建筑功能評價與建筑價值評估

2005-04-29 00:00:00林冠球

中國資產評估 2005年3期

2004年2月25日，財政部發布《資產評估準則——基本準則》，準則第十五條規定：“注冊資產評估師應當熟知、理解并恰當運用評估方法。”“資產評估基本方法包括市場法、收益法和成本法。”隨著市場經濟的發展，作為一種比較直觀、易于被大家接受的評估方法——市場法，往往作為首選方法在價值評估實踐中被得到運用，特別是在房地產評估中運用更為廣泛。本文試就價值工程理論中建筑功能評價以及其與價值評估的關系，粗淺地探討一下房地產評估中如何正確理解并恰當地運用市場法。

一、建筑功能的評價

1、建筑功能

功能是指研究對象能滿足某種需求的一種屬性，也即產品的具體用途，它分為必要功能和不必要功能。建筑功能是指建筑產品滿足社會需要的各種性能的總和，一般指必要功能。

2、建筑功能評價

建筑功能評價是對建筑產品能夠提供的功能效果加以分析和評價論證，衡量其滿足社會需要的程度。不同的建筑產品，有著不同的使用功能。例如，工業廠房要滿足生產一定工業產品的要求，既要考慮設備的布置、安裝的場地和條件，又要考慮必須的空調、采暖、照明、給排水等功能，以便提供適宜的生產環境。因此，任何建筑產品都必須具有一定的使用價值。

建筑功能評價是價值工程理論的核心。價值工程理論是本世紀40年代后期產生的一門新興的管理技術，其創始人公認是美國工程師麥爾斯。價值工程的理論是研究如何以最少的人力、財力和時間獲得必要功能的技術經濟分析方法。目的是要從技術與經濟的結合上去改進和創新產品，使產品既要在技術上可靠實現，又要在經濟上所支付費用最小，達到兩者的最佳結合。

建筑功能評價是對已建成建筑的功能效果加以分析和評價論證，目的是評價建筑產品是否符合人們的各種功能需求，是否達到預期的建設目的，也即建筑產品是否物有所值。所以建筑的功能評價更注重于結果研究。

3、建筑功能評價的主要內容

對于不同的建筑物和構筑物（建筑分為這兩個部分），在功能評價方面的內容也不盡相同。歸納起來主要包括：

（1）社會性功能：建筑的功能不僅要滿足建筑本身使用的要求，而且必需滿足與外部整個環境協調的需要，定位應與當地的國民經濟發展狀況相適應，這在建設項目市場可行性研究——市場分析與項目SWOT分析中得到了最好的體現。如住宅要考慮環境條件、交通、水電等基礎配套設施以及教育、醫療及文化公共配套設施；商業建筑要考慮商業集聚度、交通便捷度等。

（2）適用性功能：建筑是否符合建設目的，首先體現在其適用性方面，例如：住宅應滿足日照、水電、保溫隔熱、私密性等要求。

（3）安全性功能：指在建筑的結構、構件、使用的材料以及建筑建造等方面的安全效果。

（4）藝術性功能：主要指建筑的建筑藝術效果，如建筑的式樣、色調、風格和與周圍環境的協調性等。

（5）經濟消耗：建造費用、維護費用等。

4、建筑功能評價的方法

建筑功能評價是一種綜合評價，方法有多種，比較簡單而常用的評價方法有：專家評議法和綜合評分法。

專家評議法是指根據建筑工程的實際情況，由專家評議組擬定評價內容，通過對各種建筑功能的定義、分析、比較和調查后進行的綜合評議，確定建筑功能的評價結果。

綜合評分法，是將建筑功能指標分為定性指標和定量指標，其中定性指標采用專家評分確定分值，定量指標按照實現功能的滿足程度轉化為相應的評分，最后將各項指標分值累加，求出建筑工程的功能評價綜合得分。

二、建筑功能評價與建筑價值評估的關系

不同的建筑產品，有著不同的使用功能。購建某項建筑產品的目的是為了獲得購買者所需要的功能。

價值工程中所述的“價值”，是指作為某種產品（或作業）所具有的功能與獲得該功能的全部費用的比值。可表示為一個數學公式：

價值（V）＝功能（F）/費用（C）

由于功能量化的難度，我們無法直接通過該公式來計算建筑的價值，但我們可以通過對建筑功能的評價分析，來比較判斷建筑的價值大小。這在房地產評估中對房地產價值的分析判斷中具有非常大的實用意義。

很顯然，經濟消耗相同的建筑工程，其達到的產品質量或滿足使用要求的程度（功能）往往不相同；而建筑滿足各種要求的功能不同，其體現的價格（確切的說是被社會認同的價格）也應該不同。所以我們不能僅僅從成本投入的大小來評估判斷房地產價值大小，還應結合功能大小和差異對房地產價值進行分析判斷和評估。很顯然，如果兩幢建筑物功能相同（相近），即使投入成本不同，它們的價值應該相同（相近）。這一點，我們在成本法評估運用中，往往忽視了。

