住房貸款債權(quán)信托

金融產(chǎn)業(yè)在市場經(jīng)濟體系中，以其突出的融資功能牽動著社會經(jīng)濟的發(fā)展。融資按其形式之不同，分為間接金融和直接金融。間接金融主要是傳統(tǒng)的、常規(guī)的銀行貸款業(yè)務(wù)，而直接金融則使企業(yè)進入了證券市場，開拓了資本運營的新階段。在國際上出現(xiàn)金融自由化和大改革的浪潮中，融資理論和融資手段又有了新的創(chuàng)新，產(chǎn)生了資產(chǎn)金融。在日本，資產(chǎn)金融這種融資方式在近期剛剛開始，遲于美國近10年。

所謂資產(chǎn)金融就是使資產(chǎn)流動化的金融。如果以資產(chǎn)負(fù)債表結(jié)構(gòu)上的變化來表示3種融資形式，概括地說就是，企業(yè)從銀行得到貸款，即以間接金融形式融入的資金記入“負(fù)債”；企業(yè)以直接金融形式從證券市場融入的資金記入“資本”；而企業(yè)以資產(chǎn)金融的形式，將資產(chǎn)證券化，賣給投資者，從投資者那兒獲得的資金，記入“資產(chǎn)”。住房貸款債權(quán)信托，就是在發(fā)展資產(chǎn)金融這種新的融資方式的過程中，設(shè)計、開發(fā)出來的一個新的信托品種。

一、住房貸款債權(quán)信托的特點、分類及其業(yè)務(wù)程序

住房貸款債權(quán)信托是以眾多的住房貸款戶為債務(wù)人，以商業(yè)銀行作為債權(quán)人和委托人將其所持有的住房貸款債權(quán)信托給信托機構(gòu)(債權(quán)轉(zhuǎn)移到信托機構(gòu)名下），信托機構(gòu)將債權(quán)轉(zhuǎn)化為信托財產(chǎn)，并作為受托人，將該財產(chǎn)證券化以信托受益權(quán)銷售給廣大的投資者，并將銷售金交付銀行再運用的一種信托業(yè)務(wù)。住房貸款債權(quán)信托的特點有三：①銀行住房貸款所形成的債權(quán)通過信托機構(gòu)使其流動化；②信托機構(gòu)銷售的是信托受益權(quán)（投資者持有受益權(quán)證）；③信托受益權(quán)銷售金由信托機構(gòu)交付委托人（銀行）作為住房貸款的再運用。住房貸款債權(quán)信托按其對投資者資金（本、利）的償還方式不同分為兩種類型。一種是回購方式，另一種是賣出方式，其主要業(yè)務(wù)程序分別概述如下：1回購方式的業(yè)務(wù)程序（1）商業(yè)銀行根據(jù)政策、法規(guī)及管理細(xì)則辦理住房貸款，持有債權(quán)；（2）銀行將住房貸款債權(quán)信托給信托機構(gòu)，簽訂信托合同，進行信托登記；（3）信托機構(gòu)進行信托收益等的計算，向公眾公布。銷售信托受益權(quán)，發(fā)給投資者信托受益權(quán)證，建立信托賬戶，實行分別管理；（4)信托機構(gòu)將信托受益權(quán)銷售金支付給銀行；（5）住房貸款債務(wù)人，按住房貸款合同向銀行支付貸款金（本、息）；（6）按信托合同，在信托期滿時，銀行向信托機構(gòu)支付債權(quán)回購費；（7）信托機構(gòu)向投資者贖回受益權(quán)，按信托受益權(quán)證支付到期本、息），收回受益權(quán)證；（8）銀行向信托機構(gòu)支付傭金。

2賣出方式的業(yè)務(wù)程度（1）商業(yè)銀行持有住房貸款債權(quán)（同回購方式（1））；（2）住房貸款債務(wù)人與擔(dān)保（或保險）公司辦理擔(dān)保手續(xù)，簽署擔(dān)保協(xié)議；（3）債權(quán)轉(zhuǎn)移及信托登記（同回購方式（2））；（4)銷售信托受益權(quán)（同回購方式（3））；（5）支付信托受益權(quán)銷售金（同回購方式（4）)；（6）債務(wù)人償還貸款金本、息（同回購方式（5））；（7）銀行通過信托機構(gòu)向投資人支付受益權(quán)本、息；（8）銀行向信托機構(gòu)支付傭金；（9）債務(wù)人發(fā)生不能履行債務(wù)的情況，由擔(dān)保（或保險）公司向銀行支付擔(dān)保金。

以上兩種信托方式既有相同之處，也有不同的地方。從相同點來看，主要有：①銀行為住房貸款的債權(quán)人、住房貸款債權(quán)信托的委托人及第一受益權(quán)人；②住房貸款之債權(quán)作為信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移在信托機構(gòu)名下；③信托機構(gòu)為住房貸款債權(quán)信托的受托人，負(fù)責(zé)銷售信托受益權(quán)，向委托人交付信托受益權(quán)銷售金，發(fā)給投資人信托受益權(quán)證，信托期滿向投資人支付本、息；④投資人（購買信托受益權(quán)的人）為第二受益權(quán)人。

