德國、英國評估行業(yè)管理考察報(bào)告

2004年11月中旬，由中評協(xié)黨委副書記辛寶榮率領(lǐng)的考察團(tuán)，先后考察訪問了德國公共測量師協(xié)會(huì)（BDVI）、德國聯(lián)邦公共專家協(xié)會(huì)（BVS）和英國皇家特許測量師學(xué)會(huì)（RICS）。通過考察，了解德國和英國評估行業(yè)管理及協(xié)會(huì)的基本情況，并增進(jìn)了相互之間的了解和交流。

一、德國評估行業(yè)管理基本情況

德國主要的評估行業(yè)組織包括：德國公共測量師協(xié)會(huì)（BDVI）、德國聯(lián)邦公共專家協(xié)會(huì)（BVS）、房地產(chǎn)代理協(xié)會(huì)（RDM）等協(xié)會(huì)，協(xié)會(huì)之間是開放式的，相互之間沒有隸屬關(guān)系，并且都是歐洲評估師協(xié)會(huì)聯(lián)合會(huì)（TEGoVA）的成員。

（一）德國公共測量師協(xié)會(huì)

德國公共測量師協(xié)會(huì)（BDVI）是德國測量師行業(yè)的主要組織，已經(jīng)有100多年的歷史。兩德統(tǒng)一后，該協(xié)會(huì)已經(jīng)發(fā)展成為德國測量師行業(yè)中最重要的協(xié)會(huì)之一。目前約有1300名成員，占德國測量師總數(shù)的90%以上。公共測量師協(xié)會(huì)（BDVI）是社團(tuán)法人，并且在德國聯(lián)邦議院中被登記為議會(huì)議員的會(huì)話伙伴。

1．BDVI的組成

BDVI的執(zhí)行機(jī)構(gòu)為理事會(huì)，由會(huì)長和兩名副會(huì)長領(lǐng)導(dǎo)。該理事會(huì)對外代表協(xié)會(huì)，實(shí)施執(zhí)行委員會(huì)及會(huì)員代表大會(huì)的決議（例如會(huì)費(fèi)的調(diào)整等）。BDVI 理事會(huì)針對重要的議題，還會(huì)指定專門委員會(huì)為其提供咨詢。

德國由于各聯(lián)邦州對測量業(yè)的管轄權(quán)不同，BDVI據(jù)此以州為單位設(shè)立州分會(huì)。目前共有15個(gè)州分會(huì)，由州分會(huì)在當(dāng)?shù)貓?zhí)行本協(xié)會(huì)的政策。州分會(huì)按照相關(guān)事務(wù)規(guī)程中的規(guī)定履行自己的職責(zé)，分會(huì)有收取并上交會(huì)費(fèi)的義務(wù)，但不同州上交的會(huì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同。

BDVI的執(zhí)行委員會(huì)由15個(gè)州分會(huì)的部長以及在BDVI中擔(dān)任重要職務(wù)的官員共同組成。BDVI的工作由專職人員和會(huì)員提供的義務(wù)工作兩部分組成，在我們訪問期間，BDVI的專職人員和執(zhí)業(yè)會(huì)員一起回答我們的問題，專業(yè)會(huì)員主要解釋專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和操作上問題。

BDVI的聯(lián)邦辦事處設(shè)在柏林，該辦事處直接為會(huì)員提供服務(wù)，并為會(huì)員之間傳遞與職業(yè)政策相關(guān)的信息和活動(dòng)。輔助執(zhí)行委員會(huì)的工作，并支持州分會(huì)的工作。另外，聯(lián)邦辦事處還負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)與其他評估協(xié)會(huì)、機(jī)構(gòu)以及有關(guān)政府部門的關(guān)系。

2．BDVI的主要職責(zé)

作為行業(yè)協(xié)會(huì)，其主要職責(zé)是代表會(huì)員的利益，并為其提供政治、經(jīng)濟(jì)和管理方面的支持，并維護(hù)該行業(yè)的整體利益。

