經營商用物業就像養小孩

首先，藍光廣場最大問題是，先建設后策劃，前期規劃不到位。

藍光廣場做的專業市場屬于商用物業范疇。商用物業的開發是房地產開發中最具挑戰性的，風險大，回報高，復雜性、專業性要求高。好則回報高，差則可能滿盤皆輸。商用物業與住宅差別很大，商用物業不僅要求開發成功，后續經營也必須成功。商用物業如果前期規劃不到位、不嚴謹，失敗的可能性就很大。

藍光廣場的規劃沒做好：先做住宅，再做商鋪；住宅開發完，才考慮裙樓商鋪的招商，顯得有些倉促。那些已經成功入市的商用物業項目，至少在兩三年前甚至更早就開始籌備了。

其次，藍光廣場位于廣州珠江新城，地段優勢明顯，但這個地點只能定位為燈飾市場嗎？這里要打一個大問號。

很多專業市場都不設在繁華商業區，不設在CBD（中央商務區），而是設于城郊結合部。這是因為專業市場，像燈飾市場，面對的不是日常用品消費者，消費者并不需要經常光顧，而且選購時目的性很強，一般會到大型專業市場去，距離遠一點他們也不在乎。

像燈飾、家具這些專業市場，由于經營的是非經常性消費品，租賃成本是有意進駐專業市場的商家很關注的問題。藍光廣場如果要做燈飾專業市場，招商租賃就不能走高檔化路線。藍光廣場的品牌號召力不夠大，高開高走，是不現實的。

第三個問題是，預期過高，殺雞取卵。

藍光廣場的經營面積比較大，需要經歷較為艱難的長期經營過程，“放水養魚”需要耐心。藍光廣場急于收回投資，有點急躁，反而頻頻失誤。

商用物業的回報周期，比住宅要長得多。住宅面對的是普通消費者，靠一次性銷售獲利，可以分期滾動開發，是短線投資。而商業物業面對的是商家，靠長期經營收取租金盈利，必須一次建成，悉心培養，是長線投資。打個比方，住宅開發就像種莊稼，商業物業開發經營就像養小孩。

專業市場的培育，一般需要3年時間，這段時間叫作守業期。在守業期，經營方面，要請專業人士來進行形象包裝，同時要優惠讓利，把人氣慢慢培育起來。藍光廣場熬不住守業期，最后“出師未捷身先死”。

最后，招商的操作手法不專業，不是以市場為導向。

藍光廣場的招商宣傳，因與電視臺有債務關系，廣告就主投這家電視臺，花了冤枉錢，卻不見效果。這種做法顯然不是按市場營銷的基本原則來選擇傳播組合的。

另一方面，藍光廣場招商時聘請的不是專業的咨詢代理公司，不專業的策劃，不專業的操作，必然導致不專業的決策，犯下不專業的錯誤。

還有一點，在珠江新城位于市中心這樣的地段，拿地成本高，開發商急于快速收回投資，運作上就不免急功近利，手忙腳亂。

藍光廣場起死回生還是有很多機會的。首先，地段很不錯，人流、交通、環境都不是問題；內部方面，電梯、裝修、場地等，條件也不錯。

如果重新進行定位，應該找真正懂得商用物業運作的專業公司來操刀，懂流程，不走彎路，還是很有希望的。