城市更新中農村集體物業處置會計核算實務應用

摘要：隨著國家城市更新戰略的持續推進，農村集體物業作為城市更新的核心價值載體，其處置環節的會計核算規范性直接關系到集體資產安全、成員權益保障及農村集體經濟健康發展。本文通過典型案例拆解不同折舊狀態（無折舊、部分折舊、已提足折舊）下的會計分錄邏輯，重點解決當前實務中存在的賬實不符、收支核算混亂、收益分配失序等問題，對置換物業需通過民主決策與專業評估確定入賬價值。本文為農村集體經濟組織提供了指引，也為城市更新背景下集體資產管理的合規化、精細化提供了實踐參考。

關鍵詞：城市更新；農村集體物業處置；會計核算；廣州市黃埔區

2025 年 5 月，中共中央辦公廳、國務院辦公廳聯合印發《關于持續推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》），明確了未來 5 年城市更新的總體方向、重點任務與支撐保障措施。本文嚴格遵循《農村集體經濟組織會計制度》（財會〔2023〕14號）與《廣東省農村集體經濟組織固定資產分類及折舊辦法》，結合黃埔區實踐案例，分類梳理三類處置模式的會計核算路徑，為實務操作提供規范指引[1]。

1 農村集體物業三類處置模式的會計核算實務

根據廣州市黃埔區農村集體物業在城市更新中的處置結果，可分為“無補償拆除”“貨幣補償拆除”“物業置換拆除”三類場景。不同場景下，需結合物業折舊狀態（無折舊、部分折舊、已提足折舊）與用途（生產經營/管理用、公益/支農用）設計差異化會計分錄，核心邏輯圍繞“固定資產清理”科目展開，確保資產價值結轉、收支核算與收益分配的合規性。

1.1 無任何補償、賠償或物業置換的處置核算

在此類場景下，集體物業因不符合補償政策被拆除，需根據折舊狀態結轉資產損失，具體核算路徑詳見表1。

【案例1】茅X社區于2019年4月投入集體資金，搭建了一處臨時簡易棚，該簡易棚已納入農村集體固定資產核算，該社區于2023年7月啟動城市更新工作，該簡易棚納入拆除范圍，且不符合補償、賠償或物業置換條件，簡易棚被拆除后，按照不同的情形，相關賬務處理如下：

1.2 獲得貨幣補償或賠償的處置核算

此類場景下，集體物業拆除后收到貨幣補償，需根據“補償款與資產價值（原值/殘值）的大小關系”確定收益或損失。

【案例2】橫X社區于2008年7月投入集體資金建設一排商鋪，該商鋪已納入農村集體固定資產核算，該社區于2010年10月啟動城市更新工作，該商鋪納入拆除范圍，按照政策可以給予貨幣補償，商鋪拆除后，按照不同的情形，相關賬務處理如下：

商鋪無計提折舊：

（1）商鋪轉入清理時，會計分錄與【案例1】轉清理一致。

（2）收到相關補償、賠償款，并進行商鋪清理結轉：

①補償、賠償款小于商鋪原值

商鋪為生產經營用、管理用的

借：銀行存款

其他支出—固定資產盤虧和損失

貸：固定資產清理—商鋪

*如被拆除的商鋪補償款、賠償款沖銷商鋪原值后，商鋪殘值較大，一次性轉入當年費用將嚴重影響農村集體收益及農村集體成員分配的，可先轉入“長期待攤費用”科目，按照5至10年期限平均攤銷，賬務處理如下：

借：銀行存款

長期待攤費用—大宗固定資產毀損凈損失

貸：固定資產清理—商鋪

每年攤銷時會計分錄與【案例1】相應情形一致。

商鋪為公益用、支農用的

借：銀行存款

公積公益金—公益金—資產處置凈損失

貸：固定資產清理—商鋪

②補償、賠償款大于商鋪原值

商鋪為生產經營用、管理用的

借：銀行存款

貸：固定資產清理—商鋪

其他收入—其他

*如補償、賠償金額與商鋪原值一致的，則貸方無需再記“其他收入—其他”。

商鋪為公益用、支農用的

借：銀行存款

貸：固定資產清理—商鋪

公積公益金—公益金—資產處置凈收益

*如補償、賠償金額剛好為商鋪原值一致的，則貸方無需再記“公積公益金—公益金—資產處置凈

收益”。

1.3 置換相應物業的處置核算

此類場景下，集體物業拆除后獲得新物業，需先保留“固定資產清理”余額，待置換物業入賬后再結轉，核心在于確定置換物業的入賬價值（優先按實際造價，無造價時需聘請有資質的中介機構評估），具體核算路徑如下[2]：

