城市更新背景下多元主體參與湘潭市老舊小區改造協同機制研究

本文引用格式：，.城市更新背景下多元主體參與湘潭市老舊小區改造協同機制研究［J］.藝術科技，2025，38（5）：187-189.

中圖分類號：TU984.12 文獻標識碼：A 文章編號：1004-9436（2025）05-0187-03

1老舊小區改造現狀梳理

1.1政策引導，營造良好環境

湘潭舊改辦在《湘潭市城區老舊小區改造指南》中明確了老舊小區改造范圍和改造內容；《湘潭市城區老舊小區改造暫行管理辦法》構建“黨建引領、政府引導、居民主體、社會支持、企業參與”的共同締造機制，先后對市區建于2000年以前、基礎設施條件差的小區進行改造；湘潭政府辦公室在《湘潭市支持市城區老舊小區改造十條措施》中，明確老舊小區改造過程中涉及項目資金平衡、調整片區規劃、深化項目設計、鼓勵招商引資等重大問題，按權限由市、區兩級政府專題研究解決[1]。這些為湘潭市老舊小區改造營造了良好的政策環境，但項目組調研發現，目前很多老舊小區改造仍多以政府為主導，居民參與度普遍偏低。

1.2技術賦能，推動智慧更新

近年來，湘潭市以老舊小區改造為突破口，著力辦好重點民生實事，推動城市更新升級。全市累計改造小區1102個，惠及人民群眾50余萬人，形成獨具湘潭特色的經驗做法。2024年，全市建成海綿城市達標區域46.8平方千米，占建成區面積的 40.8% ，提前完成國家2025年目標。在具體改造中，采用透水瀝青、雨水花園、高位花壇等技術，如在寧家圍子片區打造40余處海綿設施，徹底解決內澇問題，綠化覆蓋率提升 35% [2]。同步推進智慧化升級，依托清華大學編制的《城市更新專項規劃》，在29個改造片區布設物聯網傳感器，實時監測管網滲漏，雨湖區試點小區漏水報警響應時間縮短至15分鐘。但隨著數字時代的發展，老舊小區改造仍需持續推行數字化、智慧化措施，當前湘潭市老舊小區改造存在智慧技術推進緩慢的問題。

1.3多元籌資，破解資金瓶頸

湘潭市通過構建“財政投人 + 社會資本 + 居民共擔”的多元籌資體系，有效化解老舊小區改造資金缺口難題。截至2024年底，全市累計整合中央財政資金1.86億元、中央預算內資金2.54億元，并通過地方政府專項債券籌集2634萬元，形成穩定的財政支持框架。同時，創新市場化融資模式，吸引水電氣等專營單位投入8000萬元參與管線改造，并通過“肥瘦搭配”政策捆綁停車場、便民市場等優質項目，成功引入社會資本1.2億元[3]。此外，市財政專項安排600萬元支持電梯加裝、1100萬元用于海綿示范小區建設，形成“政府兜底 + 市場補充 + 居民共擔”的可持續資金鏈。但整體來看，在老舊小區改造項目執行過程中，居民雖然是受益群體，但老舊小區租住戶較多、人員復雜、文化水平參差不齊，大部分居民出資意愿低，市場化融資運作空間不足。

2老舊小區改造障礙因素分析

老舊小區改造是一項多元參與的復雜工程，課題組通過調研湘潭市岳塘區、雨湖區等多個老舊小區改造的障礙因素發現，當前湘潭市大部分老舊小區改造仍存在“基礎設施修繕復雜”和“改造行為模式單一”的主要矛盾，具體表現為：一是老舊小區急需消除安全隱患，補齊路面、下水、管網等基礎設施功能。這些設施由于年代久遠、錯綜復雜且數據缺失，需要政府、企業、社區、居民等多元主體協同配合，才能高效高質量完成小區改造工作。二是諸多老舊小區在改造過程中，多元主體間協商溝通效果不暢，改造模式仍以政府主導為主，社區群眾參與度低。一些復雜的隱蔽工程改造，如地下管涵等，未及時向附近居民摸底，導致窩工、返工等現象。三是金融及市場工具使用不充分，文化和環境營造氛圍較弱，持續性改造理念尚未融人實際改造過程。

3老舊小區改造協同機制與對策

結合實際情況，湘潭市老舊小區改造過程中各主體利益沖突的原因在于參與度、利益目標、統籌協調等方面存在差異。要從根本上化解沖突，需全面系統構建“問題溝通一利益表達一統籌協調”的化解路徑[4]，通過健全統籌協調機制來發揮各主體作用、優化多元利益主體協商機制以營造良好共治模式、健全長效管理機制提升持續發展效能，實現相互協作、利益協同，促進老舊小區改造項目良好運行。

3.1構建多元協同機制，突破基礎修繕難題

老舊小區基礎設施改造涉及多領域交叉協同，需通過機制創新統籌各方資源，化解數據缺失與施工效率的矛盾。利用數字時代新技術，構建監督反饋機制，實施個性化改造措施，是破解老舊小區基礎修繕難題的有效路徑。

3.1.1建立健全數據共享平臺

整合住建、規劃、市政等部門歷史檔案，利用三維建模技術構建地下管網數字化檔案庫，聯合測繪單位開展隱蔽工程“體檢式”普查。通過“BIM+GIS系統”實現水電氣管線可視化呈現，建立APP端物探數據與網頁端數據實時聯動的動態更新機制，形成“地下空間一張網”，為施工方提供精準“地下導航”。例如，杭州拱墅區通過 BIM+GIS 技術將30年老小區管線誤差控制在5厘米內[5]。

3.1.2組建政企民聯合工作組

基層黨員下沉，成立改造社區專項指揮部，下設技術攻堅、群眾協調、質量監督等專班。引入頭部企業實施EPC總承包模式經驗，社區組建“監理隊”開展日常巡查。建立“施工紅黑榜”制度，對反復開挖等問題實行扣分，形成“專業施工 + 群眾監督”閉環，協調老舊小區改造過程中施工企業與居民之間“擾民”與“民擾”的矛盾，同時提升群眾參與度與社區主人翁意識。

3.1.3創新微創式改造模式

推廣裝配式建筑技術在老舊小區改造中的應用，對化糞池、雨污分流管實施預制拼裝；利用智能監測和無損檢測技術對老舊社區房屋建筑進行監測和檢測，將數據實時上傳至數字監管平臺；采用非開挖修復技術處理破損管道，運用高分子材料噴涂加固技術修復墻面。試點“微創手術”改造模式，如上海市青浦區利用非開挖修復技術完成管網更新，既提高施工效率，又減少對交通資源的占用和對居住環境的影響。

3.2創新多元共治模式，激發群眾參與活力

老舊小區改造涉及政府、施工方、居民等多方主體，實現利益協同是解決問題的關鍵。通過搭建良好的溝通平臺、建立完善的協商機制，能夠最大化打消居民疑慮，推動老舊小區改造順利進行，避免溝通不暢引發主體間分歧沖突，挫傷居民積極性。因此，破解政府單邊主導困局，需構建多層次協商體系，實現從“要我改”到“我要改”的治理轉型。

3.2.1搭建數字化溝通平