不同點主要有：①回購方式的債務(wù)人直接對銀行形成法律關(guān)系，一旦債務(wù)人發(fā)生不能履行債務(wù)的風(fēng)險，由銀行自己承擔(dān)，以保證住房貸款債權(quán)信托的投資人的資金安全；而賣出方式的債務(wù)人即對銀行、又對擔(dān)保（或保險）公司，形成法律關(guān)系，擔(dān)保（或保險）公司向債務(wù)人收取一定比率的擔(dān)保金，為債務(wù)人提供擔(dān)保，一旦債務(wù)人發(fā)生不能履行債務(wù)的風(fēng)險由擔(dān)保（或保險）公司承擔(dān)風(fēng)險，向銀行支付擔(dān)保金，以保證投資人的資金安全。②住房貸款債權(quán)信托回購方式中的委托人（銀行）向受托人（信托機構(gòu)）支付債權(quán)回購費，再由受托人向投資人贖回第二受益權(quán)；而賣出方式中的委托人不存在通過受托人贖回第二受益權(quán)的問題，正常情況下即用債務(wù)人的還貸支付，一旦發(fā)生風(fēng)險則由擔(dān)保（或保險）公司向委托人支付擔(dān)保金，委托人通過受托人向投資人（第二受益人）支付信托受益權(quán)本金及利息。

二、信托機構(gòu)在住房貸款債權(quán)信托中的作用

及金融工程技術(shù)的運用市場競爭的加劇推動著金融產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新。這比較充分地體現(xiàn)在三個方面：第一，對傳統(tǒng)的金融市場、金融產(chǎn)品、金融工具有著領(lǐng)域上的突破，有新的思維、觀念；第二，根據(jù)市場經(jīng)濟的需求，對現(xiàn)有的金融產(chǎn)品進行分解、組合，有可操作性的實質(zhì)性創(chuàng)新；第三，在經(jīng)營管理上，重點是風(fēng)險的控制與防范，發(fā)現(xiàn)新人才、開發(fā)新技術(shù)。住房貸款債權(quán)信托就是在金融改革、創(chuàng)新中誕生，而信托機構(gòu)在這一創(chuàng)新中為構(gòu)建資產(chǎn)流動化的系統(tǒng)工程發(fā)揮著獨特的中介作用，形成一個活性中樞。住房貸款本來就是商業(yè)銀行業(yè)務(wù)中一個較新的品種，由此而生成的債權(quán)信托則更是新上加新。它將貸款債權(quán)，做為一種財產(chǎn)，由銀行（債權(quán)人）做委托人信托給信托機構(gòu)后，將債權(quán)做為信托財產(chǎn)轉(zhuǎn)移在信托機構(gòu)名下，由信托機構(gòu)按照委托人的意愿運用和管理，通過向投資人發(fā)售信托受益權(quán)的方式，為委托人融資，使委托人獲得新的資金，再發(fā)放住房貸款，從而使住房貸款債權(quán)這個金融資產(chǎn)流動起來。

這個新的信托品種不同于金錢信托、貸款信托：①它的委托人同時是受益人但不是惟一的受益人，而是所謂的第一受益權(quán)人，投資人是第二受益權(quán)人；信托財產(chǎn)不是金錢，不是不動產(chǎn)，而是一種債權(quán)；②投資人取得的憑證不是存單，也不是債券，而是受益權(quán)證；③信托機構(gòu)通過發(fā)售信托受益權(quán)所獲得的資金并不自己運用，而是交付銀行（委托人）循環(huán)使用，信托機構(gòu)雖不承擔(dān)風(fēng)險，但其在發(fā)售信托受益權(quán)前對風(fēng)險的計量、利率的確定，銷售中的管理、銷售后的服務(wù)等一系列運營中發(fā)揮著特殊的作用。

現(xiàn)代金融理念強調(diào)資金的時間價值，資產(chǎn)的定價和風(fēng)險管理的能力。這三個方面的理論與實踐是信托機構(gòu)開拓住房貸款債權(quán)信托這個信托新品種的基礎(chǔ)。住房貸款債權(quán)信托的受托人在投資人發(fā)售信托受益權(quán)之前要對債務(wù)人情況做詳盡的分析；運用風(fēng)險管理技術(shù)對債務(wù)人的風(fēng)險潛質(zhì)進行度量，并應(yīng)用組合工具進行結(jié)構(gòu)化管理。具體地說，首先對住房貸款債務(wù)人在構(gòu)成一個批量時（貸款額達(dá)到一定數(shù)量），將這批債務(wù)人逐一評級分類，再按可能發(fā)生風(fēng)險的程度，排出先后順序，進入計算板塊———“優(yōu)塊”和“劣塊”，然后計算出“優(yōu)塊”、“劣塊”的百分比，綜合計算出銷售信托受益權(quán)、投資人的收益率，確定“優(yōu)塊”和“劣塊”的不同銷售利率，這稱之為利率分割技術(shù)。“優(yōu)塊”即委托人持有的優(yōu)良債權(quán)，通過信托機構(gòu)轉(zhuǎn)化為信托受益權(quán)自然亦是優(yōu)良的，對投資人來說，其發(fā)售風(fēng)險很小，或者說基本無風(fēng)險；而“劣塊”所形成的信托受益權(quán)的銷售對投資者來說就要冒風(fēng)險了。“優(yōu)塊”的發(fā)售利率低，但無風(fēng)險，投資者愿意購買，而“劣塊”的發(fā)售利率高，也能吸引一部分有承受能力的投資者去購買。這種辦法對個人貸款適用，對企業(yè)貸款也同樣適用。

