我的海外置業(yè)計(jì)劃

在澳洲布里斯本中心的熱帶雨林花園

里，30米高的瀑布在陽光下劃出夢(mèng)幻般的彩虹，一棟設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約大方的公寓掩映其后，透過公寓寬大明亮的落地窗，花園全景一覽無余。這是我在2002年以33萬澳元(合人民幣200萬元)購買的期房，實(shí)用面積為150平米。

這套房產(chǎn)我只交了10％的首付款計(jì)3．3萬澳元，現(xiàn)房交割前不需支付任何其它費(fèi)用。該房產(chǎn)于2004年12月交付時(shí)已升值至40萬澳元，律師費(fèi)用及相關(guān)契稅為1萬澳元，如果我現(xiàn)在將其出售，毛利潤(rùn)為6萬澳元(40-33-1=6)。首付款3．3萬澳元是我以汽車作抵押，從銀行貸來的，貸款的年利率為6．5％，兩年支出4290澳元的利息是真正的資金使用成本，可算出，實(shí)際利潤(rùn)為2．271萬澳元(6－3．3－0．429=2．271)，其杠桿比率達(dá)到529％(2．271／0．429x100％)的驚人數(shù)字。因此利用貸款的杠桿作用投資置業(yè)是中產(chǎn)階級(jí)的首選。

8年4房

我夫婦二人年薪10萬澳元，理論上按照上述循環(huán)可以有這樣一個(gè)大的海外置業(yè)計(jì)劃：在8年時(shí)間里購買4處類似房產(chǎn)。且可以使其中只有第1處房產(chǎn)的首付款使用自有資金，其它3處的首付款均來自原房產(chǎn)升值部分的貸款，月還款均來自租金收入。第12年末，出售其中的兩處以付清所有的貸款，剩余兩處房產(chǎn)一處自用，一處出租，我們便可以輕松地享受每月相對(duì)固定的租金收入。設(shè)計(jì)操作方法，具體如下：

購第1套房

投入成本于2005年購買A房，房?jī)r(jià)30萬澳元，首付3萬澳元，費(fèi)用為1．2萬澳元。房款的90％向銀行貸款，貸款為27萬澳元。

月收支 月租金為1430澳元，月還款為1462澳元(貸款利息為6．5％，只付利息)，租金與月還款幾乎相等。

房產(chǎn)增值 以房產(chǎn)每年6％的增長(zhǎng)率估算，2009年房產(chǎn)評(píng)估師對(duì)房子重新估價(jià)為37．2萬澳元。我可以申請(qǐng)?zhí)岣哔J款額度到新房?jī)r(jià)的90％即33．48萬澳元。

新增貸款額 增加的可支配額度的新授信額度6．48萬澳元(33．48-27)。

購第2套房

獲得的新授信額度6．48萬澳元，其中4．9萬澳元可以作投資B房(30萬澳元)首期付款，另外1．5萬為交易費(fèi)用。B房房?jī)r(jià)仍為30萬澳元，貸款為25．1萬澳元，仍以年增長(zhǎng)率為6％為例，2013年A房增值到44．4萬澳元，B房增值到37．2萬澳元，從A，B兩個(gè)房子新增的總授信額度為16．4萬澳元。

購第3、4套房

2013年可貸款購買C、D兩套價(jià)值為30萬澳元的投資房，16．4萬澳元可以支付兩套房子各20％的首期付款及交易費(fèi)用。每套房子貸款均為23．3萬澳元。

投資結(jié)果分析

2017年，從2005年最初4．2萬澳元的投資，經(jīng)過理性的投資管理，此時(shí)凈資產(chǎn)已達(dá)到56萬澳元。

風(fēng)險(xiǎn)防范

這個(gè)海外置業(yè)計(jì)劃依托于理論基礎(chǔ)，但在實(shí)際操作中會(huì)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，分別是租金風(fēng)險(xiǎn)、利率變化風(fēng)險(xiǎn)以及房產(chǎn)是否能夠升值的風(fēng)險(xiǎn)。既然辨識(shí)了這些風(fēng)險(xiǎn)，我們就可以利用相應(yīng)的手段進(jìn)行防范。

租金風(fēng)險(xiǎn)

又可以分為租金的變化和出租率的變化兩種風(fēng)險(xiǎn)。

如圖可以看出兩個(gè)因索對(duì)租金收入都有影響，我們可以通過購買租金保險(xiǎn)的方式將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。澳洲的保險(xiǎn)公司提供了一系列產(chǎn)品供客戶依據(jù)自身實(shí)際情況選擇，比如可以選擇保障2個(gè)月租金收入的保險(xiǎn)產(chǎn)品來降低風(fēng)險(xiǎn)。

利息風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)貸款的期限一般都比較長(zhǎng)，在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，利率一定是有升有降，起起伏伏的。這樣，貸款人就會(huì)面臨還貸金額的不確定性。為了避免這種風(fēng)險(xiǎn)，貸款人可以在申請(qǐng)貸款時(shí)選擇5～7年的阿定利率。這樣便于貸款人對(duì)自己的資金作合理的安排。

貶值風(fēng)險(xiǎn)

房產(chǎn)貸款杠桿作用的前提是房產(chǎn)升值。如果房產(chǎn)沒有升值甚至發(fā)生貶值，則杠桿作用就不會(huì)發(fā)揮作用甚至給貸款人帶來財(cái)務(wù)上的赤字。決定房產(chǎn)能否升位的關(guān)鍵因素就是地理位置。以我購買的房產(chǎn)為例，布里斯水本身就是世界級(jí)的旅游勝地，其城市規(guī)劃非常合理而且非常嚴(yán)格，對(duì)新項(xiàng)目的審批很謹(jǐn)慎，這樣保證了項(xiàng)目的獨(dú)特性。同時(shí)該房產(chǎn)地處熱帶雨林的花同中，加之世界頂級(jí)設(shè)計(jì)師的絕妙設(shè)計(jì)，更增加了本房產(chǎn)的價(jià)值。選擇可以升值的房產(chǎn)是一門學(xué)問，專業(yè)的理財(cái)公司會(huì)為客戶提供詳盡的投資分析，包括地區(qū)經(jīng)濟(jì)的構(gòu)成、人口增長(zhǎng)趨勢(shì)對(duì)房?jī)r(jià)的影響，以及房產(chǎn)四周的設(shè)施環(huán)境、房產(chǎn)水身獨(dú)特價(jià)值等等。

看上去復(fù)雜的事情，也可以把它變得極其簡(jiǎn)單。選擇有升值潛力的房產(chǎn)，再加上一些耐心，將其進(jìn)行中長(zhǎng)期持有。這便是中產(chǎn)階級(jí)理財(cái)?shù)淖罴逊绞健Ｖ挟a(chǎn)階級(jí)深厚的教育背景決定了他們善于學(xué)習(xí)和接受有一定風(fēng)險(xiǎn)的理財(cái)方式。運(yùn)用金融產(chǎn)品、利用升值空間做再投資，同時(shí)鎖定固定利息，防范投資風(fēng)險(xiǎn)。