基于DEMATEL-ISM的老舊小區改造項目成本超支影響因素研究

國務院辦公廳《關于全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發［2020］23號）頒發后，我國城市化進程加速推進，老舊小區改造成為一項重大的民生工程和發展工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發建設方式轉型、促進經濟高質量發展具有十分重要的意義。然而，在老舊小區改造項目實施過程中，普遍面臨著成本超支的風險。成本超支不僅會影響項目的順利推進，還可能導致資源浪費、工期延誤，甚至引發社會矛盾。研究表明，超過 60% 的改造項目存在不同程度的成本超支問題。青島市在2024年改造的50個老舊小區項目中，有30個項目出現了不同程度的成本超支，超支比例在 10%～30% 之間。

為了有效識別老舊小區改造成本超支的關鍵風險因素及其相互作用關系，學者們進行了廣泛研究。竹隰生等從建設單位的視角，結合實際工作經驗，確定影響居民生活權益、項目的復雜性和程序審批冗長等因素會影響項目的成本控制，并針對性地提出改進意見，為老舊小區改造成本管理提供參考[1]。孟緣等運用AHP-DEMATEL組合賦權法，通過文獻分析和問卷調查建立影響因素體系，確定設計方案的合理性、合同條款的制定、設計前現場踏勘的力度、供貨商的選取、施工方案的合理性、成本控制目標的合理性和設計人員的經驗水平及成本控制意識EPC模式下老舊小區改造成本管理的關鍵因素[2]。蘇艷貞等以洛陽市某老舊小區改造為例，研究如何利用BIM技術解決項目實施過程中成本控制面臨的難題，為老舊小區改造項目的數字化管理提供思路[3]。林彥等以鋼結構裝配式建筑為研究對象，通過構建DEMATEL-ISM模型確定成本控制的各個影響因素以及各因素之間的相互作用關系，確定構件水平和設計水平是影響成本控制的主要因素[4]。楊玉勝等通過文獻分析、專家訪談及現場調研的方式，識別出設計階段裝配式建筑成本影響因素，構建DEMATEL-ISM模型后對各個因素進行分析，從而確定關鍵因素以降低裝配式建筑的成本[5]

綜上所述，本研究采用DEMATEL（決策試驗與評價實驗室）與ISM（解釋結構模型）相結合的方法，其中DEMATEL方法能夠通過量化分析揭示風險因素之間的因果關系，識別出關鍵驅動因素；而ISM方法則可以將這些因素按照其影響層級進行結構化分析，構建出風險因素的多層次結構關系模型。通過這種方法對成本超支風險因素進行識別，進而研究因素之間的層級關系和作用機理，并提出相應的對策和建議。

1影響因素體系構建

老舊小區改造成本超支影響因素的識別是研究的基礎，研究通過文獻研究法和專家訪談法來進行影響因素體系的構建。利用文獻研究法，采用CNKI數據庫為文獻搜索平臺，以“老舊小區改造”“DEMATEL-ISM”“成本超支”為關鍵詞，對近十年文獻相關度進行篩選，從而確定影響因素。同時，通過專家訪談法，征集專家學者們、從業多年的項目經理、工程師和相關高校教師的意見，結合老舊小區改造的最新政策及現狀，對收集到的影響因素歸納整理后反饋給專家學者們進行分析討論。最后，構建了以政策法規因素、工程技術因素、市場環境因素、組織管理因素和社會環境因素為主的14個影響因素在內的影響因素體系如表1所示。

2DEMATEL-ISM模型構建

2.1理論基礎

決策試驗與評價實驗室（Decisionmakingtrialandevaluationlaboratory，DEMATEL）方法是一種用于分析復雜系統中因素間因果關系的結構化方法。解釋結構模型（Interpretive structural model-ing，ISM）方法是一種用于構建系統因素層級結構的技術。它通過分析因素間的依賴關系，將復雜系統分解為多層級的結構模型[。DEMATEL-ISM方法有效地結合了因果分析和層級結構建模的優勢，能夠全面、系統地分析復雜系統中因素間的關系，DEMATEL-ISM模型計算流程如圖1所示。

