庫區(qū)淹沒企業(yè)價值的評估

《中國資產評估》雜志社

主編先生，您好！

下面是發(fā)給您的這篇稿件，是我在進行金沙江向家壩水電站庫區(qū)受淹企業(yè)損失評估、同一項目的補償評估、金沙江支流擬建水電站庫區(qū)補償的評估以及瀑布溝水電站庫區(qū)淹沒企業(yè)補償評估審核后的工作心得。希望發(fā)表，以供同行參考、討論和指正。如果本稿件需要修改，請主編先生指正。

庫區(qū)淹沒企業(yè)價值的評估實務要受《大中型水利水電工程建設征地補償和移民安置條例》、《水電工程水庫淹沒處理規(guī)劃設計規(guī)范》、《水電工程設計概算編制辦法及計算標準》等相關法規(guī)和標準的約束。根據這些規(guī)章，對于遷移或復建企業(yè)（簡稱遷建性補償企業(yè)），依照“原規(guī)模、原標準、恢復原功能”的原則，適宜采用重置成本法評估其實物資產的價值，然后進行補償；而對于不需要復建或難以復建的企業(yè)（簡稱一次性補償企業(yè)），“應根據淹沒影響的具體情況，給予合理的補償”，兩類企業(yè)采用的是兩種價值補償原則。這樣，評估涉及的范圍、其價值內涵與方法都會有很大的差別。

庫區(qū)淹沒企業(yè)價值評估的委托方一般也有兩種，即受建設方委托的設計院（或建設方）和受淹企業(yè)所在地的移民辦（或受淹企業(yè)）。設計院的評估委托，其目的是為受淹企業(yè)的補償價值提供概算的參考。當地政府移民辦的委托，目的是了解具體的企業(yè)損失情況，以便分析補償范圍與補償額的合理性，并為以后企業(yè)搬遷和補償工作提供參考。筆者在評估實務中同時接受過這兩種委托。

根據不同的補償方案，評估價值有損失價值和補償價值兩種。補償價值的評估一般是在設計院委托情況下做的。設計院在委托評估之前，一般補償方案大體已經確定，在此方案下評估的結果是補償價值。而在方案尚未完全確定之前，是給不出補償價值的，只能給出損失價值。這主要是企業(yè)或地方政府移民辦委托的情況。

一．評估工作的范圍

評估工作的范圍分為主體范圍和具體范圍兩類。

為了節(jié)約評估的時間和降低評估的成本，一般不會對受淹地區(qū)所有的企業(yè)進行評估，而是選取有代表性的、相對大型的、計價復雜或難度較大的企業(yè)列入評估的主體范圍。有代表性企業(yè)的評估結果可作為對未列入主體評估范圍的企業(yè)調整計價使用。相對大型的企業(yè)納入主體范圍是體現價值評估的重要性原則。而計價復雜或難度較大的企業(yè)是必須在評估中予以重視的部分。評估主體范圍一般是由委托方直接確定，或與評估機構分析研究后由委托方確定。評估的具體范圍又分為非計價工作和計價工作兩類。

非計價工作是指對每個企業(yè)所進行的調查工作。包括調查企業(yè)的基本情況、資產狀況與財務狀況；遷建性補償企業(yè)的土地使用權的調查、建筑的調查表、統計表及其產權證。但土地使用權往往不列入庫區(qū)淹沒企業(yè)價值的評估范圍。這是因為企業(yè)搬遷時，是在統一規(guī)劃下征用土地和進行新的土地開發(fā)，按照有關規(guī)定進行補償即可；普通的房屋建筑有時也不列入評估范圍，原因是為了與非企業(yè)的普通房屋建筑的補償口徑一致，為避免補償安置糾紛，也按照統一規(guī)定進行補償。

計價工作是指對需要了解價值的實物資產和非實物資產的損失價值或補償價值進行計價的工作。而兩種不同補償類型的企業(yè)的計價范圍是不同的。

遷建補償性企業(yè)的實物資產評估范圍有：專業(yè)廠房、構筑物及其它輔助設施（其中管道溝槽需要單列）、附屬設施、可搬遷設備安裝拆遷費用與不可搬遷設備、存貨、在建工程。遷建補償性企業(yè)的非實物資產評估范圍有：企業(yè)搬遷過程的停產損失、在建工程的停工損失。

一次補償性企業(yè)的實物資產評估范圍有：專業(yè)廠房、構筑物及其它輔助設施（其中管道溝槽可單列）、附屬設施、土地使用權、設備、存貨、在建工程。遷建補償性企業(yè)的非實物資產評估范圍有：停業(yè)損失，包括有遞延資產攤銷余額損失、待攤費用余額損失、企業(yè)超額利潤損失、企業(yè)依法與職工解除合同給予補償的損失。

