望聞問切：聚焦中國房地產宏觀調控

此前，國家宏觀調控一直以政府、銀行、開發商以及土地資源的調控為主導，而到目前階段，調控對象發生了轉移，轉向對投資者的限制，特別是短期投資，目的在于阻止“熱錢”進入房地產市場，導致房地產投資過快過熱以及將隨之出現的一系列不穩定因素。

望 政策導向：規范投資，“熱錢”冷處理

七部委新政出臺，引發業界波瀾，可以理解新政之“題眼”在于“規范投資，抑制投機”，是為房價調控設立大限以期穩定住宅價格、督促中低房價供應。

調控的困難就在于房地產業對中國經濟增長的影響太大，牽一發而動全局，包括經濟局面以及連鎖產生的社會政治穩定因素。國家決策層與房地產開發方（市場方）也是不斷尋找新的平衡點，科學擴大內需，建立長期穩定發展平臺。

此前，國家宏觀調控一直以政府、銀行、開發商以及土地資源的調控為主導，而到目前階段，調控對象發生了轉移，轉向對投資者的限制，特別是短期投資，目的在于阻止“熱錢”進入房地產市場，導致房地產投資過快過熱以及將隨之出現的一系列不穩定因素。參考國家政策規定，自6月1日起，對個人購房不足兩年即轉手交易的行為將加大稅收調控力度、兩年之內出賣土地需要征收營業稅等等。這些政策的意圖很明顯，就是為了抑制乃至禁止今后“炒地”、轉讓“期房”等行為的發生，控制房市價格穩定。

聞 房市走勢：新政當前，西安“平常心”

據統計部門公布市場數據表明，從四、五月份“國八條”及中央一系列宏觀調控政策出臺后，多數城市住宅商品房日平均交易量出現了銷售萎縮等預料之中的變化，不少消費者持幣觀望，而投資性購房短期內更是回落！

但反映在西安這個內陸城市卻別有意味，我們認為，新政出臺，對西安房地產市場總體影響不大，具體如下：

觀點一，總體而言，西安房市穩中求升，受沖擊不大。

分析原因有二：其一，西安作為內陸型城市，經濟活躍程度偏中，房地產市場一直是處于穩步增長的狀態。購方市場以理性居多，普通消費者仍持有“保值之中求升值”的求穩心理，購房以自用為主。如此情勢之下，大規模的“炒房”行為有限，“暴漲暴跌”的市場投機現象不明顯，樓市泡沫保持在一個合理的范疇之內。這些因素，有助于西安房市在新政之下的平穩安全過渡。其二，西安范圍房地產開發過程中，建安成本占開發總成本比例不高，利于對房價進行合理有效控制——占總比30%—50%，這與深圳、上海等發達城市形成了鮮明對比。即便就全國范圍而言，建安成本也都是房地產企業開發成本中所占比重最大的支出，一般占到全部開發成本的60%左右。

觀點二，住宅穩坐中軍，商業用房及寫字樓暫時受限。

對于住宅，新政的影響將是一個長期的、先抑后揚的過程。而就西安而言總體影響不大，影響將小范圍表現在“交易量”而非“房價”，但西安購房大眾的需求是真實存在的，或觀望、或下定，都不至于對住宅交易產生太大沖擊。

所謂“一鋪養三代”，做商鋪投資的多為長線投資，是當作一個或為養老、或保障子孫的長期產業來理解的。而國家政策調控的目的并非是要抑制市場發展，而是規范使之長期穩步上升，整體層面是一個長遠的上升的市場，這與消費者期望相統一。另外，僅從首期投入相比，商鋪投資便較住宅高出兩倍多，市場資金雄厚，抗風險能力較強。長遠來看，商鋪投資會保持平穩態勢，雖然短期內不排除一些風險意識很強也相對保守的投資者會撤出投資。