BDVI的具體職責(zé)及目標(biāo)包括：為測量師積極構(gòu)建公平的經(jīng)濟(jì)及政治環(huán)境；為中小企業(yè)以及自由職業(yè)者創(chuàng)造活動(dòng)空間；將測量服務(wù)從公共管理轉(zhuǎn)移到會(huì)員服務(wù)領(lǐng)域；檢查收費(fèi)是否透明及專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行；提高會(huì)員的執(zhí)業(yè)能力等。

3．測量師、機(jī)構(gòu)及業(yè)務(wù)范圍

在德國，成為測量師需經(jīng)過系統(tǒng)的教育，取得測量師資格，還需兩年的工作經(jīng)驗(yàn)。測量師所在的評估機(jī)構(gòu)，按照測量法及行業(yè)法規(guī)執(zhí)行業(yè)務(wù)，并出具測量報(bào)告。其業(yè)務(wù)范圍主要包括：

（1）地籍測量：分配測量、邊界確定、建筑物測量、縱向設(shè)施（例如：街道末尾）的測量、工程師測量、數(shù)據(jù)處理、規(guī)劃、估價(jià)等；

（2）出具地產(chǎn)交通價(jià)值評估報(bào)告；

（3）在邊界以及建筑物測量方面出具鑒定書；

目前，德國公共測量師的業(yè)務(wù)也向建筑、礦產(chǎn)和森林資源等領(lǐng)域拓展。

4．準(zhǔn)則情況：根據(jù)介紹，BDVI已經(jīng)開始采用歐盟統(tǒng)一制定的估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，并不斷推進(jìn)與國際的接軌。

5．法律責(zé)任

德國測量師的法律責(zé)任在相關(guān)的部門法中予以規(guī)定，包括行政責(zé)任、民事責(zé)任和刑事責(zé)任。其中，民事責(zé)任包括與客戶之間的違約責(zé)任和對報(bào)告使用人的侵權(quán)責(zé)任，《德國民法典》第839條a款規(guī)定法院指定專家（包括測量師）的責(zé)任：“如果由法院指定的專家故意或由于重大疏忽出具了一份錯(cuò)誤的鑒定書，根據(jù)此鑒定書所作的法院判決給相關(guān)人員帶來的損失應(yīng)由此專家來承擔(dān)?！?/p>

在德國，測量師承擔(dān)法律責(zé)任的案例并不多，但規(guī)定測量師必須交納職業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)。

（二）德國聯(lián)邦公共專家協(xié)會(huì)

德國聯(lián)邦公共專家協(xié)會(huì)（BVS）是德國12家州協(xié)會(huì)以及13家專業(yè)協(xié)會(huì)的總會(huì)，共有4800名、近200個(gè)不同行業(yè)中的專家成員。這些專家為政府部門、司法界、經(jīng)濟(jì)界、工商界、手工業(yè)界以及個(gè)人消費(fèi)者出具鑒定書，并在其做重大決定時(shí)為其提供專業(yè)咨詢，評估行業(yè)為其中之一。接受訪問的BVS副主席Roland R.Vogel先生本身也是房地產(chǎn)評估方面的專家，有21年相關(guān)的工作經(jīng)驗(yàn)。

1．BVS的主要職責(zé)

BVS對專家會(huì)員的管理方式是松散的，主要對外代表各協(xié)會(huì)及專家成員，協(xié)調(diào)與政府的關(guān)系，并維護(hù)其成員的利益。BVS還參與相關(guān)法律的制定和實(shí)施，涉及到250多個(gè)不同專業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的專業(yè)法律條文。BVS鼓勵(lì)并支持其成員的繼續(xù)深造和進(jìn)修。