2.2DEMATEL模型構建步驟

（1）構建影響因素體系。通過查閱文獻以及咨詢專家，明確老舊小區改造成本超支的各影響因素，記為 s1 ， ^S2 ，…， S20 。

（2）構建直接影響矩陣 W 。基于專家打分法，對每兩個影響因素之間的直接影響程度進行打分，分為三個級別，分別賦值0-3，得到矩陣W =（wij） nxn 0

（3）直接影響矩陣規范化。對直接影響矩陣W 進行規范化處理得到規范影響矩陣 A ，即 A= （a_ij）_n×n ，計算公式如下：

式（1）中， W_max 為每行元素之和的最大值； k 為直接影響矩陣的總列數。

（4）構建綜合影響矩陣。在得到規范影響矩陣的基礎上，根據公式得到綜合影響矩陣 T ，即T=（t_ij）_n×n ，計算公式如下：

式（3）中， I 為單位矩陣， A 為規范影響矩陣。

（5）根據以下公式計算影響度 D_i 、被影響度R_i 、中心度 P_i 和原因度 M_i ，確定原因因素和結果因素。

M_i=D_i-R_i

（6）運用MATLAB軟件繪制因果關系圖。中心度為橫坐標，原因度為縱坐標。

（7）計算可達矩陣 E 。通過公式將綜合影響矩陣與單位矩陣相加后構建整體影響矩陣 K= （k_ij）_n×n ，為了剔除整體影響矩陣 K 中重要程度較低的因素，需要設置閾值 λ 進行結構簡化。若 k_ij ?λ ，則 e_ij=1 ；若 k_ij?λ ，則 e_ij=0 。

（8）建立多層次結構模型。根據可行集、先行集和共同集，找到滿足可達集等于共同集的因素，這些因素屬于最高層級。然后將這些因素從矩陣中移除，重復上述迭代過程，直到所有因素都被分層。

3DEMTEL-ISM模型數據分析

3.1DEMATEL模型分析

根據表1中所列出的14個影響因素，邀請28位從事老舊小區改造項目的專家學者們通過郵件、面對面訪談、在線調查等方式向他們發放問卷，收集打分結果。專家根據老舊小區改造項目成本超支各影響因素之間的影響程度進行打分，打分規則如下：使用“0＼～3分”的評分標準，0-無影響；1-弱影響；2-中等影響；3-強影響。用算數平均數法計算得到的分數，繪制出直接影響矩陣W如表2所示。

根據直接影響矩陣 W ，按照式（1）～式（3）構建老舊小區改造項目成本超支影響因素的綜合影響矩陣如表3所示。然后根據式（4）～式（7）計算影響度 D_i 、被影響度 R_i 、中心度 P_i 和原因度 M_i 。其中，原因度數值大于0，影響因素為原因因素；原因度數值小于0，影響因素為結果因素。

根據計算結果利用MATLAB軟件繪制出老舊小區改造項目成本超支影響因素的原因結果圖如圖2所示。

根據圖2可得DEMATEL模型分析結果如下：

（1）影響度。影響度表示該因素對其他因素的影響程度。影響度越高，說明因素對系統的驅動作用越強。影響度排名最高的因素是項目組織架構混亂（S10），影響度高達2.137，表明其在系統中對其他因素有較強的推動和影響能力；補貼政策調整（S1）、監督機制不完善（S12）和居民抵制施工（S13）的影響度較高，分別為1.641、1.635和1.652，說明對其他因素有顯著影響。

（2）被影響度。被影響度表示受到其他因素的影響程度。被影響度越高，說明該因素更容易受到系統中其他因素的影響。被影響度排名前三的因素有審批流程冗長（S2）、設計變更頻繁（S4）、財政資金撥付延遲（S3），分別為2.129、2.021和1.915，說明在系統中易受其他因素干擾和作用。

（3）中心度。中心度作為影響度與被影響度的總和，能夠反映因素在系統中的重要程度。項目組織架構混亂（S10）的中心度最高，為2.553，凸顯了該因素在系統中的核心地位；審批流程冗長（S2）、補貼政策調整（S1）、技術難題攻克（S6）的中心度較高，分別為2.379、2.359和2.278，說明在系統中占據主要地位。

