二手房　風雨樓市一抹陽光

欣　文

號稱“樓市晴雨表”的北京春季房展剛剛結束，便有媒體紛紛報道此次春展一大亮點就是二手房。許多業內專家認為二手房將成為北京房地產市場的主流。對普通的購房者來說，房價的居高不下、銀行的加息讓他們的買房策略有所改變，一些購房者關注新盤中的小戶型和條件合適的二手房。

北京二手房市場銷售漸旺

今年一季度，北京的二手房交易量大幅度攀升，迎來今年的首個交易高潮。據我愛我家房地產經紀公司統計，一季度二手房總交易量突破12000套，比去年同期增長70%以上，中大恒基房地產經紀公司的統計結果是成交量在15000套左右，比去年同期增長79.9%，而鏈家房地產經紀公司所統計的同期增幅更是達到96%的高位。

“我愛我家”市場研究中心分析人員認為，雖然今年春節大假時間較晚影響了1、2月份的交易量，但3月份“井噴式”的放量導致整個第一季度交易量大幅攀升，預計今年交易量有望達到65000~70000套。據“鏈家”調查表明，在賣房人當中，約30％的人是多套住房的擁有者。以往北京的二手房房源大多是來自銀行、法院、產權交易所，這些機構往往是希望通過拍賣進行變現。而現在二手房賣方市場則是一些普通業主，通過透明報價及公平競價，使其成為二手房交易市場的有益補充。

記者在春展現場也發現，盡管二手房占據的展臺是在國貿展位偏西的角落，屬于“羞答答的玫瑰靜悄悄地開”的偏遠地段，但是二手房各個簡易的攤位面前卻是人頭竄動，而且在展位上停留的單位時間比一手房的時間要長得多，問詢的購房者更是詳細地咨詢二手房交易的各項細節。記者在其中步履維艱地走訪多位二手房購房者，他們大都表現出明確的購房意向，這同旁邊一手房的展廳里大多數人只是走馬觀花拿點資料就匆匆離去形成了鮮明的對比。

上海二手房交易超過一手住宅

2004年，上海二手房交易量首次超過一手住宅。房地產著名咨詢公司戴德梁行統計，1999年~2004年的5年間，二手房與一手住宅交易面積差距不斷縮小，比例由1999年的2:8升至2004年的5.3:4.7，2004年上海二手住宅的交易量超過一手住宅約290萬平方米。2005年上海商品住宅供應量為2200萬平方米，較2004年減少600萬平方米，戴德梁行統計今年上海一手住宅的減少、市民改善居住、海外人士購房等多種需求的勢頭不減等因素，將使上海中高檔二手房仍有近兩成的升值潛力。

二手房市場對于政策的反映最為敏感，上海市遏制短期炒房的一系列政策出臺后，二手房市場賣房的人非常多。據上海200多家房地產交易網點反饋的最新情況顯示，遏制炒房的措施推出之后，一些手上有多套房源的投資者開始拋售房屋，部分高檔樓盤甚至出現了整個單元的拋售。分析人士表示，這種現象主要是因為部分計劃購買新房的消費者不愿承擔房貸利率調整后的還款壓力，轉向相對價格較低的二手房；而一些原本無意出售房源的二手房業主為了避免房價下降，也選擇了拋售手中的房屋，從而導致交易量迅速攀升。

在目前情況下，業界對于上海二手房市場的未來走勢的判斷都出言謹慎，一種認為市場還有盈利空間，房價還能上漲；另一種則提醒注意市場高位運行的風險，應適時選擇退出。但是據統計，上海一半居民仍有改善住房條件的需求。截至2004年，上海家庭總戶數486萬戶，仍有近240萬戶家庭沒有改善居住條件。未來5~10年內，大量本地居民改善住房條件的需求將始終存在，這為上海房地產市場的長遠發展提供了最為穩定的支撐。由于越來越多的海外人士進入上海，這部分人群在上海的購房需求仍然強勁。上海經濟實力和國際地位的不斷增強令海外人士進入上海的數量不斷增多；上海房地產市場不斷發展成熟，購房按揭貸款等政策逐步完善，進駐上海的外資銀行日益增多，大多數海外買家看好上海房地產市場的長遠發展，其購房行為并非短期的熱錢炒作，而是比較實在的居住需求。

調控措施對投資者產生影響

鏈家統計數據表明，近期購買二手房的人群當中，雖然接近90％的購房者是購房自住，但是仍然有10％到15％的人群是出于投資目的。鏈家市場部權威分析人士指出，這表明盡管種種跡象表明地產市場即將“退燒”，但樓市巨大的投資空間同其他投資渠道相比仍有一定的吸引力。據我愛我家研究中心人員分析，貸款利率的上調一方面使得部分原本打算貸款購買新房的消費者為了不貸款或減少貸款，重新調整自己的置業選擇，購買需求由高總價一手房市場轉向相對低總價的二手房市場，導致二手房需求量增長；另一方面，部分“以租養房”的投資型業主，為緩解房貸壓力而釋放手中房源；同時，加息所傳遞出的“政府將繼續打壓高房價”的信號，使得市場房價看跌，部分原本沒有出售意向的二手房業主為了規避未來因房價下降而導致收益降低的風險，選擇拋售手中房屋，使二手房供給量增強，供需矛盾緩解，交易量迅速攀升。

