土地增值稅清算中存在的涉稅風險及對策

土地增值稅是促進土地合理利用、調節土地增值收益分配、抑制房地產投機、增加財政收入的國家宏觀經濟調控的工具之一。由于房地產項目開發周期長、會計核算復雜、新舊項目并存等原因，使得土地增值稅清算一直是稅務機關的一項重點和難點工作。

開展土地增值稅清算是實現土地增值稅調控功能的關鍵環節，其清算主體是納稅人，即房地產開發企業。土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規及土地增值稅有關政策規定，計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅稅額，并填寫清算申報表，向主管稅務機關提供相關資料，辦理土地增值稅清算手續，結清清算項目應繳納土地增值稅稅款的行為。當前，在房地產項目土地增值稅清算過程中，房地產企業存在土地取得有直接購入的，有相互置換的，以及開發周期長、開發成本確認難度大等因素，大大增加了清算工作的難度，不但會影響清算的質量，還會產生一些不可忽視的涉稅風險。

在土地增值稅清算中，房地產企業都面臨哪些涉稅風險，以及如何應對呢？

房地產企業存在的涉稅風險

房地產企業是土地增值稅清算的主體，企業財務狀況、企業管理規范程度、會計資料留存完整性、企業納稅遵從度等是影響清算的主要因素，是決定企業土地增值稅稅負高低的關鍵。房地產企業主要存在的涉稅風險：

（一）納稅申報中的涉稅風險

根據現行稅收政策，土地增值稅采取先預征后清算的征收管理方式。預征稅款是土地增值稅征收管理的一項基礎工作，是確保稅款均衡入庫，防止涉稅風險的重要手段。

在預征稅款申報中，有的房地產企業未按規定的預征率預繳土地增值稅，或有意逃避造成少預繳或虛假申報；有的對當期實現的土地增值稅延期預繳，延緩稅款入庫時間；有的對清算后的應補稅款，未按規定時限入庫，形成滯欠；應退的稅款，因未及時辦理退庫手續，對企業造成一定損失；有的對清算后的尾盤銷售申報不及時，存在少報稅款的行為，等等。以上問題，是由于房地產企業主動清算積極性不高、對稅法理解不深、抱有僥幸心理或疏忽大意所致，在土地增值稅清算審核階段，極易引發涉稅風險。

（二）補繳稅款中的涉稅風險

房地產企業預繳土地增值稅在清算結束后一般會產生退稅和補稅兩種情況，這是正常現象。房地產企業要根據清算結果，按稅法規定期限及時辦理補稅或退稅手續。若補稅稅額過高，預繳稅款過低，則會加重房地產企業項目后期稅收負擔；若不及時辦理退稅手續，則會影響資金周轉，增加房地產企業負擔。無論補稅還是退稅，對房地產企業都會產生一定的涉稅風險。

此外，一些房地產企業在預繳時，認為預繳稅款是“虛數\"或“概數”，可以隨意調節，資金充裕了可以多預繳，資金緊張了可以少預繳，清算時再多退少補，在未清算之前未足額預繳稅款不會產生涉稅問題，但這種現象實質上也是一種稅收違法行為。

（三）加收滯納金的涉稅風險

滯納金是對不按納稅期限繳納稅款的納稅人，按滯納天數加收滯納稅款一定比例的款項，它是稅務機關對逾期繳納稅款的納稅人給予經濟處罰的一種措施。土地增值稅清算中的預繳稅款、補繳稅款，受企業納稅遵從度、納稅意識等影響，往往是與滯納金加收相伴相生的。

在日常土地增值稅征管中，有的房地產企業未能按稅法規定按期預繳稅款，延壓、滯后繳納，會面臨加收稅款滯納金的法律后果和涉稅風險；有的房地產企業未按稅法規定期限及時足額入庫清算補繳稅款，不但會形成欠稅風險，也會產生被加收滯納金的風險。因此，房地產企業應當按期合規如實預繳稅款，及時補繳稅款。

