擁有５套房產家庭的理財模型

彭振武

家庭背景

家庭成員

婁先生，41歲，某銀行職員，年收入6萬元，身體健康，有基本醫療、失業、養老保險。

婁太太，35歲，某會計師事務所注冊會計師，年收入12萬元，有基本醫療、失業、養老保險。

婁先生的父母已去世，岳父母已退休，健康狀況不大理想，有基本醫療、養老金。

女兒10歲，就讀小學4年級。

家庭資產狀況

(1)在浙江地級市區有1套房改房，112平方米，市值50萬元左右，現自住。

(2)在浙江地級市區有l套單位集資房，90平方米，只有使用權沒有所有權，年租金0．8萬元。

(3)在浙江地級市區有l間寫字樓，78平方米，市值40萬元左右，貸款13．5萬元，月供1449．27元，目前準備出租，估計年租金1．3萬元。

(4)在上海郊區有1套住宅，52平方米，市值50萬元左右，貸款28萬元，月供1683．38元，目前已交付，準備出售。

(5)在上海郊區專業市場有l間立地式店鋪，132平方米，市值40萬元左右，公積金貸款22萬元，月供1358．54元。估計2005年10月交付，交付后準備出租，但有一定的出租風險。

(6)目前持有股票原始價值11萬元，現市值6萬元，股票型基金10萬元，信托基金3萬元，年收益率在5％左右。

(7)銀行通知存款10萬元。

家庭支出狀況

(1)銀行貸款月供本息支出4491．19元。

(2)家庭日常開支年安排2．5萬兀。

(3)孩子教育費用及學鋼琴費用年安排1萬元。

(4)旅游消費每年1萬元。

(5)保險費用：女兒投保平安少兒保險每年支出722元；夫婦倆投保平安泰康壽險每年共支出1310元；全家投保平安意外傷害綜合保險每年共支出400元，每人可獲得意外保障金額10萬元。

(6)民間資金互助會每年支付8300元，應會期限5年，2007年6月得會費5萬元。

理財需求

(1)中期想近一步改善住房狀況。

(2)近期將動用銀行存款購買18萬元左右的家庭汽車價值，不夠部分準備申請銀行貸款10萬元。

(3)籌備孩子高等教育費用。

(4)籌措退休生活費用。

理財組合建議

(1)日常生活支出年安排3．6萬元。

(2)健美消費年安排4800元。

(3)旅游消費年安排1萬元。

(4)贍養父母年安排6000元。

(5)緊急備用金年安排2萬元，其中5萬元以定活兩便存款形式保持常數。

(6)子女教育投資目前階段女兒日常教育經費年安排1萬元。另購買國壽鴻星少兒兩全保險(分紅型)，6年期繳費，年繳保險費1萬元。

(7)健康投資婁先生投保國壽康寧終身保險10份，20年期繳費，年繳保險費9600元。

(8)：其它保險投入繼續維持已投保保單的效力，年繳保險費2432兀。

(9)房貸本息支出目前階段年安排53894．28元。

(10)民間資金互助會投資年安排8300元。

(11)股票投資繼續持有6萬元股票，暫不追加。

(12)股票型基金投資繼續持有10萬元股票型基金。

(13)信托基金投資繼續持有3萬元信托基金。

(14)人民幣理財產品投資將10萬元銀行通知存款轉為短期人民幣理財產品，并每年追加1．7萬元。

理財建議分析

從背景資料看，婁先生夫婦是一對理財高手。特別是在風險投資方面，思維活躍，善于充分運用自己的比較優勢：陽信貸杠桿，在低利率期切入房產投資，將家庭私人資本成功放大，激活了。特別難能可貴的是，婁先生夫婦能夠充分運用住房公積金貸款優勢，并將投資的觸角延伸到了上海郊區和寫字樓、商鋪等前景更為看好的高風險、高回報投資領域。從背景資料來看，婁先生夫婦已投資的房產價格不是很高，如果地段位置、配套設施好，升值空間將較大。

根據“抓住今天的快樂，規避明天的風險，追逐未來生活的更加快樂”的理財目標，婁先生夫婦在理財上，應著重關注以下幾點。

遵循原則

(1)集中財力投資擅長領域

對自己已有的5套住房、寫字樓和商鋪，婁先生夫婦要認真作些分析和甑別，例如考察哪些投資已經獲利，但風險已漸次凸現；哪些投資目前收益不是很理想，但未來增值潛力大；哪些投資目前收益不理想，未來走勢也不很樂觀。然后在此基礎上對升值前景廣闊的房產，繼續擁有；而對那些風險凸現和未來發展不很樂觀的房產，及時處置變現。與此同時，要不斷對房地產市場進行調查研究，一旦發現有投資價值的房產可以再行投資。不過，作為投資者應該懂得，房地產市場是一個周期性市場，也得遵循價值規律，不可能永遠只漲不跌或只跌不漲，因此在房地產投資操作上應順勢而為。從浙江特別是溫州、杭州的房地產市場和上海的房地產市場來看，都存在過熱的問題，因此婁先生夫婦應對風險予以高度關注。至于對股票、股票型基金的投資，似乎不是婁先生夫婦的強項，最好減少相關領域的投資。

