德國住房市場透明如水

德國是一個法律和法規無處不在的國家，在住房市場上也不例外。無論是租房還是買房，當事人都有章可循，交易的透明度很高。

對普通德國人來說，要買一棟房子不是一件容易的事。統計資料顯示，德國一棟房產的平均售價為26.3萬歐元，相當于一個普通工薪人員一生全部工資收入的35%。不過，如果僅買一套房子，對許多德國人來說就要輕松許多了。一套70平方米的住房，全國平均價格是8.85萬歐元。

盡管德國的住房調配主要是由市場控制，但德國政府采取了一些措施，幫助中低收入的居民購買住房。根據居民工資收入的多少以及其他特殊情況，德國政府提供數量不等的住房補貼，資助他們租房或購房。根據德國《住宅建筑法》，聯邦和地方政府有義務劃撥資金專門用于建造住房，以滿足居民、尤其是低收入者和其他弱勢群體的要求。該法律規定了獲得這類住房的工資標準。例如，一個兩口之家如果年收入少于1.7萬歐元，就可購買這種政府資助建造的住房。此外，一些特殊群體，如單親家庭、多子女家庭、殘疾人等也是這種住房的優先考慮對象。

近年來，越來越多的德國人開始用分期付款的方式買房。聯邦統計局的資料顯示，1999年只有41%的居民擁有私人住房，現在這一比例達到近50%。柏林州城發展部的官員介紹說，盡管近10年來德國房價呈上升趨勢，但德國購房率仍有所提高，其中原因主要有三點：首先，德國政府出臺了有關政策，鼓勵私人購買住房；其次，低利息的住房貸款有有助于私人購房；第三，德國正在改革養老金政策，越來越多的人擔心年老之后生活沒有著落，因而買房的熱情有所提高。

不過，畢竟德國有實力購房的人不足半數，大多數德國人還停留在租房居住的水平上，租房者的利益得到《房租價格法》的保護，這項法律中有明確細致的條款禁止房主亂收租金。通常人們尋找租房時要借助中介商，這時也不必擔心被痛宰一刀，因為有《住房中介法》保護租房者不被中間人亂收中介費。這項法律規定，如果中介商任意提高傭金，一經發現，將被處以高達2.5萬歐元的罰金。

德國的住房中介商大都是經過相關職業培訓的人員，其中許多是德國住房中介者協會成員。這在很大程度上保證了中介商的職業水平，也有利于住房市場的規范化。

在德國，經濟發達的南部地區、西部魯爾區以及各大城市是房租最貴的地方。就全國平均水平來看，一套65平方米的住房月租金約為330歐元。以德國人均每月純收入不到1500歐元的標準來說，房租是一筆不小的開銷。

為了增加房租價格的透明度，德國的多數城市都制定了一個叫作“房租明鏡”的價目表。這個價目表列出了該城市各種房產的大致租價。雖然房主和租房者可以就具體租金討價還價，但是最后價格必須在這個價目表所規定的浮動范圍內。這個價目表一般是由各個城市的住房管理機構、租房者協會以及住房中介商協會等機械在對住房情況進行綜合評估后共同制作的，在租房者和房主中間都很有權威性。就連法院在判決有關住房租金的糾紛時，也會參考這面“鏡子”。