2．BVS的服務(wù)范圍

（1）協(xié)會(huì)雜志

BVS出版專業(yè)雜志《專家》，每年出10期，每期超過4000份。雜志介紹與專家有關(guān)的法律、準(zhǔn)則及最新技術(shù)。其中：《專家》所撰寫的各個(gè)行業(yè)的專業(yè)論文，為BVS的專家成員與訂閱雜志的讀者介紹最新的技術(shù)革新，并提供與各行業(yè)有關(guān)的準(zhǔn)則及相關(guān)的司法解釋。此外，《專家》雜志也是討論專業(yè)問題的平臺。

（2）專業(yè)進(jìn)修與培訓(xùn)

BVS設(shè)立的專業(yè)部門提供專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)交流及進(jìn)修和培訓(xùn)服務(wù)。在BVS聯(lián)邦辦事處的支持下，通過與各州協(xié)會(huì)以及BVS相關(guān)的專業(yè)協(xié)會(huì)合作，在德國全國范圍內(nèi)舉辦課程培訓(xùn)和其他信息交流活動(dòng)。

（3）BVS專家目錄

BVS以書籍的形式公布協(xié)會(huì)專家成員的目錄，該目錄可供司法界、經(jīng)濟(jì)界（例如保險(xiǎn)行業(yè)和銀行）使用，便于其選擇相應(yīng)的專家。

（4）互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫

BVS重要的服務(wù)之一是提供互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)服務(wù)，經(jīng)過多年的建設(shè)，數(shù)據(jù)庫為專家成員提供了大量有價(jià)值的信息服務(wù)。

（5）對外交流

BVS積極拓展在歐洲范圍內(nèi)的合作及國際上的交流。為了適應(yīng)歐洲一體化進(jìn)程的要求，在BVS的提議下，與法國和英國專家協(xié)會(huì)一起建立了歐洲的專家總會(huì)（Euro Expert），如今已有超過半數(shù)的歐盟成員國參與其中。此外，BVS還是歐洲評估師聯(lián)合會(huì)以及國際評估準(zhǔn)則委員會(huì)的成員。

二、英國評估行業(yè)組織基本情況

英國皇家特許測量師學(xué)會(huì)（RICS）成立于1868年，1881年被授予“皇家特許”稱號，從1946年起，正式啟用皇家特許測量師學(xué)會(huì)稱號。該學(xué)會(huì)不僅是英國最大、最具有權(quán)威性的評估行業(yè)組織，甚至對整個(gè)英聯(lián)邦地區(qū)的評估業(yè)都具有重要的影響。該學(xué)會(huì)目前有11萬名會(huì)員分布于120多個(gè)國家。

（一）RICS的組成

1．理事會(huì)及委員會(huì)

RICS是自我約束、自我管理的專業(yè)組織，其最高戰(zhàn)略計(jì)劃由理事會(huì)決定。理事會(huì)有70人組成，設(shè)主席一人。理事會(huì)成員遍及世界各地，每年召開3次會(huì)議，由RICS在世界各地的會(huì)員組織參加。理事會(huì)下設(shè)6個(gè)專門委員會(huì)和16個(gè)專業(yè)委員會(huì)，委員從會(huì)員中選舉產(chǎn)生。戰(zhàn)略和資源委員會(huì)代表理事會(huì)制定并監(jiān)督RICS的工作計(jì)劃和預(yù)算。

（1）專門委員會(huì)包括培訓(xùn)委員會(huì)、道德規(guī)范委員會(huì)、營銷委員會(huì)、公共事務(wù)委員會(huì)、研究委員會(huì)、仲裁委員會(huì)。

（2）專業(yè)委員會(huì)包括文物及藝術(shù)品、建筑測量、商用物業(yè)、建造、爭議解決、環(huán)境保護(hù)、設(shè)施管理、測繪、物業(yè)管理咨詢、礦物和廢物管理、規(guī)劃和開發(fā)、廠房和機(jī)械、項(xiàng)目管理、住宅物業(yè)、農(nóng)村物業(yè)、估價(jià)等16個(gè)委員會(huì)，會(huì)員最多可以選擇加入4個(gè)委員會(huì)。