【案例3】羅X村于2006年3月集體資金建設一大型物業，該物業已納入農村集體固定資產核算，該村于2023年8月啟動城市更新工作，該物業納入拆除范圍，按照政策可以按照一定比例的面積置換物業，倉庫拆除后，賬務處理如下：

物業無計提折舊：

（1）物業轉入清理時，會計分錄與【案例1】轉清理時一致。

（2）獲得置換物業，并對原物業進行清理結轉時：

*獲得的置換物業后，應經過民主決策等程序依法確定物業的入賬價值。一般情況下，物業入賬價值可按照物業的實際造價，如無法獲得物業實際造價的，應聘請有資質的中介機構對該物業價值進行評估，下同。

置換物業入賬價值小于被拆除物業的原值

被拆除的物業為生產經營用、管理用的

借：固定資產—置換物業

其他支出—固定資產盤虧和損失

貸：固定資產清理—物業

*如置換的物業入賬價值沖銷被拆除物業的原值后，被拆除物的殘值較大，一次性轉入當年費用將嚴重影響農村集體收益及農村集體成員分配的，可先轉入“長期待攤費用”科目，按照5至10年期限平均攤銷，賬務處理如下：

借：固定資產—置換物業

長期待攤費用—大宗固定資產毀損凈損失

貸：固定資產清理—物業

物業有計提部分折舊：

（1）物業轉入清理時會計分錄與【案例1】【案例2】相同情形一致。

（2）獲得置換物業，并對原物業進行清理結轉時：

置換物業入賬價值小于被拆除物業的殘值的

被拆除的物業為生產經營用、管理用的

借：固定資產—置換物業

其他支出—固定資產盤虧和損失

貸：固定資產清理—物業

*如置換的物業入賬價值沖銷被拆除物業的殘值后，被拆除物業還有余額，且余額較大，一次性轉入當年費用將嚴重影響農村集體收益及農村集體成員分配的，可先轉入“長期待攤費用”科目，按照5至10年期限平均攤銷，賬務處理如下[3]：

借：固定資產—置換物業

長期待攤費用—大宗固定資產毀損凈損失

貸：固定資產清理—物業

每年攤銷時會計分錄與【案例1】【案例2】相應情形一致。

被拆除的物業為公益用、支農用的

借：固定資產—置換物業

公積公益金—公益金—資產處置凈損失

貸：固定資產清理—物業

2 結論與建議

本文通過梳理廣州市黃埔區農村集體物業三類處置模式的會計核算實務，明確“以固定資產清理為核心、按折舊狀態分場景、按物業用途定科目”的核算邏輯，為農村集體經濟組織提供標準化操作指引。實踐中需重點關注三方面：一是大額資產損失采用“長期待攤費用”按5-10年分期攤銷，避免單次核算對集體年度收益及成員分配造成劇烈影響；二是置換物業入賬價值需經民主決策，優先按實際造價入賬，無造價時委托中介機構評估，確保計量準確；三是區分物業用途核算收支，生產經營/管理用收支計入“其他收入”“其他支出”，公益/支農用收支計入“公積公益金”明細科目，保障成員利益與公益事業發展。未來，隨著城市更新深入推進，農村集體物業處置場景或進一步復雜化，需結合政策更新與實踐需求持續完善會計核算邏輯，為“城市提質”與“鄉村振興”雙向賦能提供堅實財務保障。

參考文獻

[1] 中共中央辦公廳，國務院辦公廳.關于持續推進城市更新行動的意見[Z].2025.

[2] 財政部.農村集體經濟組織會計制度（財會〔2023〕14 號）[Z].2023.

[3] 何兵，顏雅杰.新型農村集體經濟發展模式與實現路徑研究——來自蘇州的歷史考察和實踐視角[J].安徽農業科學，2025，53（13）：198-202.