房貸新政　防范投機還是抑制需求

陳尚鳴

就在“讓居者有其屋”的呼聲和房地產價格的“漲聲”越來越響的時候，市場一直盛傳的抑止房地產熱的新政終于出臺了——中國人民銀行從3月17日起，調整商業銀行自營性個人住房貸款，提高首付比例。這是繼最高人民法院出臺《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》，迫使銀行收緊房貸之后，房地產業受到的又一次“襲擊”，以抑制房價猛漲，控制由此可能帶來的金融風險——

房貸新政接踵而至

自1998年以來，國家有關部門出臺了一系列支持商業銀行自營性個人住房貸款的政策。截至2005年2月末，商業銀行發放的自營性個人住房貸款余額已達16508億元，占商業銀行中長期貸款的23%。近期，房地產價格漲幅持續高位運行，2004年全年新建商品房平均銷售價格上漲14.4%，遠高于其他各類物價指數的漲幅。房價過快上漲，隱含了潛在的金融風險。因此，政府有必要調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，從調控需求入手，引導社會對未來房地產價格形成較合理的預期。

央行調整商業銀行自營性個人住房貸款政策，一是將現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍，商業銀行法人可根據具體情況自主確定利率水平和內部定價規則。二是對房地產價格上漲過快城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。具體調整的城市或地區，可由商業銀行法人根據國家有關部門公布的各地房地產價格漲幅自行確定，不搞一刀切。

在進行上述調整的同時，金融機構在人民銀行的超額準備金存款利率由現行年利率1.62%下調到0.99%，法定準備金存款利率維持1.89%不變。

央行此舉有利于從需求方對未來資金價格形成較合理的預期。將商業銀行個人住房貸款利率納入正常貸款利率管理，有利于商業銀行加強風險管理，完善定價機制。

重在清消樓市虛火

央行房貸新政。是國務院宏觀調控政策的延續和加強，與前兩年央行房地產政策主要針對房地產供給不同，此次央行出臺的政策主要是針對需求方的，能抑制當前房地產投機炒作等“虛假的需求”。

調整房貸利率無疑提高了購房的成本及進入門檻，例如將房地產貸款首付款比例由現行的20%提高到30%，利用資金杠桿效應，將對遏制目前房地產市場的投機行為產生積極的作用與影響。同時提醒購房者，未來利率很可能不會像現在這樣低，要掂量著現在的錢袋子和未來的進項量入為出地理性消費。

此次政策調整的另一個重要變化，就是把以往的法定利率改為利率下限控制。以前各家銀行對于首套住房按揭貸款都執行統一的優惠利率，但今后就有可能不同了。每家商業銀行將根據各自的房貸政策，針對不同的房產和客戶，給出不同的貸款利率。最重要的政策信號是暗示政府已充分認識到：警惕房地產泡沫已刻不容緩。透過央行的這些措施，人們看到了政府試圖通過貨幣政策的市場化手段，對不斷升溫的房地產市場進行調控。一旦這些措施還不能產生很好的政策效應，不排除今后會有更嚴厲的政策措施出臺。

各方影響統盤考慮

抑制房價還需各方共同努力。收緊住房貸款，確實具有擠壓房地產泡沫的效果，但是收緊低端自住市場的貸款，一方面能夠有效抑制房地產的過度投機，另一方面也會造成房地產的真實有效需求受到抑制，這可能對整個住宅市場的整體需求有負面影響。同時，隨著貸款成本進一步提高，如果國家缺乏有效的金融創新工具，如信托、產業基金等，如不能有效建立和合理運用，那么民間融資現象可能會加劇，整個金融市場的風險會加大。只有各個地方政府根據各地的實際情況采取相應的措施，才能起到更好的抑制房價的效果。

房地產企業將面臨重新“洗牌”。近期，房地產股出現了大幅下跌，如萬科A、招商地產、金融街等，該板塊已經對新政策的出臺作出了提前反應。房地產企業將面臨重新“洗牌”，那些規模有限、盈利能力不強的上市公司在政策“夾縫”中將難以生存。不排除管理部門還會采取其他配套措施實行“多管齊下”，這些新的政策措施可能有：恢復土地增值稅、開征物業稅、加息等，這些都將會對房地產行業產生不小的負面影響。

多數銀行會對自營性個人住房貸款執行下限利率，對貸款購房者影響不大。考慮到市場競爭因素，多數銀行會對自營性個人住房貸款執行下限利率，預計實際上調幅度在0.07～0.32個百分點之間，因而對新購房居民的影響十分有限。自營性個人住房信貸政策調整后，個人住房公積金貸款利率也相應地微幅上調，上調幅度為0.18個百分點。其中，5年及5年以下貸款由現行年利率3.78%調整為3.96%；5年以上貸款由現行年利率4.23%調整為4.41%。

房貸利率上調后，有可能出現提前還貸的高峰。據了解，某國有商業銀行平時每月的房貸還款額約為4億～5億元，去年10月29日加息后，11月的還款額就高達10億元左右。

由于提前還貸一般需要提前一個月向銀行申請，加之已貸款購房者從明年起執行新利率，因此提前還貸的高峰可能有兩個，一是一個月之后，二是今年年底之前。

利率上調后每月多還多少錢？房貸政策調整后，房貸利率有所上調。以5年期以上房貸為例，調整前的優惠利率為5.31%，調整后的基準利率為6.12%，比調整前高0.81個百分點，即使下浮到0.9倍的水平即5.51%，比調整前還高0.2個百分點。以50萬元20年期的自營性房貸為例，如果銀行執行下限利率，貸款購房者每月還款額將增加55.7元；如果銀行執行基準利率不下浮，每月還款額將增加231元。30萬元20年期的公積金貸款為例，政策調整后，貸款購房者的每月還款額將增加28.9元。

此次房貸加息幅度并沒有上次大，而且人民銀行此舉明顯是為了控制房產投資，對于真正有住房需求的人來說，影響不會特別大。