我國房地產行業上市公司投資價值策略分析

童有旺 張謙碩 張天成 郭一鳴

【摘要】房地產行業一直以來是國民經濟發展的支柱型產業，房地產發展熱潮持續推進城市化與再城市化進程。而高速發展的房地產市場也帶來了固定資產投資比率持續不平衡增長的態勢。因此在結合宏觀背景下的各個方面經濟政策環境，進行對我國房地產行業上市公司投資價值分析能夠對這一行業做出合理評估，對未來房地產行業的發展趨勢做出科學性預測，也為投資者如何選取房地產行業上市公司給予合理化建議。

【關鍵詞】房地產行業;上市公司;投資價值;財務分析

房地產行業是我國經濟建設中的支柱型產業。中國政府發布的竣工數據指出，大約六周在中國國土上就有一個“新羅馬”的建成。房地產發展熱潮為GDP的增長注入巨大力量，并推進城市化的進程。與此同時，房地產股票債券市場的變化牽動著國民經濟的波動。伴隨著宏觀經濟GDP的高速增長，卻出現了嚴重性的結構失衡。尤其表現為固定資產的投資比率持續不平衡增長，而房房地產投資更是固定資產投資的主力軍。由于固定資產投資增長過快給國民經濟帶來了極大的負面影響，諸如：生產資料價格上漲過快，產業結構失衡，信貸規模極具膨脹等問題相繼出現。為解決這一系列問題給經濟發展的弊端影響，政府宏觀經濟調整出臺了相關的緊縮調控政策。

1、房地產行業上市公司現狀

截止到2018年年底，在深交所選取我國11家房地產上市公司。其中，最早上市的是華潤置地的上市時間是1996年11月8日，最晚上市的是金隅集團的上市時間是2009年7月29日。其中公司總市值超過1000億的公司有3家，分別是華潤置地，碧桂園，中國恒大三家房地產上市公司。其中公司股本超過百億的公司有3家，分別是碧桂園，金隅集團，中國恒大三家房地產上市公司。其中可以看出碧桂園這家房地產上市公司既是公司總市值超過1000億，又是公司股本超過百億的公司。

2、行業投資價值宏觀背景分析

2.1房地產商品房消費分析

自2014年到2018年以來，全國商品房銷售額占社會消費品零售總額的比重和全國商品房銷售額占國民生產總值的比重一直持續增長。其中2015年到2016年這一年的增長的幅度較大，2016年到2018年這三年的增長幅度較為平緩。從某種程度來說，國家出臺的宏觀調整政策即對房地產行業的緊縮性政策對房地產商品房的銷售猛增還是有一定的抑制作用的。

2.2行業背景分析

2.2.1經濟環境的影響

第一，在全球化貿易的宏觀背景下，中國國民經濟增長效應和城市化進程的快速發展，將在中長期內創造出房地產產業持續高增的宏觀經濟條件。將來的20～30年，在經濟全球化制度影響下，中國經濟將出現穩定、持續、高速增長態勢，年經濟增長率達7%～8%。在這種宏觀經濟發展趨勢猛烈的背景下，中國的城市化和再城市化的進程必將全面加速。

第二，由于經濟全球化下對產業結構化升級的推動，促進房地產在成為消費熱點和投資熱點的前提下，迅速成長為支柱型產業。在經濟全球化的進程中，世界經濟產業結構化升級的趨勢和高新技術產業的蓬勃發展，勢必直接推動和影響中國的經濟產業結構化轉變和產業發展再升級。在此背景條件下，中國服務業的產出和就業份額將高速上漲，傳統服務業得到調整，服務業和新興服務業高速成長，房地產產業則在高速增長中成為支柱產業。

2.2.2房地產行業內部企業競爭

我國房地產業起始產生于19世紀末、20世紀初。到目前為止，房地行業的發展大致經歷了三個歷史階段。我國房地產企業只有4000多家在1991年底，然后迅速增至12400多家在1992年底，期間增長了兩倍。房地產企業進一步增至24370家在1994年底時，而后在治理整領中房地產企業數有所壓縮，截止到1997年底，我國房地產企業數為21300家，從業職工數達到為68萬多人。1998年底，在大規模擴大內需的投資政策帶動下，房地產企業數又恢復到24378家，從業職工數82.6萬，營業總收入突破三千億，達3058.3億元，利潤稅額達235.3億元。截止2000年底，全國從事于物業管理企業的工作人員已突破200萬人。現今，我國目前房地產市場上最大的10家房地長集團開發企業目前年平均竣工面積接近30萬平方米，企業資產總額均高達100億美元以上。

