１８號文件與１２１號文件各有側重房地產市場規范與發展難離有效激勵

9月18日，建設部副部長劉志峰就房地產市場狀況在國務院新聞辦舉行記者招待會。此前房地產政策經歷了一輪戲劇性起伏 ：央行6月5日發布的121號文件以“規范”為基調，而8月31日國務院出臺的18號文件以“發展”為主線；在9月1日召開的全國房地產工作會議上，建設部部長汪光燾稱18號文件為“指導當前和今后一段時期我國房地產市場發展的綱領性文件”，國務院副總理曾培炎則強調要認真貫徹18號文件，為保持當前經濟發展的好勢頭做出貢獻。

基于上述背景，我們可以認為，劉志峰的發言不僅代表了房地產行業主管部門的意見，也傳遞了其他“發展派”——房地產開發商，地方政府，以及商業銀行--的聲音。在回答“18號文件與121號文件是否矛盾”時，劉志峰稱“就防范房地產金融風險而言”，二者“在總體上是一致的”，緊接著又闡述18號文件精神，“對符合條件的房地產開發企業和開發項目也要繼續加大支持力度，我們鼓勵好的房地產企業做大做強。”——“發展派”與“規范派”話語權之爭已見分曉。

對比以建設部為代表的“發展派”與以央行為代表的“規范派”的各自表態，我們發現話語權之爭在信息選取與形勢判斷層面即已展開。“規范派”認為目前房地產市場整體過熱，投機性過強，依據是投資增長過快、商品房空置率高；“發展派”則認為其中有統計口徑的原因，如果將房地產業視為“居民生活消費產業”而非“固定資產投資部類”，也就不存在“投資增長過快”的問題，而若將未售出商品房按竣工年限分為“待銷商品房”、“滯銷商品房”、“空置積壓商品房”等類別，那么商品房空置率并不高。“發展派”認為房地產信貸形勢正常，發達國家房地產貸款占貸款總量的30％，而我國目前只有15％，且個人住房貸款的不良率只有0.5%左右；“規范派”則指出房地產貸款違規比率很高，且我國個人住房貸款近5年來才高速增長，而國際經驗表明，個人住房貸款的不良率一般在3-5年后才會有較大增長。

“發展派”與 “規范派”也有共識：第一，商業銀行與房地產開發商利益高度相關，如房地產業能夠持續健康發展，銀行也一并獲益，而一旦房地產業出現泡沫，開發商固然可能破產，銀行也難免陷入困境；第二，某些城市今年1-7月房地產投資增幅即超過70％，更有若干城市連續數年房價每年上漲20％甚至30％，這種現象無論如何應屬異常，其間潛含的風險不容忽視。

不過即使對問題的認識取得一致意見，“規范派”與“發展派”對解決之道分歧依然：“規范派”主張嚴格信貸政策，遏止泡沫于始萌，“發展派”則認為在銀行與開發商緊密依賴的情況下，驟然緊縮對誰也沒有好處；“規范派”主張全面收縮，并直接調控高檔房地產項目，“發展派”則認為結構問題不能搞“一刀切”，也不宜直接干預企業經營方向，而應與過熱地區政府協調，積極調控土地供給，同時由地方政府主推中低檔商品房和經濟適用房以平抑房價。

由于許多數據（如商品房空置量、投資類購房者所占比重、房地產貸款違規率）的真實性與準確性難以把握，我們很難對房地產市場形勢作出全面判斷，自然也難以對“發展派”與“規范派”之爭作出清晰判斷，這里我們只對各方均認可的“局部過熱，潛含風險”提出應對之道：激勵商業銀行，督責地方政府。今年信貸規模超常增長的主要動力來自四大國有商業銀行，由于主管部門將“降低不良貸款率”和“增加利潤”作為考核標準，商業銀行普遍多放貸、早放貸，一方面積極擴大貸款總量這個分母，一方面爭取早日收息增利（若下半年才放貸，不僅難以增加當年收益，而且會由于按貸款基數進行呆帳計提而影響利潤水平，故而各家銀行均搶在上半年盡力放貸）。為風險控制與金融安全計，主管部門宜變更考核標準，引入“不良貸款數額”指標以激勵商業銀行自覺維護信貸資產安全。

出于政績考慮，部分由于換屆因素，今年許多地方政府選擇了刺激房地產業超常發展的政策，期待一石二鳥，既取得土地收益以增強政府財力，又可以房地產業為龍頭帶動地方經濟增長，惟獨對其間蘊涵的巨大風險缺少責任觀念。房地產市場結構調整不能離開地方政府，只有優化公共選擇、強化問責制度，才能使地方政府由泡沫的制造者轉為泡沫的制止者。