京城４類樓盤誰更酷

一手商品房

現年35歲的楊先生任職外企財務主管，5年前在家人的資助下，投資購買海淀區一處商品房，均價7000元／平米，面積120平米，總價84萬元。

投資優勢

戶型新穎新建商品房在設計時多參考國際流行式樣，面積一般都在90平米以上，客廳寬敞、臥室私密，多為雙衛、三衛的設計。

產權明晰 新建商品房產權清晰，購買者辦完所有手續后即取得產權證。

年代較近 1984年房地產這個概念才出現，其后轟轟烈烈的造房、售房也是近幾年才開始的。一手商品房建筑年代較近，房屋的視覺、心理效果都很好，用來出租或是轉售都比較容易。

商住皆宜 由于新建商品房建筑面積大、配套設施齊全，不僅可以用來個人居住亦可作為寫字樓出租，投資渠道多樣。

投資劣勢

投資總額丈 新建商品房單價高、面積大，投資總額巨大。在北京，中低檔住宅項目價位在4000～6000元／平米，位置好一點的則在6000元／平米以上，一套100平米左右的住房單購房款就在40萬元以上，若非有殷實的經濟基礎實在難以染指。

期房岡臉 大多數新建商品房都是期房，購房者需要交納千元左右的定金，因而面臨定金被騙或是承諾與實物不符的風險。

空置風險 若投資高檔物業準備出租，由于價格高昂可能在一定時間內找不到承租者，投資者只能自擔房產各項支出費用，有可能產生空置風險。

轉按揭問題貸款購買、短期投資后再出售，存在轉按揭問題，手續繁雜。

適合人群

一手商品房具有價位較高的特性，其投資人群以外企人員、公司主管以及高級白領為主。

收益分析

以楊先生5年前投資的這套商品房為例進行分析：

二手商品房

陶女士5年前在南三環一帶購買了一套建筑面積80平米左右的二手房，當時價格為5000元／平米，土地成本價格1560元／平米。后來她搬去與兒子同住，就將這套房子出租了。現在她想將這套二手房出售，市值大概在52萬元左右。

投資優勢

位置優越 市面上出售的二手房多座落在市中心地帶，交通方便，占據了房地產業中最重要的地段優勢。

設施成熟 由于是已經使用的房屋，周圍配套設施，諸如商場、學校較為便利，發展成熟。

現房優勢 免去了期房風險，購買者可以直接看到實物以決定是否購買，房屋隱藏的一些問題也可以在現場參觀中發現。

總價較低 二手房一般建筑面積較小，所以購買投資總價較低：

投資劣勢

戶型老式 由于建筑年代久遠，戶型設計比較老，空間利用不夠合理。

單價較高 二手房多處于優勢地段，房價偏高。2004年北京市東城區二手房均價4046元/平米，西城區達到6228元/平米

年代入遠 二手房一般都處于城市的老城區，建筑年代久遠，房屋較為老舊。

適合人群

二手房性價比較高，適合投資的人群較為廣泛。從中產階層到高級管理階層人士，都可涉獵。

收益分析

陶女士如果現在出售她在南三環的這套二手房，收益分析如下：

經濟適用房

對于尚未住滿5年的經濟適用房，政策規定不允許按市場價格出售，確需出售此類經濟適用房的業主，只能以不高于購買時的單價出售，并且只能出售給符合經濟適用住房購買條件的家庭或由政府相關部門收購，因此未滿5年的經濟適用房不具備投資價值。這里以住滿5年的經濟適用房為考察對象進行投資分析。

投資優勢

價格較低 在北京，經濟適用房最高限價為3800元／平米，比起每平米四五千甚至上萬元的商品房，經濟適用房的確價廉。

戶型合理 建設部、國家發改委、國土資源部、人民銀行共同制定頒發的《經濟適用住房管理辦法》規定，經濟適用住房要嚴格控制在中小套型。中套住房面積控制在80平米左右，小套住房面積控制在60平米左右，比較適合現代家庭結構。

年代較新 經濟適用房推出也是近些年的事，一般建筑年代較近，屬于新房。

投資劣勢

不僅購買有限制，出售也有年限限制，出售時還需交納10％的綜合地價款，相應增加 了售房成本。

適合人群

由于經濟適用房權屬的特殊性，所以投資人群范圍較小，一般以本地戶籍人群為主。

收益分析

以99年購買的面積為90平米、原購價為2600元／平米的經濟適用房為例，符合住滿5年的上市條件后，按照目前市場售價3600元／平米出售進行分析：

空置房

李女士看好了京城地鐵沿線一處樓盤的尾樓，熱銷時均價近萬元。目前這套房屋面積130平米，價格降至7800元／平米。

投資優勢

價格適中 與一手房相比，空置房價格較低，例如北京奧運公園附近某空置房項目原價6000元／平米，現價 5288元／平米；陽光廣場公寓原售價14400元／平米，現價僅6300元／平米。

現房形式 與二手房一樣，空置房是以實體的形式存在，避免了期房具有的不確定性風險。

投資劣勢

房屋之所以空置，自然有其不盡如人意之處，除去開發商調研不夠、銷售策略等問題，有的空置房本身也存在房屋朝向不理想、戶型不盡規整、屋內格局較差等問題。

適合人群

外籍人士、海歸人員、中高收入階層、白領人士以及外地在京經商人員都較為看好空置房的升值潛力進而投資。

收益分析

以李女士看好的這套空置房為例。此物業周邊圈成熟，寫字樓交集，基本能夠保證其穩定的租賃人群，預計出租租金在7000元/月左右，5年后此房屋市值升至156萬元。

文中例子中所得出的收益率是特定條件下計算出的，旨在為投資者提供一種分析方法，即年收益率=[（全部租金+售后所得-購入支出）÷購入支出]÷持有年數=（全部租金/購入支出+售后所得/購入支出）/持有年數-1/持有年數

由此可以發現，影響年收益率的是房屋租金與購入支出的比例關系以及售后所得與購入支出的比例，而不是租金、購入支出、售后所得的絕對數。這兩個比例越大，則年收益率越大。