一套房子撕開家庭“虛假交易”的面紗

為能讓孫子就讀好學校，一對夫婦與兒子、兒媳簽訂虛假的房屋買賣合同，將房屋過戶至他們名下。幾個月后，兒媳卻起訴離婚并要求分割該房產。那么，這份虛假合同是否有效？法院又該如何認定合同效力呢？

為孫入學 公婆“賣”房給兒子兒媳

楊某華與董某紅是一對夫妻，二人育有一子楊某明。2015年9月，由于楊某華夫妻位于A市B地的房屋被劃入政府拆遷改造范圍，他們獲得了71萬余元的拆遷補償款。

同年10月，楊某華夫妻用拆遷款加上銀行貸款，在A市C地購買了一套100余平方米的房屋，總價82萬元，房屋為兩人共有。這套房子是楊某華夫妻擁有的唯一住房。

2019年，楊某明與陳某結婚。2020年，他們的兒子楊某晨出生。隨著楊某晨逐漸長大，為讓孩子能就近上一所好學校，楊某明和陳某多次向楊某華夫妻提議，希望通過虛假買賣的方式將房屋借名登記至他們的名下，并表示房屋實際還是歸楊某華夫妻所有。不久，楊某華夫妻表示同意楊某明夫妻的這一提議。

2022年9月27日，楊某華夫妻與楊某明夫妻簽訂了A市存量房買賣合同，約定楊某華夫妻以10萬余元的價款將名下房屋出售給楊某明夫妻。10月19日，楊某華夫妻以虛假的買賣方式將房屋過戶登記至楊某明夫妻的名下。

在此過程中，楊某明夫妻沒有向楊某華夫妻支付過任何購房款，房屋也未進行實際交接，仍由楊某華夫妻居住使用，物業管理費、水電等費用也由他們繳納。

2023年1月16日，陳某以夫妻感情破裂為由向A市人民法院提起訴訟，請求判決與楊某明離婚并分割案涉房產。楊某華夫妻認為，他們雖與楊某明、陳某簽訂了A市存量房買賣合同，但并未實質按買賣關系履行，因此房屋買賣并非當事人的真實意思表示，該合同關于房屋買賣關系的約定無效。

2月14日，為維護自己的合法權益，楊某華夫妻向當地仲裁委員會提出了仲裁請求。

兒媳離婚 合同性質引發爭議

在仲裁過程中，雙方圍繞合同的性質和效力展開了激烈的爭論。

楊某華夫妻辯稱，他們與楊某明、陳某簽訂的A市存量房買賣合同實為借名讀書，并沒有真實的買賣意思表示。楊某明和陳某未支付任何購房款，實際上并未履行涉案買賣合同的法律關系。并且，合同中約定的房屋交易價格為10萬余元，明顯低于他們購買時的82萬元。同時，事實上他們也并未交付房屋，一直由他們居住并繳納相關費用。

為支持自己的主張，楊某華夫妻提交了房屋征收補償協議書、買賣合同、相關微信聊天記錄、繳費單等證據。其中，2022年8月3日、9月13日、9月19日楊某華與楊某明的聊天記錄顯示，雙方是為了楊某晨掛名讀書才辦理過戶，還討論了哪種過戶方式省錢方便，并強調實際產權所有人不變。在2022年8月4日楊某明與陳某的聊天記錄中，陳某催促辦理房屋過戶，以便兒子讀書，且提到如果其與楊某明離婚，不會分割此處房產。

陳某提交了不動產交易、納稅、登記申請表，并主張合同名為買賣，實為贈與。根據《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）第一百四十六條規定，行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效，以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。

在辦理過戶登記時，房產部門工作人員對4人做了訊問筆錄，當事人都明確答復轉讓登記是真實意思表示。雙方簽訂的存量房買賣合同對于購房款支付方式、支付期限、房屋交付、違約責任等均未進行明確約定，且合同約定的房屋轉讓價款明顯低于市場價格，又在未支付任何對價的情況下完成過戶。這并非是為了售賣房屋獲得購房款，而是贈與。贈與行為已經完成，財產權利已經轉移，不可撤銷。

仲裁認定合同無效 房屋歸原主

仲裁委員會對雙方提交的證據進行了審核認定，對大部分證據的真實性、合法性和關聯性予以確認。其中，楊某華夫妻提交的微信聊天記錄成為

專家提醒

借名買房隱患多 法律底線莫觸碰

□胡順如[北京市中銀（南昌）律師事務所律師江西省律師協會公司法律專業委員會副主任]

本案是一起典型的由虛假意思表示引發的房屋買賣合同糾紛仲裁案，且發生在親屬之間。本案中，楊某華夫妻為了讓孫子楊某晨獲得優質學校的就近入學資格，通過房屋買賣的方式將其唯一住房過戶給兒子楊某明、兒媳陳某。然而，雙方并無房屋買賣的真實意思表示，而是為了規避法律責任和當地入學政策的限制。《民法典》第一百四十六條第一款規定：“行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。”故，楊某華夫妻與兒子楊某明、兒媳陳某之間的房屋買賣合同無效。

另外，《民法典》第一百五十七條規定：“民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發生效力后，行為人因該行為取得的財產，應當予以返還。”同時，關鍵證據，它們清晰地表明了雙方簽訂合同的真實目的是借名讀書，而非真實的買賣或贈與。

仲裁委員會經審理后認為，楊某華夫妻與楊某明、陳某簽訂的存量房買賣合同并非真實的買賣意思表示，而是通過虛假買賣的形式辦理過戶，以便楊某晨就近入學。其主要依據如下：1.房屋買賣是楊某明、陳某為解決兒子入學問題提出，且明確表示不影響產權歸屬。2.房屋交易價格遠低于購得價，不符合買賣合同對價原則。3.合同簽訂后，楊某明、陳某未向楊某華夫妻支付房屋價款。4.房屋雖過戶，但仍由楊某華夫妻實際居住使用并繳納相關費用。關于陳某房屋系贈與的主張，因其未提供相關事實證據，且楊某華夫妻將唯一房產贈與他人不符合常理，故仲裁委員會不予支持。

依據《民法典》第一百四十六條第一款的規定，仲裁委員會裁決案涉房屋買賣合同無效。同時，依據《最高人民法院關于適用lt;中華人民共和國民法典gt;物權編的解釋（一）》[以下簡稱《民法典》物權編的解釋（一）第二條，仲裁委員會支持楊某華夫妻確認房屋歸其所有的請求，楊某明、陳某需協助辦理產權變更登記手續。

《《民法典gt;物權編的解釋（一）》第二條規定：“當事人有證據證明不動產登記簿的記載與真實權利狀態不符、其為該不動產物權的真實權利人，請求確認其享有物權的，應予支持。”故楊某華夫妻與兒子楊某明、兒媳陳某簽訂的房屋買賣合同在仲裁機構確認無效后，楊某明和陳某應當配合將房屋的產權過戶登記回楊某華夫妻的名下。

本案顯示出社會公共資源分配政策與個體財產保護之間的矛盾。相關部門應完善“多校劃片”“學位年限查詢公示”等制度，從源頭上減少借名上學的現象。同時，筆者提醒讀者，法律從不保護以規避政策為目的的“偽交易”，任何財產交易都應以真實的法律關系為基礎。借名買房看似便利，實則隱患巨大，尤其是涉及家庭糾紛、產權歸屬等問題時，法律風險極高，應避免借名。若不得已為之，必須簽訂書面協議并保留完整證據，否則可能“房財兩空”。”

責任編輯／木非木