房產篇：房產，莫當股票炒

猴年不是泡沫年

2004年的房地產市場，政策頻繁出臺，特別是“8．31大限”后，地根進一步縮緊，房價漲幅較快。就市場狀況而言，無論對于開發商，還是對于消費者來說，無疑是利空多于利好。不難發現，在房價不斷高企的同時，市場供應是基本穩定的，新盤不斷涌現，一些處于銷售過程中的大盤供給也是后勁十足。當房地產供遠大于求、價值與市場脫離時便會出現泡沫，那么中國的房地產市場果真是“泡沫到了爆炸的邊緣”了嗎?

盡管“泡沫論”此起彼伏，然而2004年的中國房地產市場，與其說供遠大于求，倒不如說是有效供給與有效需求不對稱。

大城市：虛假泡沫

在北京、上海或是長三角、珠三角等地區的一些大城市，市場需求較為旺盛，幾乎沒有什么泡沫。如果說有，也是人為炒作產生的“泡沫的泡沫”，其中既有開發商的炒作，也有專家、媒體的炒作，真正的房地產泡沫微乎其微。

大城市的房地產市場上，一方面是開發商手中存有相當數量的空置房，另一方面卻是消費者買不到房。這對矛盾是怎么產生的呢?這是因為房地產市場的有效供給不足，以北京為例，北京房地產市場的主流消費群體是介于25～40歲之間的人群，這部分人對住房的主流需求為單價在5000元／平米左右、面積在100平米左右的市區商品房，然而市場供給卻并不是以此類房產為主要產品，如此，其它的房產就勢必會出現銷售速度過慢和短期空置的情況，這樣形成的空置房并不能歸為泡沫之列，因為這些房子的使用價值并沒有損失，而且也有很多人希望可以使用這些房子，所以，現在短缺的也僅僅是一個處置和消化的渠道而已。

中小城市：真實泡沫

2004年中小城市的房價上漲較快，加之土地、人工成本的低廉，使中小城市產生了大量的供給。相對于大城市而言，中小城市有效消費能力稍弱。城市化的進程中，有的城市雖然外來人口多，但外來人口對房產的消費能力卻不強；即使是當地居民，對房產更新換代的能力也較差。可以說，中小城市的房地產市場，才是真正容易產生泡沫的地方。目前大家對于中小城市的房地產市場關注的還不太多，不過，如果以此速度繼續下去，中小城市的泡沫是指日可待的。

2004年的房地產市場，泡沫只是局部現象，從全國范圍內來說，泡沫絕非主流。

雞年仍需穩健行

2005年房地產市場預計會有一定的波動，有效供給依然不足。“有效”是相對于老百姓目前的生活方式而言的，目前多數人還不能接受郊區買房、開車上班的生活模式，而油價的上漲極大地影響著汽車消費的增加，也必然限制了居民對郊區房產的購買。與此同時，城區的土地有限，市區的房價依然走高。投資的門檻正在提高，而未來人們的居住需求還不清晰，因此，對于投資者來說，2005年投資房產還需要謹慎、穩健前行。

投資心理

避免炒房心態 投資房產的心態一定要平和，切莫對收益預期太高。投資房產和炒房是兩個概念，如果以炒房的心態來投資房產就大錯特錯了。房產投資是個中長期投資過程，不可能有短期的暴利。舉個例子，如果家有閑房出租，只是相當于家庭中多一個不產生消耗的勞動力，而不能將其與股票、期貨、基金等投資工具相比。從這種意義上來說，買房投資的心態更應該像是買保險而不是炒股票。

無需多慮加息 2004年央行加息后，無論是出于對買房成本的考慮，還是出于對樓市看跌的預期，許多準購房人開始持幣觀望了。其實正確的態度是：該買則買。無論投資還是自住，要看清兩點：一是央行加息既不可能幅度太大，也不可能過于急速，購房成本的上升是個漸進的過程。二是盡管有短期房價下降的預期，但不會改變總體逐年上漲的趨勢。

投資建議

了解規劃 購房前先了解下城市規劃，有針對性地了解樓盤周邊未來的發展狀況，尤其是環境、道路規劃等。如在北京可到北京市規劃展覽館進行參觀。

多作考察 房地產市場本身供求信息不對稱現象較為嚴重，僅看廣告是不能很及時、充分地了解市場的。只有親自考察，多種渠道了解信息，才能作出合適的選擇。

分散投資 如果手頭余錢較為充裕可投資幾套房產時，不妨分投幾個城市或是同城的幾個區域，甚至可以考慮到海外置業，以此來有效分散風險，這一點尤其體現在短期投資上。