生命周期視角下房地產企業如何優化財務戰略

摘" 要：房地產企業作為我國支柱性企業，在經濟建設、社會繁榮上做出的貢獻有目共睹。隨著多元化發展理念的深入，房地產企業的規模逐漸擴大，其業務復雜性也有所提升，亟待提高內部管理水平。而財務戰略是保證資金均衡流轉的決策性活動，是保證企業的核心競爭力、實現價值最大化的重要手段。就房地產企業來說，在不同的發展階段，需要選擇不同的財務戰略，這樣才能滿足企業的發展需求。本文從財務戰略的基本內容出發，簡述生命周期理論內核，并針對企業所處生命周期的不同階段提出相應的財務戰略措施，以助推企業實現高質量發展。

關鍵詞：生命周期；房地產企業；財務戰略

【DOI】10.12231/j.issn.1000-8772.2025.04.086

引言

有效的財務戰略能提高資金的流轉率與配置率，對現在正處于戰略性調整階段的房地產行業具有重要指導作用，本文從房地產企業發展不同階段著手，提出相應的財務戰略，幫助房地產企業調整經營重心，更好地適應新經濟環境。

1 財務戰略相關理論

財務戰略是企業在制定和實施整體戰略過程中，對各項資金活動進行的全局性、長期性籌劃，具體包括籌融資、投資、營運以及股利分配等，其目的是保證企業資金的均衡流動，以更好地實現企業整體戰略。財務戰略的確定不僅要基于企業長遠發展，還要充分考慮內外部環境因素，如宏觀經濟情況、市場競爭情況以及企業自身的財務情況等，并與企業的其他戰略（經營戰略、生產戰略等）兼容、協調，確保其執行的一致性和有效性。企業在制定財務戰略時，必須堅持如下基本原則：第一，優先原則。企業在確定財務戰略時，需優先考慮重大問題、關鍵問題，以保持企業的核心競爭力為主。第二，系統性原則。財務管理是企業管理的一個子系統，所以在制定財務戰略時，要從企業整體戰略出發，以大局觀為主，確保整體布局的優化。第三，協調性原則。財務戰略必須協調好企業內外的利益關系，保證各方利益的協調性與均衡性，同時確保風險和收益平衡、現金收支平衡等。第四，價值管理原則。財務戰略是為實現財務目標、企業目標而設置的，可實現企業財務資源的最優配置，確保企業的經濟價值、社會價值得以踐行。第五，長期性原則。財務戰略的制定應從企業長期發展角度考慮，能反映出企業的長期規劃，同時具有一定的前瞻性、靈活性，能在企業發生財務風險時及時止損。第六，復雜性原則。財務戰略雖主要從財務角度出發，但與企業其他部門的管理產生了深度交融，關系到其他工作的資金安排，如若企業其他安排出現變動，尤其是核心業務，可能會影響到財務戰略的順利執行，因此其過程具有一定復雜性。通常情況下，財務戰略包括如下幾方面內容：第一，籌資戰略。結合企業長短期發展需求，對所需資金總量、渠道等進行規劃。從籌集資金的特性來看，可將其劃分為債務籌資和權益籌資。前者是指通過向銀行或其他金融機構借款、租賃以及賒購服務等方式進行資金籌集，需在規定時間內進行清償，可進一步劃分為外部籌資與內部籌資；后者即指通過投資人投資、股票等直接方式獲得資金支持，不需要還本付息，但其分利和分利成本高。第二，投資戰略。根據企業的戰略需求和市場形勢，對企業未來的經營方向和投資項目進行規劃。根據投資范圍，可將投資戰略劃分為對外投資與對內投資。對外投資是企業直接投資其他企業或進行證券投資，目的在于獲得更高的收益，因此在投資前企業必須做好安全性和收益性的評估工作；對內投資是企業為保證自身的正常運轉，抑或是為了擴大經營規模，而對內部進行投資的行為，如購買機器設備、提高人才薪資分配比例等，以此實現企業的持續發展。第三，分配戰略。將企業在生產經營過程中取得的收益按照一定標準分配給利益相關者，一般表現為股利分配和利潤分配，其中股利分配是根據不同的分配方式（現金股利、股票股利）分配給股東，而利潤分配則是在計算出年度可供分配的利潤、扣除必要費用后，進行分配的剩余利潤。在進行分配時，企業必須充分考慮企業當下的財務狀況和籌資能力、積累能力，在滿足分配需求的同時，也要符合企業長期發展的愿景[1]。