二．評估基準日及評估方法

在大型水利水電工程建設中，當地政府要發(fā)出“封庫令”。庫區(qū)企業(yè)價值評估的基準日選取封庫時點是合理的，也是通常的作法。但是在這種工程項目中，接受評估委托的時間，往往會是在封庫時點的數月之后，甚至一年之后。而實際進行評估操作時間，可能會是在更長的時間之后。所以選定封庫時點為評估基準日的報告書，是不能給出評估價值一年有效期限制的。報告書應在重要事項說明中提示價格時點的特征。至于確定補償額時，是按基準日得出評估價值為準，還是以此價值為基礎，按實際搬遷時間做調整，還是確定另一個評估基準日進行評估，這都需要與委托方協商決定。這其中涉及對企業(yè)進行補償的政策。

這里還需要討論以下評估價值內涵和評估的方法：

1、建（構）筑物（含附屬設施）

由于建（構）筑物屬不可搬遷資產，其損失價值=資產評估價值－拆除變現凈值。根據“三原原則”，在遷建情況下，資產評估價值=資產重置全價，也即損失價值=資產重置全價－拆除變現凈值。而對于一次性補償的企業(yè)，其資產評估價值=資產重置全價×成新率。

重置全價包括：前期工程費中的測量、勘察、設計費，建筑安裝工程費中的建安工程費（含施工單位收取的直接費和各類費用）和工程附加支出（含投招標及預算審查費、質量監(jiān)督費、施工圖審查費、工程監(jiān)理費），建設單位的管理費，城市基礎設施配套費（包括各部門對投資建設收費的各項費用），建設期利息。

2、土地使用權評估僅用于一次性補償企業(yè)，

分為劃撥性質和出讓性質兩種。

劃撥土地使用權價值是土地使用權取得費用和開發(fā)費用之和；出讓性質土地使用權是在規(guī)定用途、規(guī)定的剩余年限、所處地理位置、“三通一平”的公平市場價值。

3、機器設備

（1）在遷建情況下的企業(yè)設備，需要根據設備的物理特性（能否拆卸）、經濟特性（如：拆卸搬遷各項費用及安裝調試費用與重置價值相比較）、功能屬性（拆卸后能否保持原有功能、技術指標）、政策法規(guī)規(guī)章屬性（例如：法規(guī)允許繼續(xù)生產經營，但不允許按原規(guī)模重建）分為不可搬遷設備和可搬遷設備分別進行評估。可搬遷設備又可分為：需要安裝的設備和不需要安裝的設備。

①不可搬遷設備的損失價值=資產重置全價－變現凈值。在外購設備的情況下，重置全價=購置費＋運費＋安裝調試費；在自制設備的情況下，重置成本=制造成本＋應分攤的期間費用＋大型設備合理的資金成本＋安裝調試費＋其它費用＋合理利潤。

②可搬遷設備的損失價值=拆卸費＋拆卸損失費＋運輸費（含基本運費、裝卸費、基本包裝費、合理損失費、運輸保險費）＋安裝調試費+聯合試運轉費。不需要安裝設備沒有安裝調試費和拆卸費，閑置的需安裝設備不考慮其安裝調試費。

（2）在一次性補償企業(yè)的情況下，不分是否可搬遷，設備損失評估價值=資產重置全價×成新率－設備變現凈值。

4、存貨

①遷建補償性企業(yè)情況下，存貨損失評估價值=裝卸費＋運輸費＋基本包裝費＋合理運輸損耗＋運輸保險費。

②一次性補償企業(yè)情況下，存貨損失評估價值=資產評估價值－變現凈值。

5、在建工程

分為在建土建工程和在建設備工程兩類。在建土建工程損失評估值=資產重置全價－變現凈值。兩類補償類型企業(yè)損失評估價值計算方法相同。在建設備工程損失價值評估方法，與上述的設備類損失價值計算方法類同。

6、停產損失

停產損失=停產年損失÷12個月×停產月數。

停產年損失=列入生產成本中的直接人工工資和福利費＋列入制造費用項目的人工工資、福利費、車間管理費用（含辦公費、辦公用水電費、低質易耗品攤銷）＋列入管理費用的管理人員的工資福利費、下崗工人工資、社會保險支出、醫(yī)療統籌、住房公積金、職工教育經費、工會經費、水電費、辦公費、部分差旅費、車船使用費、土地使用稅、房產稅、排污費、低質易耗品攤銷、待攤費用攤銷＋列入銷售費用項目中的銷售人員工資、福利費、辦公費、水電費＋列入財務費用項目中的貸款利息支出＋凈利潤損失項目＋可搬遷設備折舊費+其它損失+政府稅費損失。其中其它損失是指特殊工藝、搬遷新址后帶來的前述沒有包括的必然損失。

