李海林：從“爛尾樓”到“青年城”

“東渡國際集團(tuán)喜歡冒險(xiǎn)，想做一個(gè)國際化的地產(chǎn)企業(yè)。經(jīng)驗(yàn)告訴我，地域不是關(guān)鍵，關(guān)鍵的是市場?！?/p>

以接手改造“爛尾樓”小有名氣的李海林，前不久一次拍下美國洛杉磯4塊共計(jì)530余畝的建設(shè)用地。這不禁讓人對他再次刮目相看。

這位東渡集團(tuán)總裁的一大愛好就是運(yùn)動(dòng)。每天他都要穿上NIKE跑鞋，在家里的跑步機(jī)上跑3公里;每周去一次會(huì)所，健身和游泳;每月去一次上海大都會(huì)高爾夫球場，酣暢淋漓地?fù)]灑一下。

運(yùn)動(dòng)的特性，使李海林的房地產(chǎn)定位為“青年住宅”。這也緣于他的工作經(jīng)歷。15年前，25歲的政府工作人員李海林到深圳設(shè)立辦事處，腦子里沒有任何房地產(chǎn)的概念?！跋潞！焙?，李海林萌發(fā)了為都市青年創(chuàng)業(yè)者筑巢的想法。

1994年，李海林從深圳回到南京，成立了東渡房地產(chǎn)公司?，F(xiàn)在，東渡集團(tuán)的總部已設(shè)在上海，并邁向國際。東渡國際集團(tuán)已在全國開發(fā)了100多萬平方米的青年住宅項(xiàng)目，并推出了6代產(chǎn)品，目前正在打造第7代。

專注青年住宅

都市青年人是一個(gè)特殊群體?！八麄兌孟硎苌?，知道什么適合自己，個(gè)性獨(dú)立、追尋潮流卻又很少標(biāo)榜另類、扮酷裝帥;他們有穩(wěn)定的收入，不少都事業(yè)有成;他們既不會(huì)放棄都市的品質(zhì)生活，也不會(huì)落入圍城遠(yuǎn)離自然和自我。” 李海林說， “正是因?yàn)榍嗄耆说倪@些特性才有了新一代購房者對于住宅需求的變化和進(jìn)步。”

對于“青年”的定義和劃分，珠江羅馬嘉園策劃總監(jiān)林斌的觀點(diǎn)得到業(yè)界的一致認(rèn)可:定義“青年”，應(yīng)當(dāng)從人們的心理狀態(tài)入手。20歲以下的青年人屬于學(xué)習(xí)型的青年;30歲以下的青年人屬于奮斗型的青年;40歲以下的青年人屬于藝術(shù)型青年。地產(chǎn)商應(yīng)該針對這三種不同心態(tài)的青年，推出不同形態(tài)的產(chǎn)品。

東渡的青年住宅在都市青年人中頗有些知名度，如南京“錦江麗舍”夢想型，上海“東渡名人大廈”便捷型，蘇州“時(shí)代晶華”時(shí)尚型，南京“天空之都”科技型，南京“濱江大廈”運(yùn)動(dòng)型，上?！氨淘?08”國際型，成都“時(shí)代凱悅”貴族型，三亞的青年公寓度假休閑型等等。

李海林介紹，把青年人居從單體建筑，發(fā)展成青年人居的聚集地，一個(gè)融居住、商貿(mào)、休閑、購物、運(yùn)動(dòng)、娛樂、溝通、學(xué)習(xí)為一體的青年社區(qū)，一座屬于年輕創(chuàng)業(yè)者的青年城，就是東渡目前要開發(fā)的第7代。

為此，東渡確定了未來的青年城發(fā)展戰(zhàn)略。李海林說: “2005年，在上海、南京、蘇州、成都四地，東渡將建設(shè)40萬平米東渡青年城項(xiàng)目，并將收購天津、武漢、廣東等地區(qū)約20萬平米的爛尾樓項(xiàng)目，這些項(xiàng)目也將用于建設(shè)東渡青年城?！?/p>

