向外國人營銷皇家生活

正如中國制造商應該向世界出口自己的品牌，而不僅僅只是作為OEM存在一樣，中國的房地產也需要做同樣的事情—那就是向世界營銷具備自己品牌的房地產商品。

在過去的幾年中，北京的房地產市場正在從繁榮走向理性。針對中產階級的房地產市場出現了供大于求的趨勢。因為中國還沒有形成一個數量足夠大的中產階級人群。房地產開發商急切地需要尋找新的市場刺激需求增長。

我覺得具體的解決方案就是把北京房地產的需求從現有的國內需求擴大到國際需求。就像中國向世界出口紡織品那樣，中國也應該把北京或是一些其他主要城市的房地產賣給外國人。

現在我們就來談談向國際顧客營銷高端房產所必須的幾個因素。

細分目標市場

中國高端房地產的目標消費人群主要分為三類：第一類是一些跨國公司中國分公司的管理人員和高級技術人員；第二類是一些和中國有生意往來的外國商人，他們沒有定居在中國，但是他們經常來中國出差；第三類是外國游客，這里主要指那些多次來中國，非常喜歡中國，并且對中國的發展很有信心的外國游客。

一般來說，上面提到的第一類人群大多都居住在由公司幫他們租賃的公寓和別墅中。這一類人看到了中國快速發展的經濟和房地產增值的潛力。雖然他們不會永遠定居在中國，但是他們清楚投資房地產是個不錯的選擇。

針對這一人群，我覺得營銷的關鍵是改變他們的態度。讓他們不再認為中國只是一個暫時居住的處所，而一個可以和他們家鄉媲美的投資處所。也許他們最終還是會回家的，但是就算他們回家之后，在中國的房地產投資依然會給他們帶來收益。

第二類人就是那些和中國有生意往來的人，因為生意的原因他們常常要來中國。對于房地產來說，要獲得這個市場有兩個主要的挑戰：第一就是要將他們的居住習慣從別墅轉變為皇家式公寓生活。在中國別墅的升值潛力沒有公寓大，并且也不如公寓容易轉手，而且公寓的維護成本比較低。第二個挑戰就是將他們的注意力從酒店式管理的公寓引向大型豪華公寓。這些舉措可以拓寬他們投資的范圍，使投資不僅僅局限于對CBD小型公寓，而是拓展到近郊的大型豪華公寓。

中國是目前世界上第四大的旅游目的地國家。應該說外國游客也是高端公寓的目標市場。針對這個人群的特征，我們可以在一些旅游宣傳資料中刊登房地產的廣告，這樣就能更容易吸引他們的興趣。

打造國際品牌

根據你的產品的獨特的特征進行定位和包裝，并輔之以煽情的媒體廣告。這對于高端房地產的營銷是非常重要的。

奢華生活方式消費的是一種感情。而是否投資這種生活則是一種完全的經濟考慮。向本地市場營銷高端房地產叫做客戶營銷，而向國外投資者進行營銷則是一種商業營銷。不同的市場需要不同的營銷方式。但是各種各樣的營銷方式都可以在越來越國際化的中國進行組合應用。

2008年北京奧運會將是北京向世界展示自己的絕佳機會。毫無疑問，那個時候對高端房地產的需求會增加，房地產的價格會上漲。但是我認為現在我們就應該開始房地產營銷的國際化，而且應該把這種營銷和奧運會聯系在一起。奧運會將是一個房地產升值的黃金機會。

現在是中國的房地產開發商開始做好準備向世界推銷自己的產品的時候了。正如中國制造商應該向世界出口自己的品牌，而不僅僅只是作為OEM存在一樣，中國的房地產也需要做同樣的事情—那就是向世界營銷具備自己品牌的房地產商品。