2．RICS內(nèi)部部門設(shè)置

RICS內(nèi)部設(shè)置的部門負(fù)責(zé)學(xué)會(huì)日常事務(wù)，協(xié)調(diào)、執(zhí)行委員會(huì)的工作。目前設(shè)有9個(gè)專業(yè)部門和三個(gè)后勤部門，共400多名工作人員。

專業(yè)部門包括：標(biāo)準(zhǔn)部、培訓(xùn)部、營銷部、公共事務(wù)部、公共地區(qū)部、國際策略部、財(cái)務(wù)部、研究部、人力資源部。

后勤部門包括：IT部、服務(wù)中心和內(nèi)部人員培訓(xùn)部。

據(jù)介紹，RICS的內(nèi)部部門設(shè)置并非一直不變，而是根據(jù)發(fā)展的需要，不斷進(jìn)行調(diào)整和合并。

（二）RICS的主要職責(zé)

RICS主要職責(zé)包括

1．制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

RICS負(fù)責(zé)制訂行業(yè)操作規(guī)范和行為準(zhǔn)則，行業(yè)操作規(guī)范主要包括《評估與估價(jià)準(zhǔn)則》和《英國皇家特許測量師操守》。

（1）《評估與估價(jià)準(zhǔn)則》（又稱“紅皮書”）， 內(nèi)容主要包括執(zhí)業(yè)說明和評估指南，已有多次的更新和補(bǔ)充。

（2）《英國皇家特許測量師操守》，規(guī)范皇家特許測量師的職業(yè)道德。內(nèi)容主要包括行為操守、強(qiáng)制性專業(yè)賠償保險(xiǎn)及后續(xù)教育等規(guī)定。

2．規(guī)范執(zhí)業(yè)行為

RICS規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，并對評估人員進(jìn)行監(jiān)管。RICS對評估違規(guī)的舉報(bào)，負(fù)責(zé)調(diào)查和處理，對違反執(zhí)業(yè)規(guī)范的行為進(jìn)行相應(yīng)的懲戒，直至取消其會(huì)員資格。

3．積極參與政府決策和事務(wù)

RICS每年都向全國各級政府機(jī)構(gòu)和歐洲各級機(jī)構(gòu)提交數(shù)百項(xiàng)提案。同時(shí)還要組織多次有政府部長和官員參與的會(huì)議。RICS成為政府在立法和決策前聽取正式或非正式咨詢意見的少數(shù)幾個(gè)機(jī)構(gòu)之一。

4．為會(huì)員提供專業(yè)服務(wù)

RICS為會(huì)員提供多種形式的服務(wù)，包括雜志、網(wǎng)絡(luò)、培訓(xùn)等，RICS還有專門為會(huì)員服務(wù)的圖書館。在大學(xué)課程的設(shè)置上，院校也會(huì)征求RICS的建議。RICS向會(huì)員免費(fèi)提供最新財(cái)產(chǎn)開發(fā)動(dòng)態(tài)導(dǎo)訊，包括周刊和月刊兩種刊物。

5．積極促進(jìn)行業(yè)發(fā)展

RICS職責(zé)之一是拓展在全球的影響，目前已經(jīng)成立了許多地區(qū)性的組織。與國際有關(guān)專業(yè)組織進(jìn)行廣泛交流，讓外界了解行業(yè)特點(diǎn)，并通過研討會(huì)和寄送材料的方式擴(kuò)大影響。

（三）RICS的會(huì)員種類劃分及會(huì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

RICS的會(huì)員實(shí)行等級管理，主要分為學(xué)生會(huì)員、實(shí)習(xí)會(huì)員、一般會(huì)員和資深會(huì)員四個(gè)等級，根據(jù)是否執(zhí)業(yè)的區(qū)別，還分為執(zhí)業(yè)會(huì)員和名譽(yù)會(huì)員。不同等級的會(huì)員交納的會(huì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，學(xué)生會(huì)員不交會(huì)費(fèi)，實(shí)習(xí)會(huì)員每年交納會(huì)費(fèi)150英鎊，一般會(huì)員每年交納會(huì)費(fèi)350英鎊，資深會(huì)員每年交納會(huì)費(fèi)450英鎊。在全球范圍內(nèi)，不同經(jīng)濟(jì)區(qū)域會(huì)員的會(huì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不同，發(fā)展中國家會(huì)員交納的會(huì)費(fèi)相對較低。

