彌合“城市“瘡疤”

爛尾樓，我們城市一道難以入目的瘡疤。它是建筑交響樂章演奏中不該出現的走弦音符。在上海．最多時有600多幢爛尾樓，涉及資金近1000億元之巨。今年，上海的爛尾樓市場突然異?；鸨饋?，一座座曾沉寂多時、無人問津的爛尾樓成為趨之若鶩的淘金之地。有專家預測，上海的爛尾樓將在3年內全部消失，但與此同時又提醒說，其中多多少少浮動著一些非理性的炒作泡沫。

3年內，爛尾樓將全部消失

近日，停工多年的龍升大廈經過10輪加價，最終以5400萬元拍出，高出底價20％。在拍賣現場，徐匯區政府一位官員高興地說“這是徐匯區第一幢以拍賣形式盤活的爛尾樓，對于改善區域環境形象和促進經濟發展都有積極作用?！?/p>

被稱為“城市瘡疤”的爛尾樓正在上海迅速消失。據不完全統計，目前上海已經復工的爛尾樓面積超過200萬平方米，占總量的三成以上。在爛尾樓最多的靜安區，58個停工3年以上的爛尾樓項目中已有40多個項目重新啟動。而徐匯區今年也將投入20億元資金用于盤活位于徐家匯等繁華地帶的爛尾樓項目。

上海爛尾樓的“柳暗花明”得益于上海政府部門勇于破解難題的勇氣。近幾年來，上海市區兩級政府成立了專門工作小組和招商中心，對停建緩建項目進行逐一清理，分門別類加以盤活。第一種是為開發商尋找合作伙伴，獲得資金后復工。第二種是由法院裁定或通過拍賣等方式，引進新的投資者接盤爛尾樓。

在此同時，上海樓市的全面回暖又為爛尾樓的“新生”創造了良好的外部環境。隨著上海樓價在海內外資本的追捧下持續走高，上海爛尾樓項目的投資價值也凸現出來。房產專家吳少聰介紹說，一個爛尾樓項目的開發一般只需半年時間和數千萬元資金，而其回報率卻有可能高達150％至200％。

這種賺錢效應吸引了一些投資企業的關注。上海中華企業股份有限公司兩年來收購了上海市中心的金龍廣場、中誠大廈等多處爛尾樓，獲利豐厚，并正在繼續洽談多個爛尾樓項目，估計總投資額在10億元左右。

苦于拿不到上海地塊的外來資金則把爛尾樓當成進軍上海房產市場的橋頭堡。1年多前，浙江均瑤集團斥資3.5億元收購位于上海鬧市的金匯大廈，并將其更名為均瑤國際廣場。眼下，每平方米的預售價格高達1800美元，這個數字約為其收購價的3倍。

據悉，一些外資企業及海外投資機構也開始介入上海爛尾樓項目，其中包括荷蘭ING集團，以及美林、高盛、摩根士丹利等知名投資公司。

上海的爛尾樓大多是在1997年亞洲金融危機時形成的。當時，大量資金盲目進入上海房地產市場，并在市場泡沫破滅之后，被凍結成遍布全市的爛尾樓。上海拍賣行副總經理鄭建成提供的數字顯示，截至2002年12月，上海共有爛尾樓工程624個，涉及總金額近1000億元。

華東師范大學東方房地產學院院長張永岳說“上海房地產市場走出低谷以來，保持著健康的良性發展勢頭。借著這一東風，上海爛尾樓有望在3年之內全部消除?！?/p>

丑小鴨變成白天鵝

走過上海天鑰橋路38O弄的行人驚喜地發現，爛尾多年的嘉匯廣場終于復工建設了。久違的電焊花簇簇閃耀，殘破多年的墻體開始被漂亮的鋁合金框架和幕墻玻璃覆蓋。嘉匯廣場原本是一個商住樓項目，現在復工后更名為“康悅國際”，將建成為一個融商場酒店、公寓辦公樓于一體的建筑群。由于它緊鄰徐家匯，設計功能多樣化，已經被眾多買家看好。

