房價何以逆勢而升

年終歲末，房地產行業總能引起人們的一番預測和品頭論足。今年也不例外，加息的政策再一次讓各類房地產顧問公司忙著分析明年房價的走勢，或低或高地修改各類報告。

而房地產商們卻是一如既往地處變不驚。

12月3日，上海住交會的開幕儀式，馮侖、王石、任志強、潘石屹等地產大腕在當天的房地產企業發展模式誰壇上紛紛預言：房地產市場依舊火爆，明年房價繼續上漲。

回想起來，從2002年起或者更早一些，各種意在使國內較高的房地產價格降低的猛藥層出不窮，但人們看到的卻是房價一路高歌猛進。

這也正是絕大多數人的困惑所在。

土地政策藥不對癥

在所有房地產政策中，土地政策令開發商最為敏感。“它是一個源頭，而且，在整個房價中所占比例相當大。”西南證券的房地產分析師段海瑞認為。

今年11月開始實施的土地新政策主要內容是：國土資源部將嚴禁低地價招商，此外，經營性用地要嚴格實行招標、拍賣、掛牌，協議供地實行最低限價，劃撥土地轉讓按市場價值定價。其中有5部分25條全面涵蓋土地管理內容，嚴肅法紀，防止亂占土地現象反彈，加強土地用途管制。

“上漲主要是國家政策造成的，如果沒有國家‘招、拍、掛”的政策不會有這種情況，”華遠集團董事長任志強說：“上半年協議出讓土地的平均價格下降為每平方米10萬元，而‘招、拍、掛’的土地是協議出讓土地價格的6倍到8倍。”

業內人士認為，這條政策直接導致土地供應量減少。土地供應量減少誘使土地價格上升。

西南證券房地產分析師段海瑞說，這可以解釋為，以前土地是地方政府或者哪個集體或者中央政府的多頭壟斷，可以由其中一家協議出讓，但現在通過行政命令兩三個主體變成一個聲音，成了獨家壟斷。并且采取招投標方式就是要強調價高者得。

或多或少證實他們的話的是，近日，國土資源部土地利用司司長胡存智在公開場合表示，土地管理新政策下，歸納起來有三個方面的影響，第一個影響就是對已擁有開發權的土地，新政策使土地的開發價值得到提升，第二，對原可開發但不具開發價值的土地，新政策使土地的開發機會增加：第三，對具有開發價值的土地，新政策使獲得土地的成本提高。

實際上，由于政策的作用，房地產開發成本在急劇上升。

北京奧林匹克置業投資有限公司總經理張亞夫說，因為規范土地審批和信貸管理，加上國家稅務總局83號文要求加強和規范對房地產開發企業所得稅的征收管理，房地產開發成本已成幾何級數上升。

當然還有其他因素，徐培建相對完整地總結了幾個原因：一是建材行業和整個物價均持續走高，二是信貸政策變化多，三是政府嚴加控制土地。此外，起著平衡作用的經濟適用房總量較少和過去幾年房改政策的釋放能量也在原因之列。

但開發商們并不擔心成本增加會抑制需求，如人們想像的那樣降價。

因為，按現在的市場價格仍有排著隊的消費者來買單。“因為房價總在上漲，所以遲買不如早買”。

令徐培建不明白的是，房價已經夠高了，政府也是應該知道限制土地供應是要增加房價的；但為什么還會在高峰時期推出相關限制性政策。“可能錯開一點時間，就不會有疊加效應產生”。

信貸緊縮執行難

相對于給過熱的房地產降溫這一目標，緊縮的信貸政策也由于銀行的“藝術執行”而難以起到應有的效果。

今年開年，銀監會和央行即重手制定《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，意在嚴控商業銀行對房地產開發的貸款。

更嚴厲的政策是2003年忽然實行的四大房貸政策調整：主要包括“只發放現房貸款，期房貸款要經過國家有關房地產部門批準”和“四證俱全方能申請銀行貸款”。

用北京大興城建開發集團公司注冊房地產估價師王俊成的話是：“如果四證健全，我們就不要貸款了；如果要現房才能貸款，我們的資金起碼會延長半年回籠。”

“如果真正實行，那么開發商要死大半。”一位分析師說。

于是，就有中小開發商們開始搞假按揭，先套取一部分銀行資金進行開發。

為了生存的不只是中小開發商還有各大商業銀行。

位于漢威大廈的惠澤信安商業顧問公司是一家房地產行業的顧問公司，2003年，他們向各家銀行推出了一套防范惡意假按揭的技術系統，據說效果不錯。盡管一年中，他們不斷做推介工作，但據了解，僅和一家國有商業銀行達成了合作，其他銀行并未積極響應。

而就是那家達成合作意向的銀行也希望不要公開其名字，“客戶要是知道我們有這一套系統，可能就跑到其他行去了，”其董事會主席高廣垣含蓄地說，“我這套系統是照顧不到一些銀行能夠容忍假按揭的。”

銀行之所以能容忍假按揭有兩方面原因，一是贏利的需要。事實上，房貸對于銀行來說，是贏利的大頭。“這幾年房貸大部分都是優質資產，而且一般住房貸款每年增長的速度是3倍－4倍，而這部分貸款會占到整個銀行各項貸款的一半左右。”一位商業銀行人士說。基于這種狀況，各家銀行本意是絕不肯輕易抬高貸款門檻的。“不過，開發商們還是得多繞幾個圈子”。

此外，銀行也擔心一旦抬高貸款門檻，那負擔著巨額銀行貸款的企業還款速度將大大放慢。這是正極力降低壞賬比率的商業銀行無論如何也不想看到的。所以，商業銀行對防范假按揭并不是十分認真。

盡管如此，做假按揭得到銀行貸款的開發商并不是太多，因為當年和第二年央行和銀監會幾度檢查使商業銀行不得不加大審批力度。

資金和土地的嚴控導致的結果是，至少在北京，開發商加速洗牌。

北京現在已經成為大開發商集中的地方，因為經過幾輪政策調整，導致中小房地產商或偃旗息鼓或另投他方。“他們一般是去天津或者主要去經營二級土地市場。”北京奧林匹克置業投資有限公司總經理張亞太說。

剩下的大多與銀行有很好的關系或者實力較大的開發商，而開發商集中的作用自然是容易產生聯盟而更能左右市場價格。“他們的集中客觀上讓房價進一步上漲成為可能。”業內一位分析師認為。