在日本，銀行對企業(yè)貸款，要通過有資信的信用評級公司對企業(yè)進行資信評級，確定貸款利率，如對AAA級的貸款年利率為2％，而對A級的貸款年利率為3％，A級的為4％；BBB級的就達(dá)5％了。這樣把一批企業(yè)債務(wù)人集中起來，進行排序分類，進入“優(yōu)塊”和“劣塊”，再進行利率分割，由信托機構(gòu)以信托受益權(quán)向公眾發(fā)售。

根據(jù)實踐，一般“劣塊”僅占總量的5％左右，“優(yōu)塊”則占95％以上。以個人住房貸款為例，比如有1000人向銀行取得住房貸款，每個人的貸款年利率為8％，100人的貸款年利率亦是8％，通過信托機構(gòu)經(jīng)過優(yōu)、劣計算，利率分割，發(fā)售的信托受益權(quán)年利率為3％（略高于同期銀行存款利率）占總量的95％，基本是無風(fēng)險的，而其余的5％則以6％的高年利率發(fā)售，投資者根據(jù)資金的能力和心理去購買信托受益權(quán)證。掌握這種風(fēng)險預(yù)測計算、利率分割技術(shù)的人才并不很多，他們是被譽為金融工程師的金融人才。他們能運用數(shù)值計算、圖表分解、仿真技術(shù)研究分析問題，通過綜合統(tǒng)計，建立數(shù)據(jù)庫、數(shù)學(xué)模型，開發(fā)適用的計算機軟件以適應(yīng)對大批量的龐大的數(shù)值計算和“優(yōu)塊”、“劣塊”的排序及利率分割。由此可見，實施住房貸款債權(quán)信托這項新業(yè)務(wù)，除了有發(fā)達(dá)的證券市場；有健全的法規(guī)；有明確的市場準(zhǔn)入條件以外，擁有從事這項業(yè)務(wù)的專業(yè)人才則是不可缺少的重要條件。

近10年來，隨著資產(chǎn)金融概念的確立，資產(chǎn)證券化更加活躍，風(fēng)險計量與風(fēng)險控制的理論和技術(shù)不斷得到發(fā)展和應(yīng)用。在影響金融機構(gòu)的風(fēng)險形成和風(fēng)險控制的要素中，資本充足率是一項最重要的指標(biāo)。在國際金融領(lǐng)域，目前仍有許多金融機構(gòu)的資本充足率與其實際的風(fēng)險狀況不相匹配。因此金融機構(gòu)在金融創(chuàng)新中，每推出一個新的金融品種都應(yīng)謹(jǐn)慎地預(yù)測風(fēng)險，通過完善內(nèi)部控制和外部約束機制兩個主要方面強化抵御和防范風(fēng)險的能力。在內(nèi)部控制機制方面，主要是建立一套完整的內(nèi)部評估程序，使用風(fēng)險計量，有效的資本配置，內(nèi)部模型等技術(shù)用以正確評估自身的資本充足率，采取可操作的內(nèi)控系統(tǒng)使之保持在謹(jǐn)慎線以上；在外部約束機制方面，重點是強化市場紀(jì)律和監(jiān)管，建立外部評估制度，用以區(qū)分各類資產(chǎn)的風(fēng)險權(quán)重。外部約束一般可以請專業(yè)的評估公司來做。這樣一則可以檢驗金融機構(gòu)自身的評估是否實事求是、正確無誤；另則有利于監(jiān)管部門的有據(jù)監(jiān)管，同時還可以建立金融機構(gòu)的信用評級制度，以便確立金融機構(gòu)在金融創(chuàng)新中進入市場的條件。

除此以外，為使金融市場向金融機構(gòu)提供平等有序的競爭氛圍，金融機構(gòu)要定期公開披露資本信息、風(fēng)險信息等，使市場參與者了解金融機構(gòu)的財務(wù)狀況、經(jīng)營業(yè)績和風(fēng)險狀況，從而判別金融機構(gòu)的清償能力。監(jiān)管部門則通過現(xiàn)場檢查、非現(xiàn)場檢查的方法，突出檢查其風(fēng)險管理系統(tǒng)的科學(xué)性、準(zhǔn)確性、盈利的真實性、可靠性。通過各方的努力使金融市場在金融創(chuàng)新的浪潮中穩(wěn)健、安全、有效地運行。