觀點三，洗牌！開發商強者益強，行業進入門檻提高。

自從2003年起國家土地及金融調整性政策不斷出臺，規范“拿地”、收緊銀根，開發商的反應各不相同。實力較強者應對自如，并適時著手調整經營戰略，趁機攻城掠地；實力較弱的開發商則舉步維艱，不得不控制開發量，不少開發商為了減輕資金壓力，往往采取提前銷售或變相融資銷售，以避免被淘汰出局。

問 癥結解讀：標本兼治，才是“硬道理”

5月11日出臺的《關于做好穩定住房價格工作的意見》及新“國八條”，比3月底出臺的“國八條”，在調控之“著力點”方面更加具體而細致，但是，冷靜分析，國內房市癥結中重要的一點仍在于土地的產權歸屬上，這是根本之本。國人對于土地的所有情結根深蒂固，而目前僅能擁有土地的使用權而非產權，當大家都沒有歸屬感的時候，從文化、從心理上產生的對地產的投機行為，就更易于理解了。

此外，要徹底消除目前國內房地產市場的種種不良反應，還有幾個能夠解決但尚未解決到位的“本”：

其一，東部沿江、沿海地區與廣大內陸地區之間的巨大財富差異，消費力量配比懸殊，對于土地市場的拉動作用和經營水平也相距甚遠。

其二，經濟適用房尚未退出商品房區域，在“開發——銷售市場”運作過程中“變味”。關于這一點，必須貫徹經濟適用房“社會保障性住宅”的根本性質，使之退出商品房區域，而通過補貼抵押貸款和利率來拉動開發。

其三，二手房市場不夠規范、不夠活躍，廉租房尚未普及，亦導致房市呆板。對此，可通過提高利率等手段抑制投資性購房，投資性購房的空置率越高，進入房市二級市場的數量就越多，房租就越便宜，有利于擠掉有些地區的樓市泡沫。

其四，“三農”問題沒有徹底解決，就無法實現真正的城市化發展。城市化發展是一個綜合的、復雜的系統工程，而非單純地放大城市版圖。須知，農民不能樂業，便無法安居，大量原農業人口無目的地涌入城市，必然導致工商業、服務業的畸形飛速發展，土地增值、物業增值便開始產生。這是非良性的增值。

針對以上關于土地、經濟、城市以及房地產開發、運作環節等有待改善之處，短期治標，長期治本，才是促進目前國內房地產市場良性發展的“硬道理”！

切 解決之道：因地制宜，求同存異

中國的房地產發展不同于任何其他國家，也不能照搬別國經驗。我們認為，“因地制宜、求同存異”方為根本解決之道。

解決之道一，國家的土地政策、開發管理政策必須根據地方差異來區別制定。

中國幅員遼闊，東部與西部、城市與農村、一線城市與二、三線城市，在土地經營與城市經營層面存在太多差異。在實行土地公開“招、拍、掛”之后，土地的一次性成本和付款條件隨之發生變化，不同地域在投資成本與開發管理的彈性空間較大。所以國家制定政策不能“一刀切”，有所區別、靈活管理，才能確保政策實施效果。

解決之道二，金融與土地調控并進，軟硬兼施。

所謂“軟硬兼施”，“軟”即金融政策的“軟著陸”，“硬”即土地政策的“硬執行”！目前中國只有房地產信貸，而無房地產金融，風險集中于國家金融機構，處于一種畸形發展的狀態中。必須要大膽實施“金融放開”，積極引導及放寬非國家資本進入地產開發領域，使之進入科學的自由競爭狀態。

關于土地，國家政策制定都有其深刻道理所在，將資源配置納入經營層面，乃科學決策，但更為關鍵的是政策能否執行到位！不可否認，目前國內土地“招、拍、掛”過程中暗箱操作仍然存在，不乏有授意轉讓、人為縮小土地招投標公告范圍等情況發生，而廣大中小城市的土地配置則更加自由化，人為操作空間極大。故將政策轉變為辦法，確保執行環節，方能真正體現政策的價值與調控作用，實現長治久安的繁榮局面。