收房，快樂(lè)并痛著

流程：傷害了我還一笑而過(guò)

一大早，吳先生夫婦興沖沖地前往A小區(qū)售樓處，今天是他們買的期房交房的日子。

吳太太出具了購(gòu)房合同、貸款合同及買房相關(guān)的票據(jù)，銷售人員確認(rèn)其業(yè)主身份后，發(fā)給他們一張《收房流程表》。

收房流程表

補(bǔ)交或退還房屋面積差價(jià)款——業(yè)主按合同約定交納相關(guān)配套開(kāi)通費(fèi)用——業(yè)主與開(kāi)發(fā)商指定的房屋產(chǎn)權(quán)登記代辦機(jī)構(gòu)簽署委托代辦協(xié)議——業(yè)主交納房屋產(chǎn)權(quán)登記委托代辦所需費(fèi)用(契稅、大型公共維修基金、測(cè)量測(cè)繪費(fèi)用、房屋所有權(quán)登記費(fèi)用、代理費(fèi)用)——辦理開(kāi)發(fā)商交付使用手續(xù)——領(lǐng)取《住宅質(zhì)量保證書》、《使用說(shuō)明書》等相關(guān)文件——向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)，取暖費(fèi)、水電費(fèi)等其它物業(yè)收費(fèi)——簽署臨時(shí)業(yè)主公約——開(kāi)發(fā)商、物業(yè)陪同進(jìn)行房屋質(zhì)量檢驗(yàn)——雙方填寫房屋驗(yàn)收記錄及整改單——雙方就房屋質(zhì)量處理煮見(jiàn)達(dá)成書面協(xié)議——領(lǐng)鑰匙

仔細(xì)閱讀流程表后，吳先生臉上興奮的光芒漸漸隱退了。“不合理!”吳先生忿忿地說(shuō)。

有權(quán)代收

“契稅、公共維修基金是交給國(guó)家的，誰(shuí)委托開(kāi)發(fā)商代收了？產(chǎn)權(quán)松散辦本來(lái)就是開(kāi)發(fā)商應(yīng)做的事，怎么倒向業(yè)主收起代辦費(fèi)了？”吳先生說(shuō)的沒(méi)錯(cuò)，開(kāi)發(fā)商把繳納契稅和公共維修基金作為入住領(lǐng)鑰匙的前提條件，不過(guò)是其一廂情愿罷了，是沒(méi)有根據(jù)的。北京市相關(guān)政策明確規(guī)定從2005年1月1日起不允許任何單位代位代收契稅，其它部分省市也出臺(tái)了同樣的規(guī)定。既然無(wú)權(quán)代辦，自然談不上代辦費(fèi)。但目前有相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商仍在利用其強(qiáng)勢(shì)地位，強(qiáng)制收費(fèi)，否則就以不能及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證相威脅。

和吳先生一樣，很多業(yè)主注意到了這一點(diǎn)，特別是業(yè)主中一些專業(yè)人士。經(jīng)過(guò)半天時(shí)間的申辯、理論，開(kāi)發(fā)商終于勉強(qiáng)同意不收代辦費(fèi)了，但要業(yè)主簽署房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)用交納保證書，讓業(yè)主承諾在一定期限內(nèi)向相關(guān)部門交納上述費(fèi)用，再將完稅證明交由開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，開(kāi)發(fā)商不另行收取費(fèi)用。有理加團(tuán)結(jié)，現(xiàn)場(chǎng)維權(quán)終于取得一定進(jìn)展。

先收后驗(yàn)?

細(xì)心的吳太太注意到收房的流程為“先收后驗(yàn)”，而非她想像的“先驗(yàn)后收”，“買臺(tái)冰箱還得先拆包裝看看貨呢!憑什么不讓我們驗(yàn)房就收房?”“先收后驗(yàn)”的確不合理，但這卻是目前房地產(chǎn)企業(yè)交房的一般流程。吳先生是位律師，他根據(jù)《合同法》的規(guī)定——“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同”，本想拒絕收房，但有備而來(lái)的開(kāi)發(fā)商將《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》擺在他的面前。其中第32條規(guī)定，商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”這就是說(shuō)即便對(duì)質(zhì)量有異議，也只能“在交付使用后”再行提出了，而不能成為交付使用的障礙。“這么大件商品，驗(yàn)還沒(méi)驗(yàn)就先收了。”吳先生認(rèn)為雖日后仍保留追索權(quán)，但心中卻是大大的不快。

驗(yàn)房：別說(shuō)你的錯(cuò)我無(wú)所謂

交費(fèi)、再交費(fèi)、簽字、再簽字……小心翼翼地在辦理臺(tái)前走了一個(gè)來(lái)回后，吳先生和太太由工作人員陪同，走進(jìn)他們憧憬過(guò)若干回的新房，按《房屋驗(yàn)收記錄表》上羅列的項(xiàng)目，開(kāi)始細(xì)細(xì)地查驗(yàn)。

驗(yàn)房工具齊登場(chǎng)

