房價漲漲漲

流　帆

文中提語：在當前高房價和低利率情況下，購房者實際上是把購房的所有風險都壓給了銀行。

對于忽忽上漲的房價，朱成隴看不到背后的深層動因，他看到的只是日益火暴的購房市場，和低貸款利率帶來的購房低成本。

“現在買房很劃得來的！”朱成隴并不是一個房地產市場的投資里手，他只是一個剛剛在一家效益還不錯的外企工作幾年的年輕小伙子。

小朱購買的房子是位于北京東部朝陽路沿線的XX家園。戶型應該還不錯，小朱對其覬覦良久，從小區建設的一期一直跟蹤到現在的三期。

再不買還不漲到天上去？小朱認為現在購房正逢其時。

這種分析也是當前房市比較普遍的觀點。所以，小朱一出手就買一套140平米的大房子。為此，小朱要背上不小的負擔：首付17萬，月供4000。而且，首付中一多半是父母墊付的，另一小半中一部分是管同事朋友借的，最后一小部分才是這幾年自己攢的。

算賬關鍵其實在于月供能不能承擔。

“我算過了，每個月扣公積金將近800塊錢，按雙倍返還計算，這一項我每個月就是1600元錢用來還款。扣除800塊錢的其他收入差不多也有6000左右，我每月只需要再拿出2400塊錢來交房貸，按照人民銀行個人還款每月不超過收入50%的規定，我也是符合的。”

聽起來句句是理，不過，對于小朱之類的想法，一些經濟金融專家卻有不同看法。專家們認為，這是購房貸款利率過低導致了房地產市場需求過熱的幻象。

低利率，房價上漲背后的推手

隨著我國經濟的飛速發展和城市化水平的不斷提高，到2010年，我國需要將1.06億人口轉移為城鎮人口，而到2020年時，這一數字將達到3.25億。而若以人均20平米的住房面積計算，僅住宅屆時就需要65億平米以上。

不過，這種需求只是社會學上的范疇。事實上，真正決定房地產需求的依據是居民的可支配收入，也就是居民的實際購買力。

中國社會科學院金融研究所金融發展研究室易憲容主任說，如果從理論購房的需求來講，我們的住房供應在這20年內都是相當緊張的。但是根據現在的價格來看，我們的民眾沒有承擔這么高價格的能力。

但是，房價卻還一直在上升，而且是急速攀升。

據國家統計局9月下旬公布的最新統計快報顯示，我國今年前八月商品房平均價格同比增長13.5%，比今年一季度上漲6.9%；商品住宅平均價格2525元／平方米，同比增長11.2%，比一季度上漲4.7%。

北京的房子無論東西南北均呈現出熱銷的情景，有開發商用“像賣大白菜一樣賣房子”來形容今年的北京樓市。

另據國家發改委、國家統計局對全國35個大中城市房地產市場調查顯示，二季度，全國有8個城市房屋銷售價格同比漲幅超過10個百分點。

這儼然是一個不可理解的悖論：一方面房價遠遠高出了購房者的實際購買能力，另一方面宏觀調控重拳之下房價上漲的勢頭銳不可擋！

原因何在？建設部總經濟師兼住宅與房地產業司司長謝家瑾在接受記者采訪時，對房價過快上漲的具體原因給出了５點看法。其中排在前兩點的就是中低價房的供應不足。

一是在今年1—8月，經濟使用住房的建設投資占開發總投資的比例由去年同期的6.2%下降到5.0%；二是一些城市的中低價位普通商品住房，特別是中低價位中小套型的房子還存在供不應求，這部分房子價格上漲比較快。

是供應不足還是需求過旺？中國社會科學院宏觀經濟研究室研究員袁剛明和易憲容兩位經濟、金融方面的專家在這一點上有著不約而同的共識：我國現在處于利率最低的時期，多數人買房基本上通過銀行的信貸來購房，低利率支撐了購房者對高房價的購買力。

袁剛明指出，“房地產市場現在已經不僅僅是取決于居民現實的——或者說是拿得出來的資金。現在很多居民購買住房實際上是通過貸款來實現的，這樣就大大突破了居民實際擁有收入的限制。”

總的來說，當前住房的需求旺盛增長和住房貸款的快速增長是相稱的。現在住房貸款增長速度很快的主要原因在于，住房貸款的利息只有4％多一些，這要比住房價格上升的幅度慢的多。現在住房價格已經上升到10％以上，而住房貸款只有4％，那當然是合算的了。