7、停工損失

在建工程停工損失=在建工程投資額×資金成本率×停工計算時間。

8、停業(yè)損失

①遞延資產攤銷余額損失及待攤費用攤銷余額損失

其損失（補償）評估價值以核查調整后的賬面值為準。

②超額利潤損失

由于企業(yè)實物資產是以成本法評估的，企業(yè)超出行業(yè)平均水平的獲利能力是企業(yè)價值的未計入的組成部分。其損失（補償）評估價值采用超額收益法評估。

③企業(yè)依法與職工解除合同給予補償的損失

其損失評估價值=人均月工資×補償月數×解除合同職工人數

此評估價值，涉及與職工簽訂勞動合同，還涉及當地政府的具體政策。

三. 評估參數的選擇與評估報告

庫區(qū)淹沒企業(yè)的價值評估，需要與委托方協商制定“評估大綱”，并依據此大綱進行具體的評估操作和編制評估報告。

庫區(qū)淹沒企業(yè)價值的評估報告應當說明每一個評估中涉及參數值的選取原因和來源。評估參數的選取，應本著重要性原則、時效性原則、可信度原則與適用性原則。

評估參數中，有一些是必須由委托方確定的。如企業(yè)搬遷距離、停產時間、土地使用權的相關參數、職工人數等。各種參數的判斷，不僅應說明參數確定的理由和所受的影響，而且應當盡可能多地取得客觀數據。

評估報告中，各類資產的價值評估項目都應舉例，并要求相對詳細。要求達到評估報告使用者通過評估過程的描述，可以對需要調整的評估價值進行重新計算。庫區(qū)淹沒企業(yè)價值評估報告書的內容一般包括：序言、評估工作的事由、評估工作的目的、評估工作范圍、評估工作范圍內的企業(yè)、各項工作列入評估工作范圍的原因、各類價值定義及作用、資產定義、評估基準日、評估原則、評估依據、評估的方法及參數、評估工作過程、評估結果、特別事項說明、評估基準日期后重大事項說明、評估報告法律效力、報告提出日期、完成損失價值評估工作的評估機構及注冊評估師、評估人員的簽字。

報告書的附件一般有：評估結果的匯總表和分類匯總表、分報告和其它工作報告。

評估結果的匯總表可以橫向以資產的大類及二級類別進行分類，縱向以結果類別將所有納入評估范圍企業(yè)的評估結果進行匯總。分類匯總表可以橫向是以資產的二級類別及更細的級別進行分類，縱向以結果類別將所有納入評估范圍企業(yè)的評估結果進行匯總。

分報告是每一個納入評估范圍企業(yè)的單獨報告，其中應包括報告書、該企業(yè)評估結果匯總表、分類匯總表、核實后的企業(yè)調查表、照片及相關附件。報告書中應包括企業(yè)的全面情況介紹，企業(yè)申報資料的完備程度，評估中特殊問題的披露。

其它工作報告是指合同約定或大綱中規(guī)定的非價值評估的工作報告。包括報告書及相應的統計表。

大型工程的庫區(qū)淹沒企業(yè)的價值評估報告，一般需要經過專家評審通過后，才能算完成。

四．評估中遇到的特殊問題及其處理方法

庫區(qū)淹沒企業(yè)的價值評估中所遇到的一些特殊問題，是在法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范中沒有明確結論的。本文在此提出一些意見供探討。

1、在建工程問題

由于大型工程從封庫到搬遷往往需要幾年的時間，企業(yè)的在建工程往往不會在基準日時點停工。而評估核查時距離基準日往往是幾個月之后，基準日時點的工程狀況在財務上又是無法核查的。再加上庫區(qū)幾乎所有的在建工程往往沒有階段工程的結算資料。企業(yè)之所以在基準日以后仍然要完成在建工程，在某些情況下是因為此在建工程可在短期內竣工，且建成后的項目經濟收益也很大。但企業(yè)要求補償其從基準日時點起到搬遷日止所完成在建工程的經濟損失，難度是較大的。所以在評估處理中，宜以核查日的在建工程狀況為準。相應的停工損失也是從核查日起算。這樣的具體處置應在評估報告中給予說明。而具體的補償事宜宜由補償實施當事方協商解決。

