人民幣匯率機制調整后的房地產市場走勢分析

方健敏

一、 引言

央行2005年7月21日“出其不意”地宣布，自即日起實行以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度，同時人民幣對美元升值2%，這是完善人民幣匯率形成機制的重要舉措。由于匯率制度與一國宏觀經濟存在很強的相關性，因此，此次調整必將傳導給開放條件下的中國經濟，影響人們的投資及消費行為，并進而波及“外資”大量涌入的房產市場。上世紀90年代初，《廣場協議》使日元大幅升值，并引發的日本房地產泡沫破裂，是世界各國歷史上迄今為止最大的一次房地產危機，當然，中國經濟、金融和房產市場的基本面與日本存在較大差異，但是，仍有必要分析匯率調整對房地產市場的影響，并采取應對措施，減少和消除其帶來的負面效應。

二、 中國房地產市場回顧

1. 投資及交易情況

2004年，全國完成房地產開發投資13158億元，比上年增長28.1%，且仍然保持著較快增長的勢頭。2005年上半年，在城鎮固定資產投資中，房地產開發投資增長23.5%，比去年同期回落5.2個百分點。2004年商品房施工面積140451萬平方米，比上年增長19.2%，其中，新開工面積60414萬平方米，增長10.4%、竣工面積42465萬平方米，增2.1%；商品房銷售面積38232萬平方米，增長13.7%。

2 .價格走勢情況

2004年全國商品房均價為2714元/平方米，比2003年增加355元，遠大于1998～2003年的年均增量93元。從各類商品房2004年的價格看，住宅價格為2549元/平方米，比1998年增加695元，其中比2003年增加352元，占50.6%。全國2004年住宅價格同比增長較快，辦公樓、商業用房價格增幅較大。國家統計局近期指出，2005年上半年，房價上漲10.1%，全年房產售價預計同比上漲8.3%。

近兩年中國房地產市場迅猛發展，交投量都創了新高，其中，數目龐大的國際“游資”也起了推波助瀾的作用，這也是得到官方確認的事實。但是，由于中央和各地對于房地產調控政策的相繼出臺，抑制了外資所持有的房產的快速交易變現能力，使得這部分“熱資”采取短期炒作和長期投資相結合的策略在各地房產市場游走，從一、二線城市向三、四線城市轉移，從城市中心向城市周邊轉移。總體上說，國際資金仍然看好中國房地產市場，并積極“投機”中國樓市，這也成為今后主導中國房地產市場走勢的重要因素。

三、 人民幣匯率機制調整對房產市場的影響

我國房地產業迅速發展的主要原因在于住房分配制度改革，住宅商品化程度深化，住房已成為一種重要的投資品。我國房地產市場上存在明顯的“名義錨”現象，這種預期是決定房產交易主體投資行為和推動房價上揚的重要機理。加之此次的匯率機制調整不足以消除人民幣升值預期以刺激境外“熱錢”套利回流，反而會強化升值預期，刺激“熱錢”的流入，進而提升房地產市場的投機氣氛，引發更大的“泡沫”。

1. 此次人民幣匯率小幅調整為長期的“升值”打開了通道，這從一定程度體現了預期的自我實現，中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘指出，由于存在交易成本，目前這個幅度的升值難以造成大量熱錢流出。筆者認為，中短期內，由于人民幣“升值”預期依然存在，此次匯率調整甚至會吸引“熱錢”流入房產市場，以期獲取人民幣進一步升值的收益。

2 .國內房地產市場存在大量的外資，且其中也不乏“投資性”資本，他們成為支撐房價的重要力量，而中國經濟受匯率調整的總體影響不大，在各項應對機制不斷健全的前提下，基于宏觀經濟基本面的房產市場自然對這部分資本仍具有較強吸引力，故匯率調整總體上會對“投資性”外資是利好消息。同時，這部分資本房地產市場引發的“擠出效應”會加劇房地產市場的投資競爭，提高投資效率。

3 .人民幣匯率上調使出口相對減少，當然幅度不大，國內生產規模擴大，國內資本凈流出減少，而在國內缺乏有效投資工具的情況下，居民個人和其他資本都會選擇有投資前景的不動產，尤其是國內房地產商一直把“外資”視為房價高企的重要支點，他們也會采取逆宏觀經濟政策的合理手段，保持其與“熱資”的某種“默契”，這樣，房地產開發投資仍將高漲，在市場供求作用下，房價則會保持上升態勢。

四、 結束語

此次人民幣匯率調整可以說又一次體現了宏觀調控的主動性和獨立性，雖然在短期內，其對房產市場影響較弱，且也是局部和非均衡的，主要作用于高端和外銷型商品房，但是，中長期看，它會借助“蝴蝶效應”推動房價上揚，甚至會與人民幣升值產生互動效應。同時，房價和油價的上漲已經成為誘發中國經濟出現“通脹”現象的兩大主因，針對房價“高燒”的調控政策有效性也尚須觀望。所以，貨幣財政當局應繼續加強形勢的跟蹤分析，采取有效措施監控房產市場，實現房價合理復歸，防止“熱資”給房地產市場有序和健康發展帶來的負面效應。

作者單位：四川大學經濟學院