分期開發+動態調整：產業園區建設的新范式

在全球產業鏈重構與“雙碳”戰略雙重驅動下，工業園區作為新型城鎮化的空間載體，正經歷從“生產容器”向“創新生態系統”的轉型升級。而傳統工業園區也面臨著空間承載不足、功能配套滯后、運營模式單一等系統性挑戰。根據國家發展改革委數據，2023年我國省級以上工業園區貢獻了全國55% 的工業增加值，但其平均容積率僅為0.83，土地集約利用水平亟待提升。浙江省泰順縣作為國家重點生態功能區縣，工業用地占比不足縣域國土面積的 1.5% ，在生態保護紅線約束下探索工業園區集約化發展具有典型意義。泰順羅陽南部產業園（2021年獲批省級經濟開發區）創新采用“分期開發 + 動態調整”建設模式，通過五年實踐實現園區單位土地投資強度提升至380萬元/畝，生態工業占比達 67% ，為山區縣域工業園區開發提供了新范式。

泰順羅陽南部產業園工業地產發展現狀

區域發展背景。在浙江省域現代化先行戰略指引下，全省山區26縣跨越式發展成為重要命題。泰順縣作為浙南生態屏障核心區，2023年三次產業結構比為 13：43：44 ，呈現“三二一”型產業結構，但制造業增加值僅占GDP的15% ，低于全省平均水平15個百分點（2023年浙江制造業占GDP比重 30% ）。基于“產業強縣”戰略導向，園區建設面臨三重挑戰：一是生態約束下的空間開發限制，縣域建設用地占比不足 二是產業基礎薄弱，規上工業企業僅79家，產值超億元企業僅7家。三是要素集聚能力不足，常住人口城鎮化率 48.9% 人才外流率年均達 12‰

項目開發模式。項目采用“政府主導 + 市場運營\"的PPP模式，由萬洋集團實施整體規劃、分期開發、滾動建設。規劃總用地2000畝，分三期實施：一期（2022—2024年）建設產業啟動區500畝，重點完善基礎設施、建設標準廠房、建設定制個性化廠房；二期（2025—2027年）擴展至1200畝，形成裝備制造、大健康、時尚輕工三大產業集群；三期（2028—2030年）完成綜合配套區建設，實現主導產業鮮明、產城深度融合。

開發過程中形成了三大創新機制。一是動態規劃機制。建立“年度評估一中期調整”制度，根據項目招引、企業入駐情況每三年修訂建設時序，保持 30% 的彈性用地儲備，保障產業發展空間。二是金融創新體系。推行“產權分割+ 按揭貸款”模式，企業可購置 500-5000m² 獨立產權廠房，首付比例降至 10% ，貸款期限延長至10年，保障企業資金使用更顯主動和靈活。三是產業培育平臺。建立產業引導政策，減低企業入駐泰順羅陽南部產業園的門檻限制，項目開發企業將準客戶制造行業報相關行政部門進行準入審批，符合當地產業、年產值、畝均稅收、環保風險、安全風險等要求的項目給予準入，為眾多中小微企業提供了發展機遇。

表1：要素供給與產業需求匹配度

地方政府推出產業鏈共同體獎勵（50萬元）、智能改造獎勵（最高1000萬元）、數字經濟核心制造業企業獎勵（新增銷售額的 6‰ ），建立“企業成長指數”分級培育體系。

運營成效。截至2024年6月，一期工程完成投資18億元，建成標準化廠房15萬平方米，入駐企業23家，其中規上企業占 78.2‰

園區形成了三大服務運營特色。一是產業鏈垂直整合。增強園區企業對產業鏈中不同環節的控制與參與，提高向上下游延伸的競爭力，以溫州新能源商用車項目（吉利溫州工廠）為龍頭，集聚汽車零部件企業，本地配套率達65% ，物流成本降低 18% 。二是數字化賦能體系。利用工業互聯網平臺實現產業鏈數據互通，實時監控園區企業生產能耗與供應鏈狀況，提高資源優化配置。在園區搭建“園區大腦”管理系統，實現能耗監測覆蓋率 100% ，企業通過政務服務平臺“一網通辦”事項達187項。三是生態工業實踐。突破生態約束，走出一條綠色高質量發展路徑，園區整體布局納入碳足跡管理，實現園區生態效益量化。園區建設分布式光伏電站 8.5MW ，配套中水回用系統，單位工業增加值能耗較傳統園區下降 23‰

工業園區分期開發建設的問題診斷

要素制約矩陣分析。通過構建“要素供給一產業需求”匹配度模型（見表1），反映目前要素供給狀況及未來需求，發現園區面臨結構性矛盾：土地供給方面，二期用地審批周期長達18個月，影響項目進度；人才供給方面，技能型人才缺口達 43% ，管理技術人員本地化率僅 28% ；金融服務方面，中小企業融資成本仍高于基準利率15%-20% 0

