李長山：見證良心

膽大，因為不想重復自己。10幾年前，李長山從局級干部一辭到底，只身南下闖深圳，執著地為了體驗從未體驗過的生活。

短視與浮躁，對于正在成長中的房地產開發商來說，幾乎是通病。對自我心態頗有把握的李長山，任憑外界如何的激蕩與喧囂，自己的章法卻一點不亂。坦白競爭的原則是友誼，豪言壯語：“我不會跟別人競爭搶市場，我只跟自己競爭。”

當別人為了掙錢而挖空心思時，李長山一再堅持“我要做作品”； 當他主持的樓盤成為京城炙手可熱的項目，別人蜂擁仿效時，他卻又有了新的想法……

商海人心叵測，李長山固執地強調親和力。這一點延伸到他做任何事、任何項目上。這是李長山的個性，也是他領導下的太合日盛房地產公司的個性。

信奉“吃虧是福”的李長山，稱一輩子別人拿不走的是品質。誰說過“一個企業決策者的品質決定了一個企業能走多遠”，果然一語成讖？

職業經理 靠什么維系

少有“竄火”的李長山，很懂得“親和”的穿透力。

“我的性格是兩重性。我不善于講話，有一定的容忍力，特別是我吃虧的時候。當我有理，對方沒理時，這時我更能忍，不講不等于我軟弱。我給對方留充分的時間改正自己，這樣我會贏得很多朋友。我在與同事之間關系上考慮營造一種親和力，與我做的住宅小區一樣。小區里的住戶要互相之間有親和力，一個企業里員工之間的親和力也很重要。”

講求親和力會不會影響到老總的權威性？

“做房地產這一行，團隊精神尤為重要。我喜歡用友好的方式進行溝通，解決問題。出了問題，不要先指責別人，要先檢討自己，不負主要責任至少還要負領導責任。勇于批評自己是一個好的工作方法，不用我再多說，對方就會想自己應該負什么樣的責任。”

在房地產界有一種說法，做一個項目核心人物是關鍵，在一段時間內個人英雄主義還會持續，你怎么看？

“我覺得提倡個人英雄主義的人，不可能把事情做大，這是可以肯定的。做一個持續發展的企業，僅靠一個核心人物不能左右全局，一定要構建一支專業的團隊。”

給外人的感覺，這一行比較急功近利，職業經理人“跳來跳去”，媒體也跟著“炒來炒去”。

“跳槽很正常。每個人的思想基礎不一樣，每個人的追求也不一樣，跳槽不可避免。”

這是否意味著職業經理人對企業的忠誠度不夠？

“跳槽不等于不忠誠。”

作為職業經理人，李長山感慨：“我想身為房地產高層管理人員要求大同存小異，要大度。一些房地產公司，包括相當知名的大公司，高層分崩離析，有一個關鍵原因是資本結構或者說是股權不合理。像太合集團的高層管理人員，同時也是股東，這起到了一定的紐帶作用。如果一個職業經理沒有股權，那純粹是一種雇傭關系，你一年給我多少錢，我給你干多少事。職業經理成為股東，會形成比較好的凝聚力，很少計較個人的日常收入，因為他清楚地知道公司的發展中有我多少資產在里面。”

是不是說買斷職業經理人的做法不是長久之計？

“是不科學也是不合理的。一個企業靠感情來維系，一段時間內大家關系都不錯，收入也可以，愿意一起工作，時間長了一定會出問題。”

做這一行最忌諱什么？

“用人不當。”

如何避免呢？

“我的用人觀念首先是品質，能實實在在向上反映問題；第二是能力。那種品質不好，能力越強的人給你造成的后果越嚴重。”

在民營公司里做事，每個人的支撐點不同。李長山認為心態是根本。“干任何一項事業不是一個人干的，是一個團隊。所以我想我的后半生離不開一個團隊。”

成敗關鍵 如何定位

說到心態，很想知道當年的李長山，從一名人見人羨的局級干部何以從容扎身變幻莫測的商海。

“我根本不想在海上和海下分，沒有這個界定。主要想的是深圳特區年輕人多，思想活躍、經濟活躍、信息活躍，比內地開放得多。因為我當時的工作原因常去深圳開會，于是萌生了到那里工作的想法，真正體驗深圳到底是怎么回事。”

在80年代末、90年代初，將公職一辭到底，得需要相當的勇氣，更何況李長山原本有一份相當不錯的工作。1988年學國際貿易出身的李長山，被組織上看中，從秦皇島開發區外資企業管理局局長調任為秦皇島經濟技術開發區進出口公司總經理。當時政府只撥了100萬啟動資金，僅4年時間，李長山就將資產規模擴張到四五千萬，在秦皇島乃至全國也小有名氣。處在浪尖上的他，卻突然離職，的確讓人匪夷所思。

