經濟適用房的幾點思考

沈　瑜

一直想寫一篇有關經濟適用房的文章，總是擔心言辭失之偏頗，因為與許多同行交流中，發現很少有雙手贊成的，認為這是對商品房市場的一種沖擊，不利于房市的繁榮，聽著聽著也覺得經濟適用房是市場經濟體制下的“另類”；而有時接觸到經濟適用房的開發及管理部門，耳喧日染之中又覺得似乎反而應加大經濟房的開發力度。為此，作了充分的調研，也利用若干個夜晚查閱了大量文獻資料，感覺對這一事物有了一個大致的認識。

經濟適用房建設是建立與社會主義市場經濟相適應的新住房供應體系的一個重要組成部分。我國房改的重要內容之一，是要把舊的以低工資制為基礎的住房實物福利分配供應制度改變成為住房商品化分配供應制度，這在我國是一項帶有根本性質的改革，牽涉到方方面面，因而任務繁重而艱巨，這么一個艱巨任務的完成不可能一蹴而就，必須采取一些過渡措施，這正如我們在建立市場經濟體制中其他事物一樣，有個“漸進”過程。

經濟適用房政策體現了我國在社會分配上執行的“效率優先、兼顧公平”原則。我們開展的市場經濟是社會主義市場經濟，其中重要的特征體現在社會分配上就是“兼顧公平”。1998年7月國務院《關于深化住房制度改革加快住宅建設的通知》中，決定在我國實行住房分類供應體系，即對高中收入者提供商品房，對中低收入者提供經濟適用房，對低收入者提供政府廉租房。“讓居者有其屋”、 “人人享有適當住房”，這正是防止貧富懸殊過大、窮人流落街頭、無家可歸、引發更大社會問題的有效方法。

住房是一種商品，但又不同于一般的商品，它具有很強的社會性和政策性。住房政策是我國政府相關政策的重要組成部分，而經濟適用房政策是政府住房供應政策的重要組成部分。解決中低收入家庭的住房問題，是各國政府及地區的職責。20世紀西方國家政府就陸續積極介入住房問題，重點對中低收入居民實施必要的社會保障，幫助他們解決好住房問題。

政府介入住房建設的另一好處是可以帶動國民經濟發展。經濟適用房是中低收入家庭購買的住房，如果一個國家的房市只有高收入者在支撐，其繁榮與發展是不可能實現的，只有讓占社會大多數的中低收入者這一房市主力積極介入，才會帶動房地產二級市場的“聯動”，并剌激與房地產相關行業的興旺，帶動整個國民經濟的快速增長。經濟適用房還可以帶動城市危房改造，降低危改成本。

經濟適用房政策在相當長的時期內必須堅持，不能動搖。但經濟適用房在全國各地也出現了種種問題，甚至有城市還想取消經濟適用房，針對這個問題，經濟適用房需要的是規范，而不是“取消”，筆者認為可在以下方面有所改進：

1、 戶型應適當

經濟適用房之所以含有“經濟適用”概念，而且其銷售對象又是廣大中低收入家庭，其平均戶型只能在80-90m2左右。而目前有些地方仍然模擬商品房的平均戶型，為了迎合所謂“一步到位”的市場需求，將平均戶型做到120-150m2，這顯然違背了制定經濟適用房政策的初衷。

2、 開發規模要適當

經濟適用房建設應合理規劃，嚴格控制總量。相關管理部門如城建、房改、財政、計委、房管、規劃等部門應根據商品房需求和中低收入家庭的支付能力、商品房銷售價等，合理規劃經濟適用房與商品房的開發比例，做到有計劃、有組織地開發經濟適用房。否則，一方面會導致政府供應的經濟適用房不能滿足中低收入家庭的購買需求；另一方面由于經濟適用房過度的開發，也會影響當地房地產的開發，打擊房地產商的市場熱情，損害房地產市場的投資環境，不利于經濟的健康發展。

3、 地段要相對遠

經濟適用房的地理位置不能絕對偏僻，但也不能離城市中心區域太近，尤其是在有商品房供應或有地塊向市場推出的周邊地區。解決這一問題的辦法是將經濟適用房的地理位置規劃得相對遠些，同時將公共交通體系延伸，如北京、上海用輕軌、地鐵等公共交通來方便經濟適用房住宅區居民的出行。

4、 小區環境比較好，不能是最好

經濟適用房是“形象工程”，但不能做成“精品工程”。建經濟適用房主要是為了解決城市中低收入居民的住房困難，而不是修建高檔住宅區或“豪宅”。經濟適用房往往享受了政府的各種優惠政策：撥出大筆專項貸款資金、用地由出讓改為劃撥、減半收取各類規費等，如果過高標準地制定小區綠化率、容積率、建筑密度等規劃指標，將會造成土地資源使用效率不高的問題，同時將使地產開發商的贏利生存空間過小，不利于房地產市場的長遠發展。

5、 審批手續要嚴格化

“腰纏萬貫”的業主也購買經濟適用房，從而使得經濟適用房“變質走形”，這在全國各地屢見不鮮。所以，一定要嚴格經濟適用房的審批手續。筆者認為，各地除了制定中低收入家庭的標準、對購房者的資格證明嚴格核對認定外，還應對房源分布、套數、面積、價格、購買對象實行公示制度，體現出“民心工程”的“公開、公平、公正”原則。

6、 規范轉讓行為

凡是經濟適用房的業主要轉讓房產，必須向相關部門交納一筆“特殊”費用后才可以辦理其他手續。這樣就可以限制“有錢人”炒賣經濟適用房，防止權錢交易，杜絕腐敗滋生，讓真正需要住房的市民實現安居夢想。

經濟適用房不是一個“權宜之計”，它是建立與社會主義市場經濟相適應的新住房供應體系的一個重要組成部分，也是當前培育住房市場的一項重要政策。經濟適用房供應體制上有疏漏，可以依靠規范和完善各項配套政策去解決，這樣才能做到房地產市場真正的持續、穩定的繁榮和發展。