（四）RICS的紀(jì)律懲戒及法律責(zé)任

RICS要求會(huì)員必須遵守執(zhí)業(yè)規(guī)范的要求，違反規(guī)范會(huì)給予不同程度的懲戒，主要包括三個(gè)層次的懲戒：警告、罰款和取消會(huì)員資格。懲戒還需遵循一定的程序，是否構(gòu)成違規(guī)由學(xué)會(huì)組織陪審團(tuán)進(jìn)行審理，一般由10名資深評估師組成，研究具體案例，并作出決定。對最嚴(yán)重的違規(guī)行為，會(huì)取消其資格，使之永遠(yuǎn)離開評估行業(yè)，并在報(bào)紙上公告。

法庭也會(huì)根據(jù)執(zhí)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定判斷測量師是否有過失。對于參考性的評估指南，雖然不具有強(qiáng)制性，不要求會(huì)員必須遵守，但由于其長期形成的權(quán)威地位，法庭判斷測量師是否犯有專業(yè)疏忽時(shí)，在沒有法律明確規(guī)定情況下，也會(huì)參照評估指南的有關(guān)規(guī)定。對于一般的違法行為，法院會(huì)作出罰款的處罰，RICS同時(shí)給予其內(nèi)部懲戒。

（五）專業(yè)賠償責(zé)任保險(xiǎn)

RICS規(guī)定每一位會(huì)員無論是獨(dú)資、合伙或從事測量師業(yè)務(wù)的公司都要投保專業(yè)賠償保險(xiǎn)，同時(shí)還規(guī)定了最低保險(xiǎn)額的訂立標(biāo)準(zhǔn)、保險(xiǎn)的監(jiān)督和使用等規(guī)定。

三、德國和英國行業(yè)管理啟示

此次對德國、英國三個(gè)評估協(xié)會(huì)的考察，對我國評估行業(yè)的管理有以下啟示：

（一）行業(yè)協(xié)會(huì)重視外部協(xié)調(diào)，維護(hù)行業(yè)整體利益

從德國、英國三協(xié)會(huì)的行業(yè)管理內(nèi)容看，普遍重視外部協(xié)調(diào)，加強(qiáng)與政府溝通、參與政府決策、參與法規(guī)制定是協(xié)會(huì)的重要職責(zé)及工作重點(diǎn)之一。如德國BDVI在德國聯(lián)邦議院中與議會(huì)議員進(jìn)行對話，為測量師積極爭取利益。BVS積極參與相關(guān)法律的制定和實(shí)施，充分反映執(zhí)業(yè)人員的需求。在加強(qiáng)與政府溝通和參與決策方面，英國皇家測量師學(xué)會(huì)發(fā)揮了更為重要的作用，如政府在買賣居民住宅時(shí)咨詢RICS的意見，RICS在促使建立19世紀(jì)英國全國鐵路網(wǎng)絡(luò)的所有鐵路法案得以通過時(shí)發(fā)揮了重要作用。在最近通過的《計(jì)劃和強(qiáng)制性購買法案》，RICS經(jīng)過爭取，獲得了一些重大協(xié)調(diào)成果。讓RICS在政府心中總有一席之地，并發(fā)揮重要影響作用的原因有兩方面：一是需要日常和政府官員保持大量的非正式聯(lián)系，這一聯(lián)絡(luò)工作由RICS的公共事務(wù)部門牽頭，其他部門給予配合；二是充分發(fā)揮會(huì)員的作用，通過RICS公共事務(wù)委員會(huì)和政策討論專家小組及背后的龐大專家團(tuán)隊(duì)，為政府獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策起到關(guān)鍵的影響作用。