“當時的市委書記丁文斌找我談話，問我是不是工作壓力太大。我說根本不是，就是想到改革開放的前沿體驗生活。我7月13日作出決定，第二天就飛到了深圳，在深圳金田公司任總裁辦主任。”

從第一把手到總裁辦主任真的能適應嗎？

“其實很苦。我到深圳的當天晚上，辦公室的工作人員把我帶到一個地方去，說你就住在這里。那是三家人合住的一套房子，我住的那間只有7平方米，就一張木板床。沒有辦法，我又到街上買了一條涼席。另外兩家有老人孩子，共用一個衛生間、廚房。因天氣熱，我一般都是深夜才悄悄回到住處。原來在秦皇島是局級，待遇不錯，這回自己一個人像游子一樣，有一種漂泊的感覺。我那時在我的小房間里寫了很多激勵自己的話，像‘面壁十年圖破壁，難酬蹈海亦英雄’之類的。”

深圳這段經歷影響他以后的一生。“無論處在順境還是逆境，保持一種普通人的心態太重要了。人的一生可能有多次反復，只要自己擺正位置，你就會有一種堅強的斗志。所以現在我雖然收入可以，但我過日子還是保持艱苦樸素。”

在北京、上海、深圳，都做過房地產項目，對這三地的感受李長山一針見血：“相對來說深圳、上海的房地產商把項目做得到位、扎實，北京的房地產商很有思想，但有一些年輕的房地產商喜歡花很大的精力用在包裝概念和市場炒作上，項目做得不夠細膩，理論性的東西多，實踐經驗少，這樣在推動項目進展上成績不突出。”

摸爬滾打在業界9年，是否面對過真正的失敗？

“有過挫折。一個人的能力終究是有限的。一個細節照顧不到，就可能出現紕漏。作為開發商，遇到事兒，要面對現實。只要工作做到了，情誼做了，大多數住戶都是通情達理的。”

李長山的話當然有所指，他曾經歷一樁轟動整個上海灘的違約訴訟案。“當時我跟住戶簽的10月底交房鑰匙。結果小區里面完善好了，市政配套煤氣管道沒有到位。房交了，住戶不能開火，我作為開發商無能為力，不管多委屈也是我違約。我就動員物業管理公司，把煤氣罐一罐罐背到住戶的廚房里，并且全部是免費的。我本人親自挨家挨戶地登門道歉。”

從這件事不難看出，房地產開發是投資風險很大的產業，不知道哪個環節會出問題。身經百戰的李長山化解風險有一套：“一個房地產項目的成功與失敗，最關鍵是在開工之前，不是在開工之后。市場定位準確你已經成功了70%，然后30%是你精工細作把項目完善。由于社會原因、市政配套原因不能如期交房，只是一個時間段問題。必須有應急措施，并向購房人講清楚。”

怎樣才能做到定位準確呢？

“感覺。”聽起來有點玄。確切地說應是一種眼光、一種敏銳。這興許是多年前做新聞記者落下的“病根”，對市場有著不一般的嗅覺。

炒作概念 誰會勝出

眼下李長山主持的時代莊園打著京城第一個城市Townhouse旗號紅透市場。問他當初是憑感覺策劃出來的，還是“預謀”已久？

“最早提出在北京建Townhouse概念的是我們太合集團董事長王偉。從1998年我們集團就開始思索這個問題，3年來到國外多次進行考察，探討它的生命力。為什么Townhouse能從古羅馬時期一直延續到現在，挖掘深層次的東西。這種住宅方式，鄰里之間充滿親和力，每個家庭都有自由度，對現代人來說比較適用。我們進行多次可行性研究，決定在北京做一個原汁原味的Townhouse。為了做的地道，我們太合日盛公司特別加入了美國國家住宅產業協會。由他們做顧問，他們擁有世界級的建筑大師。”

2001年由太合引領刮起的京城Townhouse熱，業界褒貶不一，但有一點不可否認，買家反應強烈。據說4月份的房展，出現火暴搶購局面，時代莊園現在一期已經封盤，買家要等到二期開盤了。

