地產秀：人人都想做房東

今年年初，深圳市統計局城調隊公布的數據顯示，更多的深圳居民把購房作為投資，2003年度人均投資性購房支出為3263.8元，增幅高達59.8%。深圳居民的消費觀念正發生較大轉變，越來越多的居民開始選擇投資，把手頭上的錢盤活。

越來越多的人準備將熱錢投向地產市場，做起了買房收租的房東夢。但是房地產投資市場的復雜性與不確定性卻讓這些準房東們很是有些擔心。廣告上“7年收回首付投資，若干年后凈得一套公寓”之類的措辭是那么的吸引人，但是投資房地產的價值究竟有多少？如何測算？目前廣告中的計算方式是否客觀準確？這些都讓他們舉棋不定。

一個成熟和理性的市場，住宅的投資回報率多少算合理？經濟發達國家和地區年投資回報率一般在5％左右。專家認為，中國作為發展中國家，住宅發展具有巨大空間，年投資回報率應高于住宅發展達到或接近飽和的經濟發達國家和地區。

現在已有不少房地產商推出投資概念來吸引購房者。但在運用上還有些過于簡單。比如某一知名公寓在廣告中就為購房者提供了“投資價值分析”：首付5萬元，并提供八成20年按揭，入住后每月償還1400元貸款，附近市場上同等公寓房每月租金收入2000元。7年收回首付投資，以后每年還掙7200元，若干年后凈得一套公寓。

這樣的“投資價值分析”結論是值得商榷的。

租金收入會有波動

從微觀經濟學的角度看，如果在需求相對穩定的前提下，新的公寓建成之后會造成某一區域內公寓供應量的增加，因而會稀釋這一區域公寓租金的價格，導致租金價格下降；此外，作為后入市場的公寓經營者，一般會先以低租金來吸引租戶，擴大影響力。個人購房者的一套公寓租價，就會受到整個公寓出租經營者市場定價的影響，而每套公寓的套型、朝向、樓層、裝修等與周邊成功物業之間具體的差異也會使租金收入有一定的變數。按照國際慣例，房價一般是月租金的100－200倍，一旦超出這個標準，兩者會相應做出調整。

供需狀況是影響房價與租金比最直接的因素。當市場供應量大時，房價與租金都會相應回落；當市場需求量大時，房價與租金則會上升。目前臺灣房價與租金比是300：1，年投資回報率3－4％，香港為6－8％，美國在5％左右，深圳則在6－10％之間。一般來說，只要房價與租金在200：1至100：1之間浮動就屬合理，年投資回報率達到5％就已經算是非常不錯的投資項目。

租金不等于凈收入

租金收入只能是毛收入，不能作為凈收入來直接抵消還貸支出。這里要先考慮稅收的因素，出租人收到月租金后，須先交納房產稅，稅率為租金收入的12％；營業稅及其附加費為5.5％，個人所得稅20％；如果再考慮扣除公寓出租專業代理的傭金，7年收回首付的結論顯然有問題。

商業房地產投資具有較為復雜的知識與分析技術，即強調市場分析的同時，十分注重租金現金流出和流入的關系，房屋的出售價值高低也是由租金現金凈流入的高低來決定的。

在美國，由于金融工具高度發達，不動產投資行為非常成熟，為了使投資人能夠較為準確地預測不動產的獲利性，收益法在理論和評估實務兩方面都得到了深遠的發展。投資房地產，對投資資本的期望，一般來講有兩個，一個是將投人資本全部回收，這種投資期望被稱為資本返還；另一個是在投資資本的使用過程中，不斷獲得額外的收益，直到最終投資人將最初的投資資本收回（這里收回的投資資本總額不包括在投資期間獲得的收益），這種投資期望被稱為資本報酬。

在一宗房地產投資過程中，投資人既關心資本返還，也關心資本報酬。相應地，投資人也非常關心衡量資本期望收益狀況的各種比率，即回報率。不同形式的資本返還和資本報酬，以及資本返還和資本報酬的不同組合，可以用不同的回報率來表達這種變化，以使投資人清晰地計算和衡量出房地產投資的安全性，獲利性和可靠性。

考慮一下資本報酬率

投資資本可以通過每年收益，或者在投資結束時出售不動產全部或部分收回投資。如果不動產價值在投資期初與投資結束不動產被銷售時相等，說明投資者在銷售時將全部投資收回，年收益來源于資本報酬，這種情況下，收益率等于資本報酬率。

如果不動產價值預測隨時間有下跌的趨勢，投資者無法從期末銷售不動產收回最初的投資，一部分年度收益將要用來償還投資資本，在這種情況下，資本報酬率在一定程度上低于特定的收益率，如直接資本化法中的綜合資本化率。資本報酬率與綜合資本化率之間的差額，就是資本返還率，這時資本返還率是正值。

如果投資者期望在投資結束時銷售不動產，獲得比最初投資更多的收益，則資本報酬率會高于特定的收益率，這時，資本返還率是負值，因為年度收益沒有提供所有的期望資本報酬。資本報酬率可以用可得到的或期望的報酬率或利率表達。