2、存貨問題

存貨是流動性很強的資產，理論上是可以用入庫和出庫記錄倒推基準日時點的存貨，但實際上有一些存貨在核查日早已沒有了，也無法核查其基準日存在的存貨重量。鑒于以基準日時點為準的可操作性差，且流動性強的特點，采取了以核查日時點狀況確定價值的做法。

3、建（構）筑物的重置全價問題

與通常的資產評估的概念不完全相同，庫區(qū)淹沒企業(yè)的建（構）筑物的重置全價受委托方最終決定的評估大綱的約束。如在設計院或建設方委托的情況下，因委托方遷移復建方案的規(guī)定，重置全價可能只計建安費這一部分。這是因為設計院或建設方可能對遷移復建的企業(yè)進行統一設計、規(guī)劃與復建管理，集中進行補償。建（構）筑物的前期費用和工程附加支出，就不計入直接補償給企業(yè)的價值中。如果搬遷資金先期到位，那么建設期資金利息也就不計入。如果城市基礎設施配套費在庫區(qū)搬遷情況下有特殊的減免決定，那么這項費用也可以不計入建（構）筑物的重置全價。在當地政府移民辦或企業(yè)委托時，由于在遷建方案和補償方式上要與建設方磋商，評估時一般就按通常資產評估的重置全價定義評估。只是應在報告的評估結果分析中應給予說明，以便報告的使用者對評估結果有準確的理解。

4、附屬設施問題

遷移復建情況下的附屬設施評估價值，應當是在新址上需要復建的那些附屬設施的價值。當規(guī)劃設計尚未作出的情況下，是給不出評估價值的。所以這部分附屬設施在設計院或建設方委托進行企業(yè)遷移復建評估時，往往不列入評估范圍。在地方政府移民辦或企業(yè)委托時，可以給出原址附屬設施的損失評估價值，并給予特別說明。說明給出的是什么情況下的結果，只用于將來調整參考使用。當然在一次性補償情況下，原址附屬設施可進行直接評估。

5、礦產、林業(yè)、水域等無形資產問題

筆者在評估實務中尚未遇到企業(yè)擁有這些無形資產的情況。如果企業(yè)擁有并因淹沒而失去的情況下，應當以其失去的無形資產剩余價值作為評估價值。筆者所遇到是企業(yè)每年交納煤礦開采相應費用的情況，因此沒有此項評估內容。但是，這個礦將被淹沒，應當是國家財產的損失，理應由建設方補償。但這不是企業(yè)評估的范圍。

6、構筑物問題

構筑物（包括機器設備的基礎）與所施工地的地質、地貌、水文等條件相關，新舊廠址的情況存在較大差異的可能。在遷建企業(yè)的評估時，給出的結果一般是舊址條件的，在報告中應提醒報告使用者注意存在進行調整的可能。

7、政策法規(guī)的影響

庫區(qū)企業(yè)一般規(guī)模都比較小。國家產業(yè)政策對于一些行業(yè)的小規(guī)模企業(yè)都已經加以了限制，這對于評估是很有影響的。比如小磷化工企業(yè)，政策規(guī)定在現有規(guī)模下可以繼續(xù)生產，但新建就不允許了。這樣在遷移復建情況下，有一些原來可以作為可搬遷的設備，就不能繼續(xù)使用，成為不可搬遷設備。又如一些正在擴建中的小造紙企業(yè)，在基準日時點是不夠產業(yè)政策規(guī)定的規(guī)模，在核查日已經完成擴建，達到規(guī)定的規(guī)模。對于這種情況下的處理，有不同的觀點。筆者認為處理時應考慮到兩方面的問題，一是產業(yè)政策對企業(yè)的影響，往往不是企業(yè)本身的責任；二是《大中型水利水電工程建設征地補償和移民安置條例》中規(guī)定，應當實行“移民安置與庫區(qū)建設、資源開發(fā)、水土保持、經濟發(fā)展相結合”的大原則。如果企業(yè)在基準日停止擴建，等到搬遷后再按要求復建，那么等待搬遷這幾年就停止了生產，會減少社會財富和政府稅收，還造成就業(yè)問題，不符合“經濟發(fā)展”的原則。所以在評估時，筆者是按核查日的狀況評估的，同時在評估報告的重要事項中給予說明，供報告的使用者參考。

8、評估結果的法律責任與法律效力問題

由于委托方所決定的評估大綱中的規(guī)定，有時與一般的資產評估工作的要求相比，存在著許多差別，甚至評估中的許多方法和參數也是由大綱規(guī)定的，因此，評估機構的評估結果僅能根據合同法，承擔合同中的企業(yè)價值評估的責任。而評估報告的法律效力，也僅能具備合同中所規(guī)定的效力。

（作者單位 ：四川標準資產評估有限責任公司）