國外評估行業(yè)協(xié)會(huì)的發(fā)展已經(jīng)不僅是發(fā)揮行業(yè)內(nèi)部管理的作用，而是逐漸擴(kuò)大行業(yè)的影響，發(fā)揮行業(yè)專家團(tuán)隊(duì)的作用，積極參與宏觀的政府決策和法規(guī)制定過程。

（二）行業(yè)協(xié)會(huì)對會(huì)員提供多種形式的服務(wù)

德國、英國三協(xié)會(huì)為會(huì)員提供多種形式的服務(wù)，包括雜志、網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)庫、培訓(xùn)、專業(yè)圖書館等。德國BVS向社會(huì)公布的專家目錄，便于客戶選擇專家，為專家提供了展示自己的窗口。德國BVS提供的數(shù)據(jù)庫服務(wù)，也成為協(xié)會(huì)吸引會(huì)員的主要原因之一，并且長期的信息積累，使信息庫具有重要的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。英國RICS為會(huì)員提供多種形式的服務(wù)，還拓展到教育領(lǐng)域，與院校在學(xué)科建設(shè)上的配合，也增加會(huì)員的學(xué)習(xí)途徑，擴(kuò)大行業(yè)的專業(yè)影響力。我們應(yīng)借鑒國外的做法，增強(qiáng)對會(huì)員的服務(wù)，使服務(wù)多樣、深入。

（三）充分發(fā)揮專門、專業(yè)委員會(huì)的作用

通過考察，英國RICS的專門委員會(huì)和專業(yè)委員會(huì)建設(shè)對我國有很好的借鑒作用，英國RICS理事會(huì)下設(shè)6個(gè)專門委員會(huì)和16個(gè)專業(yè)委員會(huì)，由于專業(yè)領(lǐng)域跨度很大，會(huì)員可以選擇4個(gè)專業(yè)委員會(huì)加入，這樣既拓展行業(yè)領(lǐng)域的寬度，又能保證會(huì)員專業(yè)上的深度。

另外，英國RICS專門委員會(huì)是理事會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，各部門執(zhí)行委員會(huì)的決策，并協(xié)調(diào)委員會(huì)之間的關(guān)系，使協(xié)會(huì)的專業(yè)性和事務(wù)性得到了統(tǒng)一。

（四）會(huì)員實(shí)行分級分類管理

英國RICS的會(huì)員實(shí)行等級和分類管理，并規(guī)定不同等級會(huì)員的地位和會(huì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在某些專業(yè)委員會(huì)中，規(guī)定必須是資深會(huì)員。對非執(zhí)業(yè)的社會(huì)人士可作為名譽(yù)會(huì)員，一方面增加了會(huì)員的整體實(shí)力，另一方面擴(kuò)大了行業(yè)的社會(huì)影響。

（五）準(zhǔn)則與法律責(zé)任

國外法官在審理評估師的違法行為時(shí)，更多的以行業(yè)準(zhǔn)則和規(guī)范為依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，即使不具有強(qiáng)制力的指南，也成為法官判斷執(zhí)業(yè)過失的重要參考。我國應(yīng)推進(jìn)行業(yè)準(zhǔn)則的建設(shè)，并加強(qiáng)與司法部門的溝通，使評估人員在執(zhí)業(yè)中受到行業(yè)規(guī)范的保護(hù)，在準(zhǔn)則及規(guī)范范圍承擔(dān)法律責(zé)任。

（六）專業(yè)賠償責(zé)任保險(xiǎn)

德國、英國評估行業(yè)協(xié)會(huì)都要求評估師交納責(zé)任保險(xiǎn)，英國RICS還規(guī)定了最低保險(xiǎn)額的標(biāo)準(zhǔn)、保險(xiǎn)的監(jiān)督和使用等。為防范評估師的法律責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，我國也應(yīng)建立評估師的執(zhí)業(yè)責(zé)任保險(xiǎn)制度，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。