2.2.3房地產融資體系逐漸健全

圍繞房地產融資而構建具有不同市場功能的金融機構體系和構建提高房地產金融資產流動性的市場體系。這是房地產融資體系健全的兩個方面。在金融機構體系的構建方面，在原有的商業銀行、信托公司以及保險公司的基礎之上，還將出現專業化的抵押資產管理公司、房地產投資基金、互助儲蓄銀行以及儲蓄貸款協會等金融機構。在市場體系的構建方面，核心是要構建房地產金融資產的流通市場體系。通過借助金融手段如：資產證券化、指數化、基金化，房地產金融資金才能順利地實現流通和交易，流通市場把原本集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散于整個金融市場中。

2.2.4金融產品創新層見疊出

金融創新的原動力是房地產市場中不斷變化的投融資需求，伴隨著房地產產業的不斷發展，未來房地產融資市場中的新創新主要體現于以下兩個方面：一是怎樣滿足企業日益多樣化的融資需求，例如目前市場中資金信托計劃的花樣就有很多，資金的性質可以是債權或股權，資金的期限可以是單期或多期滾動，資金的投向可以是定向或非定向;二是如何幫助企業規避投資風險，通常投資主體都會面臨利率風險、期限配比風險，有時還會面臨一定程度的匯率風險。金融產品創新在客觀上一定程度降低了房地產企業的投資成本，提高了融資市場的效率，有助于融資市場體系的進一步完善。

3、投資價值財務指標對比分析

3.1資產及負債情況

3.1.1資產合計

資產是指由企業過去的交易或事項形成的、由企業擁有或者控制的、預期會給企業帶來經濟效益的資源。不能帶來經濟效益的資源不能作為資產，是企業的權利。資產合計在衡量房地產上市公司企業的實力中起著舉足輕重的作用，可以為企業進行一系列經濟運營活動的資本，為房地產公司的正常運營提供著強有力的支撐。

3.1.2負債合計

負債合計是指企業所承擔的能以、將以資產或勞務償還的債務，償還形式包括貨幣、資產或提供勞務。按償還期長短，負債被分為流動負債、長期負債。流動負債合計是指企業在一年的時間內或是超過一年時間的一個營業周期內償還的債務;長期負債合計是指償還期在一年時間以上或是超過一年時間的一個營業周期內償還債務。負債合計是對房地產上市公司投資價值分析的及重要指標之一，通過邊角負債合計，能夠折射出該房地產公司的資金流通情況，也是保證該公司是否能夠正常上市運營的因素之一。從而推斷出房地產公司的綜合實力的高低。

3.1.3應交稅額

應交稅費是指企業根據在一定時期內取得的營業收入、實現的利潤等，按照現行稅法規定，采用一定的計稅方法計提的應交納的各種稅費。應交稅費包括這幾家房地產企業依法交納的增值稅、消費稅、企業所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產稅、土地使用稅、車船稅、教育費附加、礦產資源補償費、印花稅、耕地占用稅等稅費，以及在上繳國家之前，由企業代收代繳的個人所得稅等。由于凈利潤=利潤總額 所得稅費用。所以公司的應交稅費不應過高，不然收獲的凈利潤值將大打折扣。綜上，應交稅費的值很大程度上反映公司的財務狀況。

3.2盈利情況

3.2.1利潤

利潤是體現房地產公司實力的最重要指標之一，利潤本質是企業的盈利表現形式，是所有職工的勞動成績，企業給市場生產優質的商品而獲得利潤，與剩余價值相比利潤不僅在質上是相同的，而且在量上也是相等的，但利潤不同的是，剩余價值是相對于可變資本而言的，利潤是就全部成本而言的。

3.2.2營業額

營業額是指納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者是銷售不動產向他方收取的全部價款以及價外費用。價外費用包括向對方收取的基金、集資費、手續金、代收款項、代墊款項以及其他各種性質的價外收費。營業額是企業主要的經營成果，是企業獲得利潤的重要保障之一。加強營業收入的管理是實現企業的財務目標的非常重要手段之一。

3.3現金流量

現金流量凈額是指現金流入量減去流出量的差額。企業經營的現金流有三種，分別是經營活動產生的現金流量、投資活動產生的現金流量、籌資活動產生的現金流量。

3.3.1經營流動現金流量凈額

經營活動是指除去企業投資活動和籌資活動以外的所有交易及事項，包括銷售商品、提供勞務、經營性租賃、接受勞務、制造產品、購買貨物、廣告宣傳、推銷產品等。

3.3.2融資活動現金流量凈額

融資活動是指導致企業資本及借款規模和構成發生變化的活動，包括吸收權益性資本、發行債券、借入資金、資本溢價、支付股利、償還債務等。

啟示：

本文對房地產行業上市公司現狀行業和投資價值宏觀背景進行了分析，還對投資價值財務指標對比分析得出了一定結論，得出的結論在一定程度上僅限定與所選取的指標，遠沒有能做到盡善盡美，為了使統計結論更具有實用價值，建議對房地產行業投資的具體情況進行進一步深入的了解，并能做到與時俱進，對數據進行時間序列的研究，這樣才能使房地產投資更加科學嚴謹。

參考文獻：

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