（4）原因度。原因度作為影響度與被影響度的差值，用于區分因素是原因因素還是結果因素。原因度大于0的因素為原因因素，對系統中的其他因素產生影響，是系統驅動因素；原因度小于0的因素為結果因素，更多地受其他因素影響而發生變化，受系統驅動。

3.2ISM模型分析

為了構建可達矩陣，需要引入閾值 λ 。查閱文獻后確定閾值 λ=μ+σ，μ 和 σ 分別是綜合影響矩陣 T 中所有元素的均值和標準差。通過計算，均值 μ=0.075 ，標準差 σ=0.074 ，閾值 λ= 0.149。整體影響元素數值大于 λ 記為1，數值小于 λ 記為0，構建的可達矩陣 E 。

若某因素所在行中數值為1的位置，對應的列所代表的因素的合集為可達集；若某因素所在列中數值為1的位置，對應的行所代表的因素的合集為先行集；可達集與先行集的交集為該因素的共同集。用上述方法根據可達矩陣 E ，得到表4所示的可達集、先行集和共同集表。

表4中，滿足可達集等于共同集的因素即為第一層級的因素，將這些因素從集合中去除，重復上述迭代過程，直至所有因素被分到每一層級，得到的多層次結構模型如圖3所示。

根據圖3可得到如下結論：

（1）第一層級表層因素包括審批流程冗長（S2）、財政資金撥付延遲（S3）、設計變更頻繁（S4）和設備租賃價格波動（S9）都屬于直接因素。審批流程冗長導致老舊小區改造項目延期啟動，延長項目前期準備時間，不僅會錯過最佳開工時間，增加項目的時間成本，還可能影響后續施工，打亂原有的資源配置計劃。財政資金撥付延遲會影響材料、設備的采購和進場，影響項目的順利進行。設計變更頻繁導致施工混亂，容易造成已完工程的返工，浪費時間和資源。若設備租賃價格上漲，會增加項目的成本支出。

（2）第二層級和第三層級為中間層級，這些層級中的因素既受到上一層級的影響，又影響著下一層級。例如，審批流程冗長導致施工工藝復雜的問題更加凸顯，或者財政資金撥付延遲引發材料價格上漲帶來的成本壓力。

（3）第四層級為根本因素，包括補貼政策調整（S1）、勞動力短缺（S8）和項目組織架構混亂（S10）都是相對根源性的因素，通過影響上一層級，間接對整個項目產生影響。補貼政策調整影響技術難題攻克的資源投入，勞動力短缺影響監督機制的有效執行。

3.3DEMATEL-ISM模型分析

結合DEMATEL-ISM綜合模型發現，補貼政策調整（S1）和項目組織架構混亂（S10）經過DEMATEL分析后中心度和影響度都很高，在ISM分析中都處于第四層級，說明這兩個因素是導致老舊小區改造項目成本超支的關鍵因素。此外，監督機制不完善（S12）和居民抵制施工（S13）影響度較高，監督機制不完善可能導致施工過程中成本浪費無法及時發現和糾正，居民抵制施工可能導致施工暫停、補償費用增加等，從而推動成本超支。

4建議

（1）應對政策調整。密切關注國家和地方對老舊小區改造的政策動態，加強與政府等相關部門的溝通與聯系，及時了解政策調整的方向和內容。根據政策并結合項目實際情況，制定多套方案應對政策調整。如果補貼政策收緊，可考慮優化項目預算，減少非必要開支，以提高資金的利用效率。

（2）優化組織架構。明確職責分工，對改造項目各部門和崗位的職責進行詳細梳理和明確界定，制定完善的崗位說明書，避免職責不清晰而導致工作推矮和重復勞動。搭建多元化的溝通平臺，如定期召開線上例會、建立線上溝通群組等，確保信息在各部門之間及時傳遞。

（3）簡化審批流程。對審批流程進行全面梳理，將復雜多余的審批環節進行合并簡化，減少審批層級。制定清晰明確的審批標準，避免因標準不明導致的反復審核，同時加強信息互通，避免部門之間因溝通不及時導致審批延誤。

（4）減少設計變更。在項目前期充分進行實地調研和需求分析，確保設計方案的科學性和合理性。加強對設計單位的監管，減少后期設計變更的可能性，嚴格地控制設計變更的頻率和范圍。