高房價，糾纏在高增長期許的謎局中

既然低利率推動了房價的急速上漲，那么調高利率問題就解決了嗎？事實上并非人們想象的這么簡單。

有一個背景值得關注，那就是房價的上漲是在國家實行宏觀調控的條件下出現的。那么，為什么在宏觀調控的背景下，房價上漲的勢頭還如此迅猛？下面這則新聞耐人尋味：

今年8月的海南，在一個以“宏觀調控、土地與信貸緊縮下的中國地產”為題的會議上，幾乎所有發表演講的開發商均宣稱，目前的宏觀調控對他們幾乎沒有影響。

這似乎表明，在中央政府限制土地和信貸的組合拳下，房地產業卻越挫越勇。

對這一現象，袁剛明認為，那是因為宏觀調控的閘門并沒有卡在需求這一邊。

袁剛明說，宏觀調控總的來說應該是調控需求，因為有需求才會有投資的供給。而最近這幾個月，國家主要是對鋼鐵或者是水泥等這些投資比較過熱的行業進行控制。控制的主要還是供給，對房地產也做了部分的需求控制，但是不像對鋼鐵水泥投資的供給控制那么厲害。

控制的閘門沒有關向房地產需求這一邊，主要原因還是當前各方面對房地產的需求還有著一些不同的意見。

“比如說認為房地產的需求還是中國經濟當前一個很好的增長點，對房地產需求還應該給予支持。這樣一些看法，還存在著很大的力量。”

易憲容認為，在當前一些地方政府的意識中，房地產是拉動當地經濟增長的主要支柱，所以并不愿意采取措施拉下房地產市場高速增長的剎車閘。

“中國只要一加息，房地產市場需求立即會出現一個很大的變化，房價也就會大幅度下降。”

易憲容說，“但是央行不加息并不意味著我國經濟指標不需要加息，關鍵在于其中存在利益集團的博弈。房地產商不愿意加息、地方政府不愿意加息、建設部與之有關的也不愿意加息，利益集團博弈的結果就是不加息。”

除此之外，不加息維持的低利率還提供了房地產商操縱價格的有利條件。

“房地產市場中，賣者是相當有限的，而土地是被完全控制的。”易憲容說，“在低利率背景下，房地產商如果能夠預期到買方市場會很大，就會操縱價格。”

后續的情況是，房地產商通過各種廣告宣傳鼓噪，又會促使購房者競相進入市場。因為在價格不斷上漲的情況下，人們對房地產市場的期望會很高，就像當年進入股市一樣，需求一下就聚積得很大。

于是，在市場各方的推動下，房地產的價格也就持續上漲。

房貸，誰來承擔風險？

一連串因果關聯背后，其實隱藏著有如股市一般的風險，那么這其中的風險由誰來承擔呢？

“在土地不會貶值的預期下，在低利率刺激下的房地產市場需求還會持續發酵，大量銀行資金會進一步通過個人貸款形式進入房地產市場，繼續推高房價。”易憲容說。

根據國家統計局編制的《房地產開發統計年報》，銀行資金大約占房地產資金來源的22%，自有資金占30%，其他資金約占30%左右，但由于“其他資金”是通過非銀行金融機構轉化而來的銀行資金，因此，在房地產業中，直接與間接的銀行資金占到52%左右。

雖然121號文件在資金上卡住了房地產開發商的咽喉，但在個人房貸上沒有新的限制。來自上海銀監局的數據顯示，今年上半年，上海個人住房貸款增加345.11億元，增幅達20%。

對于個人住房貸款，過去人們害怕或者是不太習慣使用這種方式，擔心背上一輩子的債。現在越來越多的人，尤其是中青年認識到這種現代的貸款購買是一種很好的方式，而且從長遠來看也是合算的。

比如一個年輕人買房子，就像前面所說的朱成隴，工作沒有幾年，其實連首付款的錢都無法拿出。但是在父母親給付了頭一期以后，其他70％、80％基本上都可以從銀行貸款按揭。那么，既然銀行貸款，他為什么不買大的呢，反正利息很低，一個月還幾千，他們感覺完全可以供下去。

“但是他們沒有想到一個問題，就是說利息不會永遠只在一個最低水平上，它永遠是變化的。”

易憲容說，“如果利息假設上升到80％左右，連本帶利就是十年翻一倍。你是100萬，到十年以后就200萬。他們沒有感覺到這種利率可能的變化，所以都趁這個低利率的時候拼命進入房地產市場，就像當年進入股市一樣。”

目前房地產業的需求是一種泡沫式的，是一種為了投機而進行著的需求。這種泡沫式的“需求幻象”帶來的是房價高泡沫，有著極高的危險性，一旦泡沫被擠破危害的將是整個中國經濟。易憲容的話聽起來有些危言聳聽。

他認為，正如股市存在風險一樣，泡沫太高的房價同樣存在著高風險。在當前高房價和低利率情況下，購房者實際上是把購房的所有風險都壓給了銀行。

“我們現在存在這樣一種信用文化。那就是，假設貸款者真的無法還錢會怎么樣？沒有關系，這里頭都是銀行的錢押在那里，大不了這個房子我不要了，銀行你要你拿去！那么這個責任誰來承擔？銀行！銀行是誰？是整個社會！”易憲容說。