吳先生夫婦不愧是有心人，能夠想到的驗(yàn)房工具幾乎全都帶了來(lái)。

量具：5m卷尺、直角尺、丁字尺、直尺

驗(yàn)電工具：萬(wàn)用表、搖表、多用螺絲刀、電池、測(cè)電筆、帶指示燈的插板、電話機(jī)

輔助工具：大小錘子、鏡子、手電筒、報(bào)紙、打火機(jī)、衛(wèi)生紙、小凳子、紙、筆

驗(yàn)房專用工具：垂直檢測(cè)尺、多功能內(nèi)外直角檢測(cè)尺、多功能垂直校正器、游標(biāo)卡尺、對(duì)角檢測(cè)尺

檢驗(yàn)方法顯神通

看 需要看的內(nèi)容最多，包括墻面、地面是否平整，是否有劃痕、裂縫；門鏡、門禁、門鈴、配電箱、密封條、紗窗等附件的安裝是否牢固、本身有無(wú)損壞、變形、是否便于使用；配電箱內(nèi)的各分路開(kāi)關(guān)有無(wú)明顯的標(biāo)示，各房間的插座開(kāi)關(guān)有無(wú)壞損、脫落，同時(shí)一定要注意濕間的插座是否是防水插座。吳先生驗(yàn)房時(shí)已是日薄西山，他卻巧妙地運(yùn)用了這個(gè)不利的時(shí)間。打開(kāi)手電筒斜射墻壁和頂棚，從光線的陰影看出了幾處不平整和局部修補(bǔ)過(guò)的痕跡。

量 一是量層高度。吳先生和太太用卷尺分別在同一和不同房間若干點(diǎn)進(jìn)行層高測(cè)量，幾處數(shù)值一致，說(shuō)明房頂沒(méi)有傾斜。量出的凈高為2．66米，雖遠(yuǎn)高于國(guó)家關(guān)于凈層高的最低標(biāo)準(zhǔn)2．40米，但低于合同約定的2．70米。二是量墻壁地面。用長(zhǎng)直尺緊靠墻壁地面，檢查是否平整：用直角尺和丁字尺分別檢查屋內(nèi)陰陽(yáng)角是否是直角。三是量幾個(gè)房間的長(zhǎng)度寬度以及對(duì)角線，以此檢查房間是否方正。四是同法量門洞長(zhǎng)寬檢驗(yàn)其方正性。后幾項(xiàng)檢驗(yàn)中，吳先生均沒(méi)發(fā)現(xiàn)什么問(wèn)題。

敲 錘子下墊幾層報(bào)紙，輕敲地面與墻壁，憑聲音可檢查出是否內(nèi)部有空鼓。叮叮當(dāng)當(dāng)從客廳到臥室，情況還好，95％以上的敲擊點(diǎn)還是合格的。

燃 吳太太用報(bào)紙點(diǎn)火后滅掉使其冒煙，她聽(tīng)人說(shuō)過(guò)此法有兩個(gè)用處：一是分別放在廚房煙道口和衛(wèi)生間通風(fēng)口附近偏下方，檢查煙道、風(fēng)道口對(duì)煙氣的抽吸效果5二是放到煙感裝置附近，檢查報(bào)警是否靈敏。

測(cè) 吳太太用帶有指示燈的插板測(cè)出了各電源的通電情況，吳先生還用萬(wàn)用表測(cè)了電壓，用搖表測(cè)了對(duì)地絕緣的情況。

旋 窗戶開(kāi)關(guān)、門鎖要旋轉(zhuǎn)幾下試試其靈活性及安全性，再擰動(dòng)暖氣片的排氣閥將氣體排掉，以檢驗(yàn)暖氣是否夠溫度、是否漏水。

此外，還有非常重要的24小時(shí)閉存水試驗(yàn)、水表空轉(zhuǎn)試驗(yàn)，也是必要的檢驗(yàn)項(xiàng)目，需要改日上下層鄰居及開(kāi)發(fā)商相關(guān)人員配合進(jìn)行。

驗(yàn)房一遭下來(lái)，發(fā)現(xiàn)的各種小問(wèn)題還真是不少，夫婦二人雖已氣喘吁吁，但仍堅(jiān)持在《房屋驗(yàn)收記錄表》及《整改單》上詳細(xì)地記錄了目前發(fā)現(xiàn)的各種問(wèn)題。

整改：別讓眼淚陪我過(guò)夜

一周后，在裝修氣氛濃厚的小區(qū)里，再次見(jiàn)到了吳先生夫婦。吳先生家的裝修還沒(méi)開(kāi)始，今天過(guò)來(lái)是看看整改情況是否滿意，另外還未進(jìn)行的整改也需要經(jīng)常過(guò)來(lái)催催。所幸的是，業(yè)主在收房后仍有權(quán)繼續(xù)提出整改，所以吳太太還想再看看屋內(nèi)有沒(méi)有當(dāng)日尚未發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。日復(fù)一日的奔波，眼前的這對(duì)夫婦顯得有些疲憊，不僅收房那天的精神頭蕩然無(wú)存，而且絲毫不見(jiàn)即將喬遷的喜悅。花了半輩子銀子買的新房，到最后的節(jié)骨眼了，再累再煩再氣惱也得堅(jiān)持，只為遺憾不要留給明天。