（5）加強資金管理。在項目啟動前，根據項目的階段性需求，制定詳細的資金使用計劃表，確保各個階段的資金與需求相匹配。簡化資金撥付的審批環節，確保各部門之間信息通暢，加快資金撥款速度。聘請專業的第三方機構對資金使用情況進行全程監管，保證資金使用的合理性和透明性。

5結語

本研究基于DEMATEL-ISM方法，系統分析了老舊小區改造項目成本超支的影響因素以及各個因素間的相互作用關系。通過構建影響因素體系，結合因果分析和多層次結構模型，識別出補貼政策調整和項目組織架構混亂是導致成本超支的關鍵因素。其次，審批流程冗長和設計變更頻繁等其他因素的相互作用，共同導致了老舊小區改造項目成本超支。

總之，老舊小區改造具有復雜性和多樣性，不同地區、不同項目的成本超支影響因素存在差異，成本控制問題需要政府、企業和社會各界的共同努力。未來研究可以進一步探討智慧化改造、綠色節能技術等在老舊小區改造中的應用，以及如何通過政策創新和技術進步實現經濟效益和社會效益的。在智能化改造方面，為老舊小區安裝智能水表、燃氣泄漏保護、煙霧報警等物聯設備，信息全部接人第三方服務平臺和區城市運行聯動指揮中心平臺。在遇到突發情況時，平臺將自動產生預警，為老舊小區內的居民鋪設一張無形的技防“保護網”。在綠色節能技術的應用方面，可以使用斷橋鋁合金來代替生物質廢棄物環保材料代替傳統木材，從而減少對森林資源的依賴；使用太陽能、地熱能等可再生資源，將太陽能轉化為電能供老舊小區公共設施使用，通過安裝地源熱泵系統，可以提高能源利用效率減少碳排放，促進老舊小區改造的綠色發展。

參考文獻：

[1]竹隰生，蔣潔.基于典型特性的老舊小區改造項目成本管理難點及改進建議[J].建筑經濟，2023，44（11） ：36.

[2]孟緣，牛建廣.基于AHP-DEMATEL的老舊小區改造項目成本管理影響因素研究[J].工程管理學報，2023，37（5）：75.

[3]蘇艷貞，付一鳴.BIM技術在老舊小區改造工程成本控制中的應用——以洛陽市某老舊小區改造為例[J].四川水泥，2023，45（9）：39.

[4]林彥，郝萌萌，王艷艷.基于DEMATEL-ISM模型的鋼結構裝配式建筑成本控制研究[J].建筑經濟，2022，43（9）：54.

[5]楊玉勝，王紫武.基于模糊DEMATEL-ISM裝配式建筑設計階段成本影響因素研究[J].工程管理學報，2023，37（6）：132.

[6]張勇，楊光，牟艷祥.基于改進模糊DEMATEL-ISM的裝配式建筑成本影響因素分析[J].項目管理技術，2024，22（11）：92.

Research on Influencing Factors of Cost Overruns in Old Residential Area Renovation Projects Based on DEMATEL-ISM

GUO Ping，WANG Lijuan （School of Management Engineering， Qingdao University of Technology， Qingdao， Shandong 266520，China）

ABSTRACTAgainst the backdrop of China's vigorous promotion of old residential area renovation，cost overuns had becomeawidespread issue，significantlyaffcting project progressandresourceutilizationeficiency.Toefectivelyidentify hekeyinfluencingfactorsofcostoverrunsinoldresidentialarearenovationprojectsandtheirinterrelationships， this studyemployed the DEMATEL-ISM method toconstructamulti-level structural modelencompassing 14influencing factors.Through expert scoring and matrixcalculations，policyadjustmentsandorganizational structure chaos were dentifiedasthe keyfactorscontributing tocost overuns，whilefactorssuchas lengthyapproval processesand frequentdesign changesinteract tocollectivelytriggercost overruns.Basedontheresearch findings，corespondingcountermeasures were proposed，aiming toprovide scientificbasisand practical guidance forcostcontrol inoldresidential area renovation projects.

EYWORDS old residential area renovation；cost overruns；DEMATEL-ISM

（責任編輯 羅江龍）