贈(zèng)與“準(zhǔn)兒媳”的房產(chǎn)能否要回

兒子與女友戀愛同居期間，母親將自己所有的76.61平方米房屋贈(zèng)與兒子女友作為結(jié)婚婚房，并辦理了過戶手續(xù)。一年后兒子女友因涉嫌刑事案件提出分手，母親要求其返還房屋，能得到法律的支持嗎？

“準(zhǔn)婆婆”主張撤銷贈(zèng)與

2023年6月5日曹某與邵某莉相識(shí)并發(fā)展成男女朋友關(guān)系，2023年6月8日二人開始同居。2023年9月5日，曹某母親曹某杰將其所有的一戶兩居室樓房贈(zèng)給邵某莉作為婚房。當(dāng)時(shí)，為節(jié)省相關(guān)稅費(fèi)，雙方采取了買賣的形式轉(zhuǎn)讓給邵某莉，并過戶至邵某莉名下。因事實(shí)上系贈(zèng)與，邵某莉并沒有給付房款。2024年9月中旬，邵某莉涉嫌刑事案件，向曹某提出分手，導(dǎo)致雙方最終未能結(jié)婚。曹某杰遂向邵某莉要回贈(zèng)與房屋，未果后，曹某杰訴至遼陽市遼陽縣人民法院，請(qǐng)求判令撤銷曹某杰將位于某小區(qū)76.61平方米房屋對(duì)邵某莉的贈(zèng)與，邵某莉返還該房屋。

法院審理認(rèn)為，曹某與邵某莉相戀后，曹某杰將自己所有房屋贈(zèng)與邵某莉，作為結(jié)婚使用的房屋。曹某杰贈(zèng)與邵某莉房屋系附曹某與邵某莉結(jié)婚為條件的贈(zèng)與。現(xiàn)曹某與邵某莉已不能結(jié)婚，曹某杰有權(quán)撤銷贈(zèng)與行為。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第663條規(guī)定，受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與：（一）嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或贈(zèng)與人近親屬的合法權(quán)益；（二）對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；（三）不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)。贈(zèng)與人的撤銷權(quán)，自知道或者應(yīng)知道撤銷事由之日起一年內(nèi)行使。關(guān)于邵某莉辯稱曹某杰的起訴已過法定撤銷除斥期間問題，應(yīng)從曹某杰知道邵某莉不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)開始計(jì)算除斥期間，即從2024年9月份開始，因此沒有過除斥期間，故對(duì)邵某莉的辯稱法院不予采信。據(jù)此遼陽縣人民法院判決：撤銷曹某杰將其所有的位于某小區(qū)76.61平方米房屋對(duì)于邵某莉的贈(zèng)與，邵某莉于判決生效后30日內(nèi)返還給曹某杰該房屋，并且協(xié)助曹某杰變更登記。

“準(zhǔn)兒媳”不服上訴

邵某莉不服一審判決，向遼陽市中級(jí)人民法院提出上訴。提出兩大主要上訴理由為：首先，案涉房屋所有權(quán)已經(jīng)在2023年9月4日登記在邵某莉名下，所有權(quán)已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)移，曹某杰一審起訴主張撤銷權(quán)的時(shí)間是2024年10月30日。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第658條的規(guī)定：“贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。”曹某杰主張撤銷權(quán)的時(shí)間應(yīng)當(dāng)是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移之前，但其在2024年10月30日提起的撤銷訴訟請(qǐng)求已經(jīng)明顯超出了其主張權(quán)利的時(shí)間，其撤銷權(quán)已經(jīng)喪失。

其次，本案贈(zèng)與合同是否真實(shí)存在。曹某杰在一審提供2023年9月4日房產(chǎn)買賣協(xié)議書，并沒有相應(yīng)的書面贈(zèng)與合同，本案案涉為不動(dòng)產(chǎn)，價(jià)值相對(duì)較高，如曹某杰主張其兒子與邵某莉以結(jié)婚為目的的贈(zèng)與而不簽訂商品房贈(zèng)與合同，明顯違背客觀事實(shí)。曹某杰提供2023年9月4日房產(chǎn)買賣協(xié)議書及房屋權(quán)證恰恰說明其認(rèn)為房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移非常重要。但其主張的贈(zèng)與合同卻沒有任何證據(jù)予以佐證明顯違背常理。相反，本案更加符合商品房買賣合同的性質(zhì)，有書面買賣合同、不動(dòng)產(chǎn)交易確認(rèn)單等。且2024年9月10日，邵某莉向曹某杰女兒曹某桐交付房款14.5萬元，以上證據(jù)非常完整地構(gòu)成了商品房買賣合同。曹某杰主張贈(zèng)與關(guān)系卻未提交任何與贈(zèng)與合同有關(guān)的證據(jù)，應(yīng)承擔(dān)舉證不能的后果。一審法院適用《中華人民共和國民法典》第663條的規(guī)定作為本案裁判依據(jù)，明顯缺乏證據(jù)支持，適用法律錯(cuò)誤。