Townhouse能否成為市場主流產品，不僅業界，媒體也眾說紛紜。到底Townhouse能熱多久？

“我們認為今后Townhouse和高層公寓、單體別墅三種住房形式會在社會上并行。像城區二、三環以里，地價昂貴，不可以做Townhouse，高層公寓居多。而單體別墅遠離城區，價格昂貴，一般人難以接受。Townhouse處于近郊，是高層公寓的價位，別墅的風格，每個家庭有天、有地、有獨立的院落及車庫。它適應了這個時代的需要、觀念的需要。”

據悉今年北京啟動Townhouse樓盤已經十幾家，如何規避競爭陷阱？

“我們提倡‘人與城市相依，與自然相融’。找這樣一個區位很不容易，我們處在綠化隔離地區。所以說，做一個成功的房地產商應該兩只眼睛一起睜。一只盯著市長，一只盯著市場。市長代表政府，政府在鼓勵什么？在下大力氣抓什么，要和政府的脈搏一起跳動，很多事情就好辦。因為你在支持政府的工作，同時政府也扶植了你，相輔相成。比如時代莊園就坐落在亞北綠化隔離帶地區，能享受到許多優惠政策，既協助了政府工作，也完善了我們自己。同時要盯住市場，看市場呼喚什么。把市場的缺口和市長的鼓勵緊密聯系在一起，找一個最佳契合點，就有競爭力。”

炒作概念，是不少房地產商致勝的“殺手锏”。甚至流行這樣一種說法，誰販賣的概念成功，誰就成功。李長山不以為然：“概念要有深厚的內涵，有具體的內容來表現這個概念。概念應細微到一張圖紙，一個戶型的設計，小區里的一草一木，都應包容在概念里，而不是空洞的。實際上概念的發生就像作家的靈感，看似閃念，卻是思想的積淀。”

不跟風，是他一貫的訴求。目前他正籌劃幾個新項目，太合國際友誼村、太合國際商務村和太合國際度假村。“做房地產項目針對的對象越具體，銷售速度及成功率越高。”

問參與開發總建筑面積超過240萬平方米的李長山，實話實說這一行賺錢的機會比以前多了還是少了？

“作為我本人，做房地產項目，不是賺錢的概念，是在做一個能長久停留在社會上的作品。幾十年甚至上百年以后，人家也認同這是一個很好的建筑，這是我想做的。關于利潤只要不賠就行。”

房地產業正在進入一個品牌時代，但公認的論斷，在內地出現長江實業、新鴻基這樣品牌，還需要時日。

“品牌很重要，但它不是自己喊出來的，是被人來公認的。需要用若干項目才能打造出來，就一個項目奢談什么品牌不足以信服。品牌要倚重住戶的口碑。”

至于危機，李長山看得明白：“眼下還沒有。中國房地產仍處在初級階段，起步晚，不過20年的發展期，還沒有到成熟期。”

良心事業 不被認可怎么辦

干過新聞記者，當過軍人，做過政府官員，如今任房地產業老總的李長山，這幾十年性格變化有多大？

“現在更堅強。”

以前不堅強嗎？

“還是那句話，心態好。現在除了保證一定的睡眠時間，就是全身心的工作，很簡單，很單純，就是把房子做好。”

不再年輕，51歲的你自我優勢是什么？

“優勢跟我的出身有關，窮孩子出身總想著用戶。”

在一個行業做久了，會不會形成套路，反而框住了自己的思想?

“不會。要想站在社會的潮頭，就不要只把自己當成蓋房子、賣房子的商人，就永遠不會從圍城里跳出來。你應該是社會學家、經濟學家，甚至是政治家，房地產只是一種載體，表現內心思想的一種形式。”

坐在現在這個位置上管理游刃有余了嗎？

“很累，也很輕松。要想盡到責任心，日常工作事務就多。輕松主要指心態。”

最大的心愿問心無愧。“留給我工作的時間也就一二十年，我希望做幾個非常好的作品留給世人。只要不賠錢，我今后更多的是做作品。”

最大的敵人竟是假冒材料。“社會上那些假材料、冒牌材料、次質材料無孔不入，這些是我現在最苦惱的。我時刻得設一道堅強的防線防著它們。它們一旦進來，對不起客戶，也對不起我個人的良心。”

經歷過生死，還在乎得與失嗎？“一個房地產商的信譽度很重要，不要讓人最后指著鼻子罵你。”

如果你的努力不被認可怎么辦？

“是這樣，所以我要努力去做。如果你的作品是殘次品，你說對得起自己的良心，但良心無價，產品有價，你不能把心挖給客戶看。從這個意義上講，房地產無小事。”

他生活中的快樂很易滿足。“最累的時候，看一本建筑圖片雜志或建筑作品攝影集頭腦馬上清醒，工作的勁頭又來了。”