產業集群培育瓶頸。一是產業鏈韌性不足。羅陽南部產業園作為泰順工業經濟核心載體，受制于縣域工業起步晚、山區交通網絡滯后，產業規模尚未形成集聚效應。目前園區內核心零部件本地配套率不足 30% ，超 72% 企業面臨原料采購、產品銷售“兩頭在外”困境，導致生產成本增加10%-15% （物流成本占比達 12% ，高于全省平均 8% 。例如，園區主導產業裝備制造，關鍵部件、密封件等依賴溫州樂清、寧波北侖等地供應，供應鏈中斷風險較高；竹木加工企業原料 60% 需從福建、江西調入，產業鏈縱向延伸受阻。

二是創新生態薄弱。一方面是研發投入強度低，技術外源依賴明顯。園區企業研發投入強度僅 1.2% ，遠低于浙江省 2.8% 的平均水平，且產學研合作項目占比不足 5% 。高端設備、工藝技術多通過外部引進，自主知識產權產品占比僅18% ，制約產業附加值提升（園區工業增加值率22% ，低于全省 28% ）。另一方面是創新載體與人才儲備雙缺。園區內無省級以上重點實驗室或工程中心，僅有2家市級企業技術中心，難以支撐共性技術攻關。同時，受限于城鎮化率低（約 48.9% ）、人才外流率高（年均 12% ），園區專業技術人才密度為76人/萬人，僅為溫州市平均水平的1/3，智能制造、工業設計等領域人才尤為緊缺。

三是同質化競爭風險。周邊縣市同類園區產業定位重疊，區域博弈加劇資源內耗。一方面，產業定位重疊，招商虹吸效應弱化。浙南山區縣域產業園普遍聚焦生態工業、農旅融合等方向，羅陽南部產業園與瑞安、蒼南、文成、景寧等地園區產業定位重疊度達 65% ，如裝備制造、竹木加工等。同質化競爭導致招商“拼政策”現象突出，泰順因財力有限，在土地價格、稅收返還等維度處于劣勢，近三年重大項目流失率達37% 。另一方面，差異化路徑尚未明晰。盡管泰順擁有“中國天然氧吧”“國家生態縣”等生態IP，但園區在綠色制造認證、碳標簽應用等生態價值轉化領域進展緩慢，尚未形成“生態 + 產業”的獨特競爭優勢，難以在區域競合中突圍。

產城融合梯度差異。羅陽南部產業園區15分鐘生活圈覆蓋率僅 58% ，就學、醫療、休閑等公共服務設施滯后于產業人口增加速度。通過對園區產業工人問卷調查，發現 35% 員工因生活配套不足選擇通勤居住，致使職住分離指數達1.82。

開發建設優化策略

構建“三階遞進”開發模型。實施“ 1+2+3³ 開發策略：1個智慧基座（數字孿生平臺）、2個驅動引擎（產業創新聯合體、產教融合基地）、3個功能組團（生產智造區、創新研發區、城市服務區）。通過BIM技術實現全生命周期管理，使建設周期縮短 20% ，成本節約 15‰

創新“飛地經濟”發展模式。與杭州濱江區共建“科創飛地”，建立研發在杭州、轉化在泰順的協同機制。規劃建設10萬平方米杭泰協同創新園，實施“雙注冊、雙考核”制度，共享杭州人才資源與創新要素。

完善產業生態系統。一是供應鏈強化。依托園區裝備制造、大健康等主導產業，建立區域性工業互聯網平臺，集成供需匹配、產能共享、物流調度等功能，通過組建汽摩配、電子元器件等產業聯盟，力爭五年內實現本地配套率突破 50‰

二是創新鏈補強。設立5000萬元/年專項資金，實施“產學研用”貫通計劃，支持企業聯合浙江大學溫州研究院等機構共建智能裝備、環保材料重點實驗室，配套 20% 中試補貼激勵成果轉化。

三是資金鏈優化。依托開發公司融資擔保推廣“設備融資租賃 + 供應鏈金融”組合產品，配套建立企業信用評價白名單，通過政府風險補償資金池撬動金融機構讓利，降低中小企業融資成本3一5個百分點，爭創省級生態工業示范園區。

泰順羅陽南部產業園的創新實踐表明，分期開發策略通過“要素精準供給、空間彈性預留、功能動態調整”的三維有效協同，破解了生態敏感區工業園區的開發困境。園區創新價值體現在：構建“產業單元模塊化”開發模式，實現土地集約利用效率提升 40% ；創立“需求響應型”服務供給機制，企業滿意度達 91% ；探索“生態價值轉化”路徑，碳匯交易收益反哺園區建設達1200萬元／年。

未來園區建設，需重點關注分期開發中的風險傳導、數字經濟與實體園區融合深度、跨區域產業協作網絡構建。要建立園區開發指數評價體系，從經濟密度、創新濃度、生態幅度三個維度完善考核標準，推動工業園區向“生產一生活一生態”三生融合的高級形態演進。