變廢為寶

“東渡從1994年開始‘爛尾樓’的開發(fā)改造。我們從南京起步，然后進(jìn)軍上海。上?！舜髲B’、‘東渡園景別墅’、蘇州‘金興大廈’、成都‘時(shí)代凱悅’等經(jīng)過我們改造，都獲成功?！崩詈Ａ终f。據(jù)了解，東渡近幾年在全國成功改造了10座“爛尾樓”。

事實(shí)上，接手“爛尾樓”的風(fēng)險(xiǎn)相當(dāng)大。

李海林介紹說，“爛尾樓”的接盤一般是通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓和依法拍賣取得的。由于前些年房地產(chǎn)開發(fā)管理不很規(guī)范，原開發(fā)商在未繳清各項(xiàng)規(guī)費(fèi)的情況下，通過關(guān)系得到了相關(guān)的證件，為此我們須補(bǔ)交大量費(fèi)用，特別是繳納土地出讓金。

此外，開發(fā)管理上的風(fēng)險(xiǎn)，有時(shí)改造“爛尾樓”比新建一個(gè)樓還麻煩。比如“爛尾樓”都會(huì)不同程度地出現(xiàn)地基下沉、地下室漏水、屋面滲水等工程質(zhì)量問題，以及房型、消防設(shè)計(jì)和供電、給排水設(shè)計(jì)不合理的問題，這些問題的解決非常棘手，既拖延工期又增加大量的改造投入。由于“爛尾樓”的設(shè)計(jì)、施工大都在上世紀(jì)90年代，資料及原件很難收集齊全。

策略轉(zhuǎn)身

東渡被業(yè)界稱為“保守式的穩(wěn)健”。當(dāng)初雖然看好上海市場，但1994年公司成立初期，東渡并沒有直接投資上海，而是等1997年上海市場處于低谷時(shí)，東渡才搬到上海。

最近這個(gè)投資謹(jǐn)慎的“保守式穩(wěn)健”的企業(yè)，卻一步跨到美國，在洛杉磯希爾頓大飯店一錘定音，買下洛杉磯530余畝的建設(shè)用地。

很少有房產(chǎn)公司直接投資海外，對此李海林解釋說，在選擇進(jìn)入的國家時(shí)，東渡先后考察了印度、越南以及美國等國家，發(fā)現(xiàn)美國房地產(chǎn)市場正處在一個(gè)增長期?！皷|渡國際集團(tuán)喜歡冒險(xiǎn)，想做一個(gè)國際化的地產(chǎn)企業(yè)。經(jīng)驗(yàn)告訴我，地域不是關(guān)鍵，關(guān)鍵的是市場?！?/p>

為了國際化，東渡在2004年就進(jìn)行了一系列準(zhǔn)備。2004年11月，東渡由原來的東渡置業(yè)集團(tuán)，更名為“東渡國際集團(tuán)”，并在全球范圍內(nèi)舉行大型青年空間設(shè)計(jì)大賽，征集代表青年居住文化最新潮流和趨勢的優(yōu)秀設(shè)計(jì)方案。東渡攜手yahoo、美國加州大學(xué)一起啟動(dòng)“全球青年人居住生活調(diào)查報(bào)告”，并最終完成“全球青年人居狀況白皮書”。

對海外市場的選擇，東渡國際制定了兩個(gè)原則:一是投資如美國、歐洲等成熟市場;二是要投資東南亞、印度這樣的市場，這些市場還處在七八年前中國的水平，有發(fā)展?jié)摿Α．?dāng)然，定位仍是青年。

上實(shí)發(fā)展總裁盧鏗總結(jié)說，中國地產(chǎn)企業(yè)異國開發(fā)會(huì)遇到包括文化差異、政策差異、排外阻力、非正常成本、同行惡性競爭、創(chuàng)新阻力、特殊危險(xiǎn)、國家批準(zhǔn)等在內(nèi)的障礙，并且會(huì)遇到政治、政策、匯率、成本、人才、社會(huì)、文化等風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)行業(yè)至今仍是一個(gè)“機(jī)會(huì)主義導(dǎo)向”的世界。在這個(gè)日益規(guī)范與成熟的市場環(huán)境中，成也機(jī)會(huì)，敗也機(jī)會(huì)，不知道這個(gè)機(jī)會(huì)對東渡將來意味著什么。