（四）轉入稅務稽查的涉稅風險

稅務機關審核，是對房地產企業財務核算的準確性、規范性、稅法遵從度的一次檢驗，涉及土地增值稅清算全過程。

從稅收方面講，稅務機關對房地產企業涉及的稅種、納稅申報、稅款繳納等情況進行如實審核，可發現其是否存在涉嫌偷逃稅、欠稅、虛開發票等稅收違法行為；從企業財務核算方面講，稅務機關通過審核可發現企業是否存在多列、虛列成本費用，少計或不計收人等稅收違法行為。

在土地增值稅清算審核過程中，稅務機關若發現企業主觀上有偷逃稅款的故意，可根據企業提供的財會、稅收等清算資料，作為稅務稽查的證據資料，上交市級稅務稽查部門，由稅務稽查部門立案，依法實施檢查，查處其偷逃稅行為。因此，房地產企業要準確進行財務核算，如實按期預繳土地增值稅，否則將存在轉入稅務稽查的風險。

防范涉稅風險的意見建議

（一）梳理稅收政策，推動政策學習經常化

土地增值稅清算是涉及稅收政策面相當廣泛的一項復雜工作。在稅收征管實踐中，稅務機關與納稅人都應深度參與其中，形成征納雙方共同完成的局面。

在清算過程中，稅務機關應對現行土地增值稅政策進行收集、整理、歸類，全面、準確地掌握清算中所涉及的稅收征管、納稅申報、稅款預繳、成本核算、扣除項目、稅收優惠等各環節的稅收政策，做到“稅收政策清”。

要加強對土地增值稅政策的學習，尤其要加強對《土地增值稅條例》及其實施細則、清算管理規程的學習，采取經常性、具體性、務實性措施，定期或不定期地對稅務人員進行針對性培訓，培養清算骨干人才，提高清算工作質量。

應進一步強化對房地產企業財務人員的政策宣傳，督促其全面掌握土地增值稅各項稅收政策，做到\"稅收政策明，清算資料全”。

（二）加大業務輔導，推動業務 培訓實戰化

土地增值稅清算業務的高度復雜性，要求稅務人員和企業財務人員都要具備較高的稅收業務能力和財會業務水平。

稅務機關要加強對征納雙方的業務培訓，通過對土地增值稅政策、申報方式方法和操作流程進行系統培訓，及時解決清算工作的難點和問題；要運用全真案例等，對稅務人員、企業財務人員進行實戰化培訓。

同時加強清算人員培養，采取以案代訓、以老帶新、業務技能比武、外出考察學習以及“請進來”“送出去”，鼓勵稅務人員參加稅務、會計等專業職稱證的考取，全面提升清算人員綜合業務能力，充實清算人才庫。

（三）摸清項目底數，推動清算工作規范化

稅務機關要集中時間、人力、物力摸清房地產企業項目底數，從項目基本情況、是否達到清算條件、清算評估、銷售及預征、清算審核等方面建立健全房地產企業項目臺賬，掌握房地產項目的第一手資料，然后制定清算計劃，有序開展項目清算。

進一步夯實稅源管理基礎，要對清算后的項目狀態、銷售比例、清算結論、補退稅等數據按期動態更新維護，實現扁平化管理。

（四）健全審核制度，推動稅收執法精細化

土地增值稅實行“先預征、后清算”的征管模式。在土地增值稅清算過程中，要嚴格執行土地增值稅的法律法規和相關稅收政策及清算管理規程。

建立健全審核制度，成立由班子成員、業務科室、稅源管理等相關部門組成的清算審核小組，從組織上嚴把清算關口；要配足配強清算人員，把稅收業務過硬、財務知識豐富、政治思想水平高、勇于負責的稅務人員確定為清算力量，從而有效規范土地增值稅清算執法行為，切實防范執法風險和廉政風險。