2 生命周期理論

生命周期理論，即將經濟主體比喻成一個有機生命體，其成長歷程包括初創期、成長期、成熟期以及衰退期。隨著經濟主體不斷發展以及時間的推移，在一個生命周期內會經歷初期平穩發展，到快速增長，達到巔峰，然后逐漸下降，直至消失。因此，為了確保經濟組織在每一階段都處于頂峰狀態，就必須做出準確判斷，了解其需求與特征，進而做出決策。然而，不同行業、不同領域的企業管理水平不同，可能出現同一時期企業所處生命周期不同的現象，這些企業的不斷疊加，就構成了行業的生命周期，因此在確定個體企業所處生命周期階段時還要結合行業生命周期。具體來看，不同生命周期的共性特征可總結為表1。

3 不同生命周期下的房地產企業財務戰略選擇

在不同生命周期下，房地產企業的財務戰略選擇也是波動變化的，必須在可持續發展的要求下，選擇符合企業經濟周期的財務戰略，以下將對不同階段財務戰略的選擇做具體分析，以期幫助房地產企業有效規避財務風險和經營風險，實現長治久安。

3.1 初創期

從上述共性特征描述可知，企業處于初創期時經營風險偏高，且企業的知名度小、市場份額少，運營成功率偏低，存在大量資金支出，而盈余較少，因此該階段企業的財務戰略可選擇：第一，籌資戰略。房地產企業必須明確該階段的融資目的，如產品建設、市場開拓、人才隊伍建設等，進而確定融資計劃與材料，以內部籌資、吸引天使投資等融資渠道為主要融資方式，保持較低的財務杠桿。房地產企業還可進一步細分融資階段，在每個階段上根據企業的資產規模和盈利能力等指標調整融資策略，提高融資成功率及有效性，夯實房地產企業資金基礎。第二，投資策略。初創期的房地產企業在投資時，必須充分考慮市場經濟環境和國家相關政策，深入了解目標市場，確定發展方向和市場定位，以提高投資決策的可行性和效益性。一方面，在控制融資風險的基礎上，瞄準前景好、盈利能力強的特定項目，為其提供產品與服務，如混合辦公項目、獨戶租賃住宅、保障性住房等，這些都是當下極受歡迎的房產項目；另一方面，可適當采用多元化投資策略以分散經營風險，如在不同城市和不同項目間投資，平衡市場波動帶來的負面影響，并密切關注政策變化和市場趨勢，積極調整投資策略[2]。第三，分配策略。初創期的房地產企業尚未實現高額盈利，因此在該階段企業可采用不分配或少分配策略，將資金集中到一處，用于企業的后續發展建設，可向員工承諾后續盈利后的提高分配比例，目的在于平穩度過初創期。

3.2 成長期

通過初創期的沉淀，成長期的房地產企業已積累了一定的資本，銷售率、現金流周轉速度都有所提升，該階段企業需擴大生產，提高市場占有率，因此該階段的財務戰略對資金的需求量較旺盛。第一，籌資戰略。房地產企業需選擇積極的籌資戰略，目的在于優化資本結構、控制資金成本，以滿足快速擴張的市場份額需求。企業應持續拓寬融資渠道，除了銀行機構的開發貸、拆遷貸款以及流動資金貸款等之外，還可通過發行國內外債券形式進行籌資。尤其是2024年，房地產市場的債券融資總額雖有所下降，但平均利率也在降低，意味著市場對房地產企業的債券融資接受度有所提高。此外，還可選擇私募基金、REITs（房地產投資信托）、IPO等方式進行融資，不斷擴大企業資金規模。第二，投資戰略。房地產企業的投資市場經過初創期的篩選后已較為穩定，此時企業可圍繞一體化發展、多元化發展要求，向上下游延展，不斷擴大企業的投資規模，迎合國家政策和宏觀經濟形勢，理性調整投資策略。尤其在2023年，房地產市場出現了明顯的“動能轉換、結構調整”的特征，企業也應順應市場，重置投資重心，對上迎合政策、對下迎合需求。第三，分配戰略。雖然企業實現了一定的收益留存，但可供分配的利潤并不多，該階段房地產企業應避免高現金股利的分配，以低分配、高留存的分配政策為主，利于企業積累資金實現后續發展，鞏固企業資金底盤[3]。

3.3 成熟期

若房地產企業順利度過初創期和成長期，進入成熟期階段，說明該企業已經經歷了市場的優勝劣汰，并取得了一定的競爭優勢，其經營風險有所降低，發展速度趨于穩健，利潤逐漸回歸平均水平，此時的財務戰略旨在幫助其維持好較高的市場份額，并持續創造經濟價值。因此，其財務戰略為：第一，籌資戰略。房地產企業經營風險與財務風險均處于較低水平，資金較充裕，在籌資過程中，盡可能選擇債務融資，以加大財務杠桿，同時要加強對現有資金的財務管理，尤其是成本管理和現金流管理，以更好地應對籌資中出現的不可預測因素。第二，投資戰略。房地產企業應積極整合內外各項資源，鞏固當前市場的同時，深入開展多元化投資，尤其是新技術、新商業模式的引進與應用，如BIM技術、元宇宙、機器人替代人工提高施工現場的自動化、綠色建筑與新材料應用等，前提是考慮好企業的資金實力和實際需求，有序擴大企業規模，也能更好地應對市場風險。第三，分配戰略。成熟期企業積累一定的利潤盈余，且籌融資能力也明顯提升，在保證正常運營的前提下，采用固定或穩步增長的分配政策（剩余股利戰略），滿足股東收回投資本金的期望，也能發揮一定的激勵作用，同時還要考慮到企業的長期發展規劃，確保企業在競爭激烈的市場環境中始終保持領先地位。