但業內對此也有另外一種觀點，認為目前我國由于投資渠道狹窄，股市低迷，使得很多投資者甚至是投機者選擇了房地產產品，加上海外的熱錢暗賭人民幣升值，投資者也大量購進房產，從而抬升了房價。

房產經紀成為新稅收增長點

隨著二手房市場逐步走向規范化和成熟化，房地產經紀公司和中介公司的地位和作用尤顯重要。記者在“北京地稅與北京經紀人協會征求房地產經紀人意見座談會”上獲悉，二手房市場的迅速發展使房地產經紀行業逐漸成為北京新的稅收增長點。北京市地方稅務局提供的數據顯示：房地產經紀行業的稅收從2002年的22610萬元至2004年的36106萬元，納稅總額增長60%。繳納稅款最多的稅種是營業稅和契稅，2004年營業稅為16541萬元，契稅為12392萬元。增長較快的稅種是營業稅、個人所得稅、企業所得稅，其中營業稅比2002年增長了318%，個人所得稅比2002年增長了291%，企業所得稅比2002年增長了165%。

除具體業務層面影響之外，一個趨勢也逐漸明朗起來，政府正努力建設規范有序的良性市場，從目前市場分析，整個房地產經紀行業尚談不上品牌效應，經紀公司多重業務輕品牌，消費者則更多關心性價比等交易物的自身特質，行業內諸多稍具實力的公司也只是將公司的品牌形象單純作為了對外宣傳的功課，沒有實質性的建設。究其原因，復雜多樣。但是，一年來政府部門作為頻繁，一套土地、金融、行政組合拳給整個行業、各個企業帶來了思考的迫切感，新的格局下求得生存和發展。

品牌和實力目前成為各經濟公司搶占市場先機的砝碼。各公司尤其口碑頗佳的公司對此都加強了品牌建設，并從人才、市場運作、宣傳上做文章，搶灘市場，從而也帶動了市場的紅火，消費者傳統消費觀的改變，促成了供需雙方兩個市場的繁榮。

發改委擬議二手房稅率

二手房交易在重點城市的日漸紅火，使國家也考慮調整相應地政策。根據此苗頭，發改委最新一份報告指出，宏調重點是加大對房地產的宏調力度，避免過熱發展。報告并提出三個建議：根據房地產供求情況繼續調整房貸利率，增加經濟適用房的供給，以及在二手房交易上加強稅收。

發改委的報告指出，今年一季度宏觀經濟運行現三個特征：一是投資增長仍然偏快，主要原因是房地產投資過熱并未得到有效抑制；二是受季度性因素的作用，通脹率有所反彈，不過核心通脹率仍不高，經濟增長面臨的通脹壓力并不大；三是出口高增長能否持續仍有待觀察。

報告認為，個人房貸利率今后將按供需情況可繼續調整，還可以考慮將政策著力點放在增加經濟適用房的有效供給，并在二手房交易環節上加強稅收調節，以抑制投機炒作行為。

2004全國二手房分析

來自中原地產的研究報告顯示，2004年，全國各地二手房市場特點：

北京

2004年的二手房價格走出了一條沖高回落的路線，二手房市場首次出現了增長放緩的跡象。7、8兩個月為傳統的交易淡季，全年的二手房交易量在4.4萬套左右，二手房價格將維持在每平方米3000元左右。

上海

由于市中心地區一手房供應量沒有增長，2004年市中心區、次中心區的一手房供應量不足，從而導致上述地區二手房交易價格呈現上漲趨勢。

重慶

城區大拆遷是刺激二手房交易活躍的重要因素之一，拆遷戶中約有80％都選擇在本地區購房，導致短期內二手房價格猛漲，漲價持續到年底。

廣州

各區的二手房成交面積繼續增加，其中番禺區由于交易契稅減半、大學城啟用以及將興建新火車站，使交易量增長幅度更大；天河區在申亞成功、地鐵4、5號線的興建等利好因素的帶動下，成交量也在不斷增加；其他老城區的交易量將會保持穩定。

杭州

從成交量上看，二手房市場有所下降的可能；但成交均價沒有大幅度下降；從成交區域看，西湖區、拱墅區還是成交的大頭，濱江區的成交量有所上升。從整體上看，杭州整個二手房市場將在原有價格的基礎上有所浮動。