000多美元，根據隨聯國統計資料計算，這個情況下老百姓的人均居住面積是25至30平方米，居住面積的上升空間還是很大的)。這種需求不會因為房價的暫時過高、不敢購房而消減，反而在若干年后，房地產市場正常、正規后，這種需求會慢慢釋放出來。所以，長遠來看，中國的房價還是看漲的。

三、外資流入角度的金融分析

從2002年開始，日美兩國攜手對人民幣匯率施加壓力。中國政府鄭重聲明：人民幣不在僵硬問題，對人民幣改革和發展方向，我們提出要在均衡、合理的水平上保持人民幣匯率的基本穩定，同時研究和探索適應市場供求變化的人民幣匯率形成機制。中國人民銀行和銀監會有關負責人一再重申，保持人民幣匯率基本穩定并制定相應措施，實現人民幣利率暫不調整的承諾，使人民幣市場更適應中國經濟的發展。

但是在對人民幣不合理的預期值的驅動下，一批想乘機獲利的國外資本進入我國，對房價的提升起了推波助瀾的作用。其中一部分資金進入房地產市場，直接推動了房價的上漲。中國房地產市場已經吸引了眾多的國際炒家入場，在我國的房地產的開發、中介、銷售等環節十分活躍。現在在沿海一些城市，一人擁有數十甚至上百棟的房子已經不是稀罕的事情。另一部分資金流入國內市場后，施壓給中國人民銀行增加貨幣供應和擴大信貸規模，從而間接地提高了房價。

為了防止國外的投機資本對我國的房地產行業造成損害，我們要采取一定的防范措施，將市場作用與宏觀調控相結合，給房產熱降溫。在土地、利率、稅收幾方面同時抓，走回理性的路子。前不久，由六部委簽署的《關于規范房地產市場外資準入和管理的意見》，對外資從房地產市場準入審批、交易到外資個人購房面積，以及結匯方式等方面均提出了嚴格的管理要求，大幅提高了外資進入中國房地產市場的門檻。對于外資，方面我們要加以監控和管制，防止其對我國經濟造成損害；另一方面，我們也要合理引導其為中國房地產產業的發展服務，努力實現雙贏。

中國加入WTO后，國外有大批外資企業涌入國內市場，并憑借其先進的科技水平、豐富的經營理念和領先的管理模式搶占市場份額。我國的房地產行業與發達國家相比差距較大，外企的進入對中國的房地產業有利，但也有不小的沖擊。那么，加入WTO以后，中國的房價會有怎樣的變化呢?我們都知道，競爭會使質量提高、價格相對下降，對消費者是有利的。房屋的質量、施工的水平、建造的工藝、房地產行業的法律法規、物業管理等等方面都會在人世的沖擊下逐步提高和發展。房屋的成本方面，隨著競爭的加劇，材料和設備的各類都會更加廣泛，且費用都會相應的下降。但是這與上文中在造價方面所論述的材料、機械費上漲是不矛盾的。上文是在時間方面的歷史縱向比較。與現在的用量、費用相比，這里是同期橫向比較。綜合來說，工程造價中的材料費、機械費是對施工、家裝的要求和人世后的競爭效應兩者共同作用的結果。當然，其他的費用，如管理費等等也會因人世的沖擊而發生變動。這些費用將共同作用于房價。

總的來說，雖然房地產行業近幾年的發展脫離正常軌跡，但是國家己察覺并正在大力進行宏觀調控。最近新出臺的“國六條”從內容上看是標本兼治，符合民意的。尤為力控70％的中套戶型房屋的推出，更是受到了廣大的工薪階層和低收入者以及剛工作不久的年輕人的歡迎。相信不久，中國的房地產業仍將回暖、逐步走上正軌。但就房價來說，長期來看，諸多影響因素還是看漲的。

[責任編輯：張振華]

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