(2)作好基本的避險應對

從背景資料來看，在避險方面婁先生夫婦已有一些投入，但還存在散和少的問題，即資本投入與避險需求不匹配，還不足以轉嫁家庭經濟風險。具體來說，婁先生夫婦應作好4個方面的準備。一是提高人身意外傷害保險的保額，即夫婦倆分別投保20萬元的保額才比較適宜(費率一般在2‰)；同時還應附加人身意外傷害醫療保險，其保額應不低于2萬元(費率一般在8％0左右，即繳8元保險費可獲得1000元人身意外傷害醫療保障)。二是為應對房貸利率提高和岳父母醫療費用，應該提高緊急備用金的數額。三是應及時籌措女兒的大學(含研究生階段)教育費用，哪怕目前相關保險投資的預定利率過低，也應馬上切入。四是應該開始關注婁先生的健康投資。

(3)暫緩家用汽車的購買

今年前7個月，中國的車市可以用寂靜或僵持來概括，但8月8日上海大眾的“颶風行動”打響了今年車市降價第一槍，各路汽車廠商終于按捺不住，也紛紛打起了降價牌。其實，這種降價大仗還只開了一個頭，遠遠沒到結束的時候。這是因為：首先，中國的汽車市場還是一個半壟斷的市場，其準入制度即政策壁壘尚未解除，因此它還存在高額的壟斷利潤，這種高額的壟斷利潤將隨著市場的逐步開放和競爭最終走向微利。其二，根據WTO協議，2006年汽車進口關

稅還有較大幅度下調。其三，中國的汽車業還屬于民族幼稚工業，且存在散、小、差的問題。中國汽車業欲融入國際市場競爭，并與國外汽車業抗衡，必須重新進行整合，以解決布局散、規模小、核心研發技術差的問題。而這種整合的實現，最直接的手段就是實力比拼、價格比拼，并在這種競爭中實現強勢企業對弱勢企業的兼并。其四，人民幣升值帶動進口汽車和進口汽車零部件也相對便宜起來，為進口汽車價格下移騰出了空間，從而對國內汽車業形成價格壓力。

(4)適當提高生活的水準

婁先生家庭的日常生活水平應在現有水平基礎上，適當提高一點，以與家庭資產、收入水平匹配。

具體安排

(1)日常生活支出三口之家年安排3．6萬元，月人均1000元，在浙江臺州市，這樣的消費水平不低且能與收入水平匹配。

(2)健美消費于35歲的婁太太而言，這項現代女性的剛性消費尤為重要。考慮到婁太太所在地的消費水平，每月安排400元，做4次肌膚護理。

(3)旅游消費婁先生夫婦從現在起應擬定一個旅行計劃。國內游按照先難后易、先遠后近的原則安排；國外游的成行時間可選在風險投資獲利了結時，一方面心情好，另一方面也有足夠的經濟支持。

(4)贍養父母婁先生岳父母雖有退休金，能夠自食其力過好自己的日子。但作為兒女，在父母年老時，一方面要常回家看看，另一方面也不要忘了經常給老人們買一些禮物，以從物質、精神兩方面給老人一些慰藉和歡樂。建議婁先生夫婦在每年的3個傳統節日時候分別安排2000元孝敬父母。

(5)緊急備用金鑒于房貸利率將逐步提高(工商銀行和光大銀行將推出固定利率房貸，婁先生夫婦應予以關注以規避房貸利率風險)，以及婁先生岳父母都已年愈六十，醫療保健需求將逐漸凸現，雖然岳父母都享有基本醫療保障，但這種保障是低水平、廣覆蓋的，不足以應對。因此，緊急備用金不可不留，也不可少留。

(6)子女教育投資婁先生雖然為女兒投保了少兒保險，但于女兒的教育來說，意義不大。此時，一方面應采用漸進式、積累式方式完成子女的教育投資，另一方面，雖然目前市場的利率水平處于一個歷史的低點，此時投保相關保險價格較貴，然而，對于快10周歲的女兒而言，在資金的籌措上已沒有過多的選擇余地，應該從現在起立即為女兒投保國壽鴻星少兒兩全保險(分紅型)。到女兒18周歲時，可領取首年大學教育金16515元；到女兒19、20、21周歲時，每年可分別領取大學教育金9909元到女兒22周歲時，可領取研究生教育金19818元。此外，通過保單紅利分配，可以抵消一些通貨膨脹的負面影響。

(7)健康投資婁先生現在年齡在40歲左右，正是切入健康投資的最佳時期，若此時投保重大疾病保險，可獲得保障30萬元，其中，重大疾病保障20萬元。

(8)保險投入繼續維持已投保保單的效力。

(9)房貸本息支出剛性支出，必須安排。

(10)民間資金互助會投資這項投資是一種高風險、低收益的投資，風險與收益不相匹配。它的風險源于2點：一是私募基金管理人的道德風險在當今社會頻頻發生，防不勝防；二是投資失敗的風險也較大。婁先生夫婦此時可繼續維持此項投資，不過建議最好在合適的時候退出。

(11)股票投資繼續持有6萬元股票，在市場高點時獲利了結。

(12)股票型基金投資繼續持有，待證券市場走向高點以后獲利了結。

(13)信托基金投資此項投資風險較高，建議婁先生夫婦可在合適的時候退出。

(14)人民幣理財產品投資鑒于婁先生擬購汽車和換房的計劃，流動資產的處置應講究計劃性、流動性和安全性，以順利達成購車目標。至于換房，一方面婁先生夫婦可通過漸進式積累加快進程，另一方面可通過已有房產獲利變現來完成。在目前情況下，投資短期固定利率人民幣理財產品，可以獲得高于銀行存款的收益，同時又不影響購車目標的達成。

★理財提示★

(1)在銀行利率處于正常或較高水平時，婁先生夫婦可考慮購買一些商業養老保險，理財規劃相應予以調整。

(2)婁太太40歲左右時，應考慮健康投資，理財規劃相應予以調整。