居于綠野 作于京西

“我們一期住宅已經全部預訂，想了解二期的具體情況，等到七八月份吧。”京西超大型住宅區“遠洋山水”的銷售人員這樣回答一位咨詢者……“只剩幾套130平方米的戶型，其余的沒有了”，這是“上城”給出的回答……“樂府·江南”，期房的預訂率也是相當可觀、“湯泉逸墅”的小別墅賣得火爆熱鬧，還有“中國房子”、“酈城”、“世紀城”等等，這些位于京西的住宅已經成為北京房產市場的寵兒。除去地理優勢不談，京西樓市的看漲，與北京市政府提出城市空間新格局有很大關系。這一新的建設規劃的提出，對于西部的市政建設同樣有很大影響。

西部生態帶里出現生態辦公區

今年3月，北京市政府提出城市總體規劃將按照“兩軸－兩帶－多中心”的布局在年內修編完成，其中明確提出將“兩帶”中的西部建設成為“綠色生態帶”，依照該思路，北京西部將建設成為北京市最宜人居的生態居住區。

北京市城市規劃設計研究院規劃研究室副主任何永說，目前京西是作為一個生態區域進行整體規劃的，這就意味著京西區域的城市建設功能將更加突出其生態、環保、健康等特色，這些特色將會在以后的市政建設和地產開發中有所體現。發展西部生態帶，海淀區政府提出“打造綠色海淀”的口號。早在去年6月的中關村電腦節上，一個全新的建設計劃——EOD計劃，由海淀區政府提出。EOD中文名稱是生態辦公區。在海淀，EOD將成為繼北京CBD之后的又一城市功能區域。

按照建設計劃規劃，EOD區域里的建筑全部為最高二層的單體小樓，建筑風格可依入駐方要求量身定做。從已經成型的建設模型來看，EOD辦公區有些類似于野外別墅，有仿古建筑、歐式農家小屋式建筑、通體以玻璃結構為主的通透式建筑等。EOD不僅建筑風格各異，強調采光與綠化，且建筑材料在選材上也注重環保，雨水收集滲漏系統、太陽能利用系統、可循環利用再生材料、綠化防曬墻、自然通風系統等一應俱全。這種辦公形式不規定早晚工作時間，提供24小時辦公保障。傳統寫字樓僅給辦公者留下“8小時模式”的辦公空間，而EOD生態辦公區則在空間內設有休息室、衛生間甚至廚具等設施。在園區內可以布置餐飲、半開放式茶座、觀景臺等非正式交流場所，有的甚至在寫字樓內部建有綠地或花園。

EOD不為叫板CBD

無論是CBD還是EOD，都把眼光瞄在了跨國公司總部的身上。除此之外，據海淀區政府有關人士介紹，一些投資不低于200萬美元的研發中心和對整個區域經濟起到舉足輕重作用的企業也在EOD的招商之列，并且入駐EOD的企業將享受多項優惠措施。目前世界500強中的跨國公司中，已有40家入駐海淀中關村，它們將形成EOD的較大需求群體。

朝陽區政府人士表示，CBD的產業發展方向是現代服務業和高新技術產業，其核心區要定向吸引知名外資銀行及中外合資保險、證券等金融企業入駐，建成國內外金融機構區域總部和運營機構聚集地，以促進北京金融產業的快速發展。

海淀區政府拒絕了所有類似“海淀EOD挑戰朝陽CBD”的說法。海淀區政府對CBD和EOD的看法是，兩區各有特色，各有自己的發展定位。只能說，CBD與EOD針對著不同層次的需求，可以多層次地為北京引進外資服務。

觀察人士對CBD和EOD各自的條件做了一個比較：守著使館區的朝陽，在地理位置、先天條件、交通等方面，都比較適合發展CBD商圈。與朝陽相比，海淀區有香山、頤和園、圓明園等風景區，這就要求海淀必須盡量保證低密度建筑。

海淀區外經貿委有關人士介紹，在保證不影響皇家園林風貌的前提下，海淀還要發展經濟。目前海淀的高新技術企業雖然較多，但迫切需要龍頭企業帶動區域經濟的發展。經過海淀區政府的大量調研，發現很多跨國公司的總部，都在努力尋找環境幽雅的獨立辦公區，EOD的發展規劃正是在這個背景下出籠的。

記者了解到，目前已開工和即將開工的EOD有三個，分別在四季青、溫泉和東升鄉。預計一期建筑面積超過10，000平方米。除此之外，規劃建設的EOD還有13處。

據了解，北京三個生態辦公區建設已經啟動，四季青生態辦公區一期建筑面積為9810平方米， 5月入駐；溫泉生態辦公區占地228畝，今年3月入駐；小月河生態辦公區占地37公頃，預計2005年5月竣工入駐。