曹某杰答辯稱，一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，邵某莉的上訴請(qǐng)求無事實(shí)與法律依據(jù)，不應(yīng)該予以支持。2023年7月曹某與邵某莉相識(shí)并發(fā)展成男女朋友關(guān)系，到了談婚論嫁程度。2023年9月5日為了解決結(jié)婚婚房問題，曹某杰將其所有的案涉房屋贈(zèng)與邵某莉。當(dāng)時(shí)，為了規(guī)避過高的贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)的契稅，采取了買賣的形式轉(zhuǎn)讓給邵某莉，因是贈(zèng)與，邵某莉沒有給付曹某杰任何房款。

2024年9月，邵某莉提出分手，導(dǎo)致曹某與邵某莉雙方已經(jīng)無法結(jié)婚，故曹某杰提出要回贈(zèng)與房產(chǎn)。基于以上事實(shí)，曹某杰之所以將案涉房屋贈(zèng)與邵某莉，是附曹某與邵某莉結(jié)婚為條件的附條件贈(zèng)與。現(xiàn)在曹某與邵某莉已經(jīng)分手無法達(dá)成結(jié)婚目的，即贈(zèng)與所附結(jié)婚條件無法達(dá)成，曹某杰有權(quán)撤銷贈(zèng)與并要求邵某莉返還受贈(zèng)與房屋。

二審駁回上訴

邵某莉?yàn)橹С制渖显V主張，還向二審法院提供了如下主要證據(jù)：1.邵某莉與曹某微信聊天及轉(zhuǎn)賬圖片4張，證明邵某莉向曹某微信轉(zhuǎn)款差額為217262元，其中部分用于二人生活開銷，部分用于支付購房款；2.邵某莉與曹某桐微信轉(zhuǎn)賬圖片3張、支付寶支付截圖1張，證明邵某莉按照曹某與曹某杰的指示，將購房款轉(zhuǎn)給曹某妹妹14.5萬元，支付寶轉(zhuǎn)款10萬元；3.邵某莉與曹某微信聊天記錄圖片4張，證明該案涉房產(chǎn)是購買交易而非贈(zèng)與。

曹某杰發(fā)表質(zhì)證意見為：證據(jù)1系曹某與邵某莉間的經(jīng)濟(jì)往來情況，與本案曹某杰撤銷對(duì)于邵某莉的房屋贈(zèng)與法律關(guān)系無關(guān)聯(lián)性；證據(jù)2系曹某桐與邵某莉間的經(jīng)濟(jì)往來情況，無法證明邵某莉給付曹某杰購房款，與本案無關(guān)聯(lián)性；證據(jù)3系曹某與邵某莉之間的日常往來情況，與本案贈(zèng)與法律關(guān)系無關(guān)聯(lián)性。

法院審理認(rèn)為，邵某莉和曹某因戀愛關(guān)系雙方發(fā)生多筆經(jīng)濟(jì)往來，但關(guān)于案涉房屋所有權(quán)的變更，邵某莉沒有證據(jù)證明其與曹某杰建立了真實(shí)的房屋買賣合同關(guān)系或是無附條件的贈(zèng)與合同關(guān)系。現(xiàn)曹某杰主張的贈(zèng)與系以兒子曹某與邵某莉結(jié)婚為目的的附條件贈(zèng)與，該主張符合民間習(xí)俗和慣例，本院予以采信，曹某杰自附結(jié)婚目的條件不能實(shí)現(xiàn)之日起一年內(nèi)依法享有贈(zèng)與撤銷權(quán)。邵某莉雖主張已經(jīng)支付了房款，但多筆支付憑證均不能證明支付給曹某杰本人，曹某杰對(duì)此亦不予認(rèn)可，故對(duì)邵某莉的上訴請(qǐng)求不予支持。邵某莉如認(rèn)為房款已經(jīng)支付，其可向相對(duì)人另行主張返還。據(jù)此，遼陽市中級(jí)人民法院于2025年4月3日作出終審生效判決：駁回上訴，維持原判。

編輯：沈析宇" " 175556274@qq.com

案后思

《中華人民共和國民法典》第146條規(guī)定：“行為人與相對(duì)人以虛假的意思表示實(shí)施的民事法律行為無效。以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關(guān)法律規(guī)定處理。”該條法律表明，當(dāng)行為人的行為同時(shí)存在虛偽表示與隱藏行為時(shí)，虛偽表示無效，隱藏行為并不因此無效，其效力如何，應(yīng)當(dāng)依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定處理。

具體來說，如果這種隱藏行為本身符合該行為的生效要件，那么應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。本案曹某杰為了解決兒子曹某與邵某莉結(jié)婚婚房問題，將其所有的房屋贈(zèng)給已經(jīng)與兒子同居生活的“準(zhǔn)兒媳”邵某莉，但為規(guī)避過高的贈(zèng)與房產(chǎn)契稅，以買賣方式辦理過戶。因并非系真實(shí)的買賣，因此邵某莉并未向曹某杰支付購買房屋錢款，邵某莉事后雖主張已經(jīng)支付購房錢款，但沒有舉證充分證明。又因曹某杰與邵某莉之間的買賣合同虛假，當(dāng)然被認(rèn)定為無效。雙方以虛假的意思表示隱藏的真實(shí)的贈(zèng)與之民事法律行為并不因此無效。因雙方這種隱藏的贈(zèng)與行為本身完全符合該贈(zèng)與房產(chǎn)行為的生效要件，兩級(jí)人民法院認(rèn)定贈(zèng)與合同有效，符合民法典的規(guī)定。