3.4 衰退期

當房地產企業不可避免地進入了衰退期，行業競爭也將進入白熱化，市場份額向龍頭企業靠攏。造成這種情況的原因主要有兩方面：第一，市場需求轉變，對房地產企業提供的產品不再青睞。第二，企業前期擴張速度過快，無法根據市場變化及時轉型，技術陳舊、管理不善。該階段企業所采取的財務戰略是為了擺脫衰退下行，若衰退不可避免，能夠及時調整重心，進入其他賽道。因此，此時的財務戰略應為：第一，籌資戰略。該階段房地產企業面臨著較大的財務危機與經營危機，為走出困境，必須加大籌資力度，獲得更多的資金支持，還可積極尋求政府幫助，利用政策優惠和補貼減輕企業的財務壓力，以優化資本結構。通過資產置換、合理還款、與債權人溝通等方式進行債務重組，避免清盤[4]。第二，投資戰略。房地產企業的市場需求降低，企業需要進行徹底的市場調查，充分了解經濟形勢和消費趨勢，挖掘潛在的消費群體，利用收縮型投資戰略，理性投資，消除非增值的投資項目，并加強企業的成本管理，去庫存，積極開拓新市場、新領域，盤活企業不良資產。第三，分配戰略。進入衰退期后，大多數房地產企業選擇加大分配力度，甚至全部分配，如果經濟衰退已無法挽回，企業決定調整經營策略，發展新領域，此時的利潤分配則要根據具體發展情況具體對待。

3.5 生命周期視角下房地產企業財務戰略的輔助優化措施

除了上述提到的方面外，生命周期視角下房地產企業財務戰略優化還可從如下方面展開：第一，組建一支優質財務隊伍，根據企業發展情況判斷財務戰略的實用性，并進行科學調整。首先，房地產企業可通過社招、校招等方式吸引綜合能力強的管理型財務人才加入企業，能從整體角度發現企業缺點，并提出合理見解，幫助企業現有財務人才從多角度看待問題。其次，完善財務人員的教育培訓體系，可通過專家面對面培訓、線上授課、行業交流學習等方式，切實提高財務人員的業務水平，協助企業制定出質量更高、操作性更強的財務戰略。最后，補充完善財務人員考核制度，將財務戰略的實施情況納入財務人員績效考核中，以此提高其對財務戰略制定的積極性與參與性，也保證了企業資金流動的安全有效[5]。第二，暢通信息溝通渠道。財務戰略需要實踐檢驗，良好的信息溝通能實時反映財務戰略在市場環境下的表現，便于房地產企業各層級了解戰略具體情況，進而進行科學調整。因此，企業需要建立信息反饋機制，搭建數據信息庫，準確記錄財務戰略實施情況，并對其進行評估、預測，搭配企業的風險管理、成本管理等，提高財務戰略的實用性，確保其始終與企業發展需求保持一致。

4 結束語

綜上所述，房地產企業的發展受宏觀政策和市場經濟形勢影響明顯，對有關內容的分析，以生命周期管理為出發點，深入不同的發展階段，有針對性地提出籌資、投資以及分配戰略，以提高不同階段財務戰略的適用性，幫助企業更好地實現整體發展目標?？紤]到不同房地產企業的發展模式不同、企業規模的不同，故而所處的發展階段也不同，對有關內容的分析，基于共性角度出發，個別房地產企業在參考借鑒時，需要充分考慮企業當下情況，確保財務戰略與企業整體的匹配度，將財務戰略價值最大化。

參考文獻

[1]湯晶.新經濟環境下房地產企業財務戰略選擇分析[J].投資與創業，2023，34（24）：79-81.

[2]趙成中.房地產企業財務戰略管理策略探索[J].會計師，2023（07）：52-54.

[3]張歡.房地產企業財務戰略優化路徑的探索[J].財富時代，2022（08）：77-79.

[4]杜鵑.現代經濟形勢下房地產企業財務戰略思考[J].中國中小企業，2021（09）：176-177.

[5]何暢.基于風險管控的企業財務戰略思考——以房地產企業為例[J].商業文化，2020（08）：72-75.

作者簡介：張九祥（1981-），男，漢族，安徽寧國人，碩士研究生，中級會計師，研究方向：財務戰略優化。