香港樓市面臨泡沫新起點？

張邦松　張淑琴

近日，大炒家再現香港樓市。九龍站附近一豪宅“君臨天下”開盤之后，價格逼近每平方英尺1萬港元。這比年前的低谷時期，高出近一倍。而這也僅是香港樓市的一個縮影。

自去年7月以來，香港樓價已大幅上漲。而據業內人士分析，未來至少會在現在的基礎上再漲50%。炒家來了，泡沫是否也重新吹起

香港的樓市很久沒有出現這么火熱的場面了。

2月28日，九龍站豪宅“君臨天下”開售，在短短4小時內，80個價值超過千萬元的住宅單位全數售罄，每平方英尺價格逼近10000港元。而在1997年以后的低谷時期，豪宅項目的售價一般為4000～5000港元/平方英尺。

“君臨天下”其實只是近期香港樓市的一個縮影。香港中原地產執行董事陳永杰告訴中國《新聞周刊》，自去年7月香港樓市觸底以來，樓價已平均上漲了20%。截至2004年2月15日，反映香港樓市冷暖的中原城市領先指數，在不到2個月的時間內，由去年底的37.07點,大幅攀升至40.58點，增幅已經達9.5%。

這一切讓人感覺，香港樓市仿佛又將重返1997年以前的黃金時代。

炒風乍現

自去年4月觸底以來，香港恒生房地產指數至今已上漲了100%，而同期恒生指數的漲幅只有40%。香港樓市價格的持續上漲，固然很容易讓人聯想起當年樓市的“光輝歲月”，但也有一些人提出了警告，別忘了當年香港樓市坍塌的前車之鑒。

2月15日，在香港經濟界地位舉足輕重的匯豐銀行亞太區主席艾爾敦公開表示，香港樓市在短時間內急升，有可能會引起炒風，對香港經濟不利。他強調，樓價上升是好事，但應理性、循序漸進地上升，否則可能引起評級機構關注，最終或會調低香港評級。

而在此前，香港金融管理局總裁任志剛提出過類似的警告：樓市如果升跌太快都屬于不健康，希望市場參與者及提供融資的銀行留意相關風險。

他們的擔心或許不無道理，因為炒樓的風氣已在市場上初現端倪。“君臨天下”項目的開盤就掀起了近年來香港樓市一次罕見的炒賣熱潮。

在“君臨天下”開盤前，即盛傳“頭籌”以120萬港元的天價售出，這是1997年以來從未有過的天價。雖然，開盤當日買家現身否認了這則傳聞，但一些地產界人士認為，這可能是一次蓄意炒作的行為，旨在令樓市火上澆油。

這種觀點隨即得到了印證。在當日發展商封盤后，市場出現了十多個該樓盤的二手單位放盤，叫價較購入價高出50萬港元至170萬港元不等。據悉，這些炒家的“炒籌”很多是以30萬港元的高價買入的。

香港當地媒體對此評論說，樓市的炒風并未因專家的警告而有所收斂。

“其實我們注意到，這次推高樓價的主力是豪宅和商鋪。”香港中原地產執行董事陳永杰說。根據中原地產的統計，豪宅價格較之低谷時已上升了一半。

就在“君臨天下”開售的當天，另一個豪宅項目長實集團旗下的“海名軒”也出現了爭相預購的場面，據長實集團高級營業經理郭子威稱，該項目已登記了約300名準買家。甚至有市場傳聞，已經有幾個單元以1萬港元/平方英尺以上的高價被預定了。

與豪宅齊頭并進的還有商鋪的投資。2003年，隨著香港消費市道的全面復蘇，大量熱錢涌入商鋪市場，根據香港利嘉閣地產公司的資料顯示，全年共有104宗以確認人身份成交的店鋪物業買賣(俗稱“摸貨”)，涉及金額高達6.36億港元，分別較2002年上升46%及35%。利嘉閣分析，個人投資商鋪的增多，表明市場投機氣氛漸趨濃厚。

利嘉閣測量店鋪部高級營業董事翁鎮滿預計，今年“摸貨”成交宗數勢必超越200宗水平，比2003年將有92%的升幅，這將使樓市的投機氣氛更加濃厚。

與此同時，地產商和業主也在不失時機地抬高房價。長實集團近日宣布將其映灣園項目加價5%，傲云峰項目則將削減3%的折扣。

新地地產也于2月28日再度調高了窩打老道8號的售價，使其累計升幅超過了20%。此前一日，一位買家以4300港元/平方英尺的價格承接了其中一套住宅，總價為248萬港元。這意味著原買家短短兩天的賬面獲利就達到了28萬港元。

中原地產的何兆棠表示，目前發展商惜貨態度堅定，提價也無礙銷售。他預測，山頂洋房的價格有可能試探1997年23000港元～25000港元/平方英尺的高價。

“部分房地產項目中的投機行為再度火爆。”摩根士丹利首席經濟師謝國忠在2月中旬提交給客戶的研究報告中稱。那么，本輪的升勢會成為香港樓市又一個泡沫的起點嗎？

政府控盤泡沫難起

“除了豪宅和商鋪，普通住宅和其它一些項目升勢并不明顯，所以還看不出有泡沫的跡象。”陳永杰說。

利嘉閣董事總經理何紹章分析認為，近期入市的大多屬于資金實力雄厚，無需大量借貸的投資者，即便市況逆轉，他們也有穩守資產的能力。

2月，《遠東經濟評論》也撰文指出，“誠然，房地產投機行為再度顯現，但買家不再袖手旁觀的主要原因在于，自20世紀80年代以來，香港的房地產市場從未像今天這樣具有吸引力”。

中原地產董事劉英琳告訴本刊，金融風暴后樓價累積下跌超過60%，現在樓價從低位回升20%至30%，屬于正常的波動，尚未升至危險水平。另外，樓價急升后，市民供樓負擔仍低于每月家庭收入30%以下的水平，而銀行訂下的標準供樓款與收入比率為50%，尚有20%左右的差距，所以未偏離市場承接能力的范圍。

這些買家中不乏內地富人。“2003年10月，香港特區政府推出的‘投資移民計劃吸引了大量外來資金，該計劃提出，只要在香港投資650萬港元，即符合移民資格。”深圳綜合發展研究院華南與深港研究中心主任譚剛對中國《新聞周刊》說。

政府對土地供應的控制是另一個重要環節。1997年后，香港特區政府擴大土地供應，推出“八萬五”計劃，這導致當時土地價格急速下跌，從而形成了大量“負資產者”(指房產價值抵不上銀行貸款)。香港特區政府在近年改變了房屋政策，縮減了土地供應，使得供應過剩的局面開始改觀，從而導致樓價上漲，大量負資產者因此解套。中原地產研究部預測，2004年第一季度，“負資產者”將在去年回落三成的基礎上，再下降兩成，負資產者的減少對香港樓市的健康發展無疑也是有利的。

“所以，現在提‘泡沫論為時尚早。”劉英琳說，“香港樓市至少在近兩年內還會保持比較穩定的升勢。”她認為，現在買樓的主要是資金雄厚的投資者，而大多數還在觀望中。但是，由于近日匯豐等多家香港銀行相繼宣布調低存款利率，利率低至近乎“零”，同時伴隨著經濟發展帶動信心的恢復，投資者遲早會把錢從銀行拿出來，投進樓市。

“這會帶動樓市繼續上揚，至少在現在的基礎上還有50%的上升空間。”劉英琳認為。