生態帶規劃促進京西樓市發展

如果籠統地將北京的住宅分成東西南北四大區域的話，簡單分析，不難看出西部住宅受到青睞的原因。

提到北京東部，很自然地就會想CBD。早已告別了炒概念階段的CBD，目前已形成了名副其實的商圈，金融中心、豪華飯店、酒樓、商務中心、寫字樓等高樓林立。在高樓大廈之間，咖啡店、酒吧、各類體育和娛樂會館、商店互相依存，服務于早出晚歸的上班族及附近社區居民。

東部樓盤也依仗著CBD的光環尤如鍍金般令普通消費者望樓興嘆。原本樓價偏低的通州區，也由于地鐵八通線的開通而呈現攀升之勢。北京東面的房子不是一般地貴。

南城的房屋與東部相比，價錢低了很多。但是南城的居住環境亟待提高。南城的水質問題是購房者十分擔心的，與京西的“上風上水”相比，南城的劣勢十分明顯。前些年南二環的“方莊”居住區，由于價位的關系吸引了大批置業者，如今這一地區已經沒有空間再去容納更多的后來者。出了南二環再往南，就會有“是否還在城市中”的疑問。就算價位吸引人的眼球，但是環境同樣會影響樓盤的銷售。

北京北部地區，由于亞運村的帶動，成就了一批樓盤，再加上2008年奧運會主賽場也要在北五環附近落戶的原因，北四五環的房價也是一路飆升，動輒七千八千每平米。難怪有這樣的說法——“亞運村一帶是富人的居住區”。雖說同在北部的望京、天通苑等居住區的價格能夠讓人接受，但是交通的擁堵，確實令人頭疼。

反觀北京西部，它的優勢著實吸引人。上風上水，是吸引人的賣點之一，所以許多項目在案名上也多有“山”的字樣，如西山美墅館、西山美廬、香山藝墅等。京西水資源得天獨厚，也使得京西的水系住宅成為京城住宅的一大特色，如昆玉河畔的項目綠波·漫板、觀瀾國際、魯園.上河村也多以水景著稱。依靠山水的優勢，西部房產大打環境牌。

另外，國家部委和市屬機關、幾大高校聚集于此，還有中關村的潛在購買力、相對合理的樓價，不引人注目都難。加之北京市政府提出的城市空間新格局，城市總體規劃將按照“兩軸－兩帶－一線”的布局在年內修編完成，其中明確提出將“兩帶”中的西部建設成為“綠色生態帶”，許多業內人士分析，西部生態帶的規劃為整個西部的樓市發展提供了很好的保障。西部生態帶的規劃要求將西部的自然環境和人文環境緊密結合在一起，從長遠來看將大大促進這個地區整體樓盤的提升。

京西房產 水漲船高

就在北京市城市發展規劃出臺伊始，就有售樓處將新規劃的相關報道張貼在了最顯眼處。西部樓盤開發商由于新的城市建設規劃的出臺，受益明顯。

許多樓盤都在漲價。如遠洋山水的均價已經由4800元/平方米漲到了5000元/平方米，據銷售人員介紹，二期的價格肯定還會提高；上城的價格已經由開盤最初的 5000元/平方米，漲至5600元/平方米；還有許多已經建好的房子并不急于出售，用銷售人員的話講，等著“漲價”。

利益的驅動，導致開發熱潮，密密麻麻的樓盤是否會對京西的生態環境產生影響？房產界的一部分有識之士提出自己的看法：京西地產發展要與當地的生態環境、人文環境以及居住健康相結合。開發商在開發項目之初就要把這種生態、健康的開發理念融入其中，還要把建筑的項目放眼于更多的年限，尤其是與整個京西長期發展戰略相一致。

生態京西的建設首先需要的是環境的塑造，這要與北京區域規劃吻合，還需要開發商去具體實施。區域生態建設更需要一個完整的規劃和連續的實施，政府一定要做好統籌工作。

相關鏈接：

■兩軸：傳統中軸線和長安街沿線。

■東部發展帶：北起懷柔、密云，重點發展順義、通州、亦莊，東南指向廊坊、天津，與區域發展的大方向相一致。

■西部生態帶：與北京的西部山區相聯系，既是北京的生態屏障，又聯系了延慶、昌平、沙河、門頭溝、良鄉、黃村等。

■多中心：是指在市區范圍內建設不同的功能區，分別承擔不同的城市功能，以提高城市的服務效率和分散交通壓力，如CBD、奧運公園、中關村等多個綜合服務區的設定。

■CBD又稱中央商務區、商務中心區，系Central Business District簡稱。

■EOD全稱為“Economical Office District”，中文名稱是生態辦公區。