（五）堵塞風險漏洞，推動日常監管動態化

土地增值稅清算涵蓋房地產項目從立項到清算，再到銷售完畢的全過程，持續時間有的三五年，有的七八年，有的甚至達到十幾年之久。

在此過程中，從房地產企業來講，存在企業財務人員調整、清算資料完整保存等問題；從稅務機關來講，存在機構調整優化、人員崗位變動等因素。

因此，稅務機關要從日常基礎征管工作抓起，建立常態長效管理機制，在建立健全房地產企業項目臺賬、征管數據臺賬的同時，充分利用“金三”系統，經常性開展增值稅與土地增值稅數據比對，強化對尾盤銷售的征管，實施“全覆蓋、全環節、常態化、留痕化\"的動態管理，從中發現征管漏洞和涉稅風險；房地產企業要盡量保證財會人員的穩定性、連續性，確保財會資料的完整性、準確性，使得清算結果真實可靠，杜絕涉稅風險。

（六）規范清算流程，推動清算工作專業化

為了確保土地增值稅清算規范，要嚴格遵循“申請辦理一提供資料一審核驗收一分類計算一確定納稅義務一繳納稅款\"的清算流程；要堅持以據實清算和核定征收相結合管理方式，以據實清算為主，核定征收為輔。

嚴把核定征收關口。嚴格按稅收法律法規規定的條件確定，不得擅自擴大核定征收范圍，核定清算面；嚴禁日常管理\"以核定為主、一核了之\"或“求快圖省”;對確需核定征收的，要從嚴從高核定征收率，核定征收率原則上不得低于5% ，從而進一步規范土地增值稅清算秩序。

（七）加大部門聯動，推動風險監督一體化

加強與財政、住建、發改、國土等部門之間的相互聯系。根據清算工作中所涉及的房源信息、土地信息、立項信息等基本情況和涉稅信息資料等，做到溝通協調、信息共享、資源共用、優勢互補，力爭稅務部門全面掌握房地產企業的收入、成本、費用等動態信息數據，建立“前哨式\"預警機制，以堵塞稅收征管漏洞。

加強對土地增值稅的風險分析。建立一體化風險防控體系，全面識別土地增值稅涉稅風險點，對風險點進行評估，分析風險發生的可能性和影響程度，確定風險等級，提高風險防控效果。

作者單位：

國家稅務總局酒泉市肅州區稅務局

延伸閱讀

嘉魚稅務專題輔導農產品生產加工企業

近日，一場干貨滿滿的“嘉小稅·嘉學堂\"開講，為湖北省嘉魚縣40余家農產品生產加工企業送上政策\"及時雨”。

當前，農產品生產加工行業在推動鄉村振興、促進農民增收方面發揮著關鍵作用，但部分企業因對稅收政策理解不透，在增值稅管理、發票開具等環節存在風險隱患。為精準破解企業難題，國家稅務總局嘉魚縣稅務局精心籌備此次專題培訓，聚焦企業關注的政策難點、操作堵點，以“政策解讀 + 案例剖析 + 互動答疑\"的形式，為企業送上定制化稅務服務。

培訓現場，稅務業務骨干圍繞增值稅免稅政策適用范圍、農產品進項稅額計算抵扣、收購發票規范開具等核心內容，結合農產品加工企業從原料收購到成品銷售的全流程，通過列舉虛開收購發票、錯誤計算抵扣金額等典型案例，深人剖析常見稅務風險。同時，針對企業在申報納稅、優惠備案等環節遇到的實際問題，進行一對一解答，確保企業聽得懂、學得會、用得好。

“以前對農產品進項抵扣政策總是一知半解，這次培訓用真實案例掰開揉碎講解，真是幫大忙了！”參加培訓后，湖北省林江木業有限公司財務負責人由衷感慨道。

（國家稅務總局嘉魚縣稅務局陳可）