以租養房投資分析

隨著人們投資意識的增強，許多人出于保值、增值的良好愿望，將目光瞄準了房產這一新興的投資領域，涌現了不少以租養房的“精明人”。這些“精明人”歸納起來主要分為兩大類：一類是他們原來有一套住房，通過按揭貸款購買新房，再將原有住房出租，用租金償還貸款；另一類則是直接購買新房或二手房后用于出租，用所得租金償還貸款，甚至以投資房產生財。然而以租養房并不是一個簡單的過程，它需要當事人積累一定的資本，掌握一定的購房知識和技巧，最大限度地發揮以租養房的優勢。

計算以租養房投資收益的方法有以下三種投資分析工具：

１．投資回報率分析

公式為：（稅后月均租金—物業管理費）×１２／購買房屋單價

此方法考慮了租金、房價及兩者的相對關系，套用在股市投資上可類比為市盈率。是選擇“績優房產”的簡捷方法，但它又有弊端：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間價值，并且對按揭付款方式不能提供具體的投資分析。

２．投資回收時間分析

公式：投資回收年數＋（首期房款＋期房時間內的按揭款）／（稅后月租金—按揭月供款）×１２這種方法考慮了租金、價格、前期的主要投入因素，但未考慮前期的其他投入、資金的時間價值因素，可用于簡略估算資金回收期的長短，但不能解決多套投資的收益分析。這種方法比租金回報法更深入一步，適用范圍也更廣，但有其片面性，并不是最理想的投資分析工具。

３.現值指數法分析

公式：現值指數＝累計總流入現值／累計總流出現值＝投資期內月租金現值之和／按揭首期房款、保險費、契稅、大修基金、家具等投入、投資期內按揭款、投資期內物業管理費等現值之和，現值指數法不僅解決了多套投資的收益分析，還考慮了資金的時間價值，可以比較全面地反映一個物業的各方面因素，是較理想的投資分析工具，因此，多被一些機構投資者所采用，但由于計算比較復雜，個人投資者使用起來較麻煩。

如何選擇投資型樓盤

投資型房產是針對二次或多次置業人來說，他們買房更多是用來出租、轉讓、增值，以獲得較高的回報，但存在一定的風險，回報越高，風險越大。業內人士提醒投資者，挑房時要多注重以下幾個方面：

追求回報率，作為投資的買房行為，投資者關注的是收益與風險，一般來說投資收益越高，投資的風險越大，按收益高低排序一般為商鋪、別墅、寫字樓、服務式公寓、公寓。

根據物業壽命、質量、環境、大小、位置等推斷出未來租金收入，明確投資所需的成本費用，如貸款定期支付額、出租前期的裝修投入、裝修期的物業管理費、空置損失、租賃或轉讓行為的應納稅額，從而計算出凈現金流量、投資回收期和收益率。

一般投資型物業具有以下特征：

注重地段 買投資型住宅比較注重地段的商業氣氛，如周邊是否有寫字樓、商務區，是否有強大的租房需求市場支持。

產業支持 一個地區經濟的發展，對物業的需求非常之大，正如北京國貿商圈對京東物業的影響，ＩＴ業對中關村地區的物業帶動作用，都為該地區房地產業帶來巨大的需求潛力。就北京房地產市場來看，大多數投資型樓盤更多強調的是地段的投資價值，特別是周邊產業經濟的支持。

投資環境 應充分考慮經濟政策及市場發展形勢對房價、升值潛力的影響；考察項目周邊環境，如周邊地區的規劃前景、了解周邊樓盤的地段、銷售面積、銷售價格、付款方式、購房對象及樓盤設計造型、裝修標準、配套設施和環境美化、綠化、物業等，就可以對未來的投資前景有個構想。

交通配套 現代城市的發展，交通體系是經濟發展的命脈。綜合立體的交通體系，便捷暢通。公路、地鐵、主干道通往機場、市區的距離，都是人們選擇物業時十分關注的。

配套設施 周邊的商業配套設施、物業自身配套設施，是人們選擇物業時考慮的一個重要因素。完善、成熟的配套反映一處物業的“生命力”，能堅定人們的潛在購買信心，是未來升值的不可或缺的重要條件。

戶型設計 作為投資買房，對于戶型的考慮必不可少。如果買房是為了日后出租，不宜購買戶型過大的房子，不利于以后變現。

其中小戶型的投資回報率和增值潛力較高。小戶型房屋的租金與較大戶型的租金相比，單位租金更高。因此，小戶型投資者可以用相對低的投入獲得相對高的投資回報率。對于大多數自住型客戶來說，小戶型也只是一個過渡性產品，在若干年后，有了更大、更舒適的房子后，小戶型可以出租或出售，“滾動置業”也就成了這類都市白領的美好設想。投資小戶型房屋，相對于投資股票、債券來說，風險更小、收益更穩定。小戶型樓盤的位置均靠近市中心，其位置的不可復制性將帶動樓盤本身的增值。