因此，正確評價建筑的功能，對于評估師對建筑價值的判斷十分重要。例如：成本法中復原重置成本與更新重置成本的選擇及功能性貶值的評價；收益法中，房產實際功能對收益影響和改進功能增加費用等的考慮；市場法中，功能差異對市場價格的影響等。

三、建筑功能評價方法在價值評估中

的運用

雖然，建筑的價值是由建筑本身功能大小決定的，但是單純通過對某一建筑的功能評價來直接評估建筑物的價值，在評估實務中是不現實的。但我們可以運用建筑功能評價的技術方法，對房地產的價值內在因素進行分析比較，進而測算出房地產較為客觀合理的價值。

建筑功能評價方法中的專家評議法一般不進行定量分析，所以專家評議法帶有較強的專家個人的主觀性。而綜合評分法既有定性分析，又有定量分析，所以相對而言，綜合評分法在房地產價值評估中具有較為實際的應用意義。下面就綜合評分法談談在房地產市場法中的運用：

（一）基于市場法的功能評價參考指標體系的建立

影響房地產價值的因素很多，市場法評估中功能評價指標體系，應當選擇對房地產價格影響明顯的因素來構成。為了更加客觀合理分析評價房地產價值，可根據市場法和建筑功能評價的基本內容，建立兩級評價指標體系：

1、主因素體系

可歸納為交易因素、期日因素、區位狀況因素、權益狀況因素和實物狀況因素。其中：

區位狀況（也稱區域因素）主要包括：繁華程度、交通便捷度、環境景觀、公共設施完備程度（指評估對象以外的部分）、臨路狀況等。

權益狀況是指對房地產有影響的房地產權益因素的狀況，主要內容包括占用土地的使用性質（劃撥還是出讓）、土地使用年限、規劃限制條件以及房地產設置的出租、抵押等他項權利。

實物狀況主要包括：建筑結構、建筑規模、建筑格式（層高、開間、層次）、附屬設施設備、裝修、朝向、平面布置及成新狀況等。

在現行市場法評估操作中，一般把權益狀況和實物狀況歸結為個別因素。

2、因子體系

因子體系是指建立在主因素體系下，并對房地產價值影響明顯的功能評價指標。用途不同的房地產，因子的體系也不同（由于交易情況、期日因素影響較為單一，所以下文不對其因子進行分析）。如：

（1）商業房地產

區位狀況包括臨街狀況、繁華度、交通、環境等因子。

個別狀況包括建筑格式（分開間、層高、層次等）、平面布局、裝修、面積規模、設施等因子。

（2）住宅房地產

區位狀況包括交通條件、生活服務設施、教育醫療配套設施、環境質量等因子；

個別狀況包括建筑格式、裝修、設施設備與朝向等因子。

（二）主因素和因子的重要性系數確定

上述已分析了影響建筑價值的主要功能因素，但由于不同的功能因素對房地產價值的影響不同，既是相同的功能因素對不同的房地產（包括不同地段、不同用途的房地產）的價值影響也不同。所以客觀合理評定房地產的價值，不僅僅要對影響房地產價值的功能因素、因子進行分析，而且要對各因素、因子的影響程度進行分析，即確定功能指標重要性權數。

由于在市場法評估中，對上述四個主因素的比較是分別單獨進行的，既四個主因素對房地產的價值影響是各自獨立的，所以在確定市場法評估中的修正系數不對四個主因素賦予權重，只是在分析比較因子對主因素影響程度上進行功能重要性權數的確定。

參照建筑功能評價方法，因子重要性權數的確定方法有：強制打分法（0-1評分法或0-4評分法）、多比例評分法、邏輯評分法、環比評分法。

以上確定重要性權數方法各有優缺點。鑒于篇幅關系，這里對各種方法的原理不再進行敘述。在評估實務中，多比例評分法比較簡單易行。多比例評分法是將各功能要素一一對比，并根據對比后的重要程度，按（0，10），（1，9），（2，8），（3，7），（4，6），（5，5）六種比例來評定重要性權數。

（三）功能評價方法在比較法評估中運用的

步驟

下面僅就市場法中區位因素修正系數的確定步驟，來進行說明：

第一步：確定影響區位因素的因子

假設評估專業人員經分析后認為影響區位因素的主要因子為：繁華度、臨街狀況、交通和環境四個。

第二步：選擇功能評價方法

這里我們選用多比例評分法（即采取上述六種比例對各因子之間相對的重要性進行比較）。

第三步：確定權重系數

經一一比較各因子的重要性，越重要評分越高，然后取該因子的合計得分占總分的比例作為該因子的權重系數，如下表所示：