對于接盤者來說，最頭疼的莫過于上海爛尾樓在設計、規劃上的先天不足。上海金豐投資公司資產經營部經理周世江談到，許多爛尾樓都是商務樓，房型設計電梯通道空調管道等已經過時，改建空間很小，有的甚至明確規定不能改變用途。面對這一局面，再根據上海房產市場的需求趨向，產權式酒店公寓小戶型辦公樓成為上海爛尾樓改造的首選模式。

位于上海黃金地段的“駿豪國際”可謂是爛尾樓改造的典范。這座原定建設為5A級寫字樓的高樓被開發商改造為單位面積在50平方米左右的酒店式公寓，并在今年5月推出，雖然每平方米單價高達近2萬元，而且樓盤推出時間正值SARS肆虐期間，但全部的幾百套樓盤仍銷售一空。在上海，此類成功的案例還有由商場改造而成的“青年匯”單身公寓等。

而目前方興未艾的另一種改造模式是將爛尾樓變為小戶型辦公樓。已經成功的例子有中山西路的虹橋銀城淮海路的中華大廈等。目前正在進行招商的“中華BOSS”的開發商提出的口號是“小而精貴，杜絕面積的浪費，提升商務環境的質量。”據不完全統計，由爛尾樓改成的上海小戶型產權式辦公樓的銷售面積已經超過20萬平方米。

小戶型公寓和辦公樓迎合了大批前來上海進行商務活動的海內外人士的需求。這些人士每年會多次來上海短期小住，又比較講究居住質量和生活品味，買下小戶型的公寓和辦公樓既能享受星級賓館水準的服務，又有保值功能。而這樣的功能對房型、朝向、采光、結構等要求不高，正好可以解決爛尾樓原有的缺陷。

但是，在市場一片叫好的形勢下，也有房地產專家提出，雖然這種小戶型樓

盤的運營比較成功，但考慮到市場需求的飽和度和多變性，剩下來的爛尾樓大多數不能照搬這一模式。因此，目前接手爛尾樓后還需要在市場調研的基礎上，根據爛尾樓的自身結構特點和內部配備情況尋求合適的“變身”方案。

債權債務，風高浪險

面對上海爛尾樓復活的“春天”，上海房產專家指出，當前投資爛尾樓仍需謹慎，規避風險。

一項調查顯示，上海爛尾樓爛掉的具體原因主要有三種一是后期資金不到位，二是市場定位失誤，三是陷入各種糾紛，如拆遷糾紛、聯建糾紛融資糾紛、債務糾紛等。

“正因為這樣，上海爛尾樓背后一般都有復雜的法律問題，一些爛尾樓產權也不是很明確，這是困擾爛尾樓復工的最大問題?！比A東師范大學東方房地產學院院長張永岳說。目前，上海許多爛尾樓各種債權債務糾纏在一起太復雜，中間環節盤根錯節，操作起來問題很多。有的雖已經法院判決，但執行起來還是存在較大困難。

此外，從現在的標準來看，許多爛尾樓存在著缺陷。張永岳指出，上海一些爛尾樓盤總體設計比較陳舊，配套設施不齊全，在房型、室內采光、內部設備、選用電梯等方面都明顯落后，如不改建很難符合當前的市場需要。但是有的項目改建的空間并不是很大，有的規劃中已經有明確的規定，無法更改其性質用途。如果把原有建筑推翻重建的話，就大大增加了開發成本。

“心急喝不得熱粥。”張永岳建議，“投資者接手爛尾樓要慎之又慎，至少要做好三方面的工作”。

首先要從市場角度看這個爛尾樓盤是否具有投資價值，也就是說這個項目經過重新包裝和運作后，能否符合市場需求從而成為可流動的商品。

其次，投資者要對這些爛尾樓進行考察分析，了解這些項目的歷史和現狀，根據爛尾的不同原因而區別對待。如果出現爛尾的原因是市場定位不準，價格過高．而現在這些條件已經發生了好轉，這樣的爛尾樓自然具有很好的投資價值，如果是樓盤本身的規劃和設計有問題，那么就要考慮改建和核算成本，做到量力而行才能有利可圖，如果造成爛尾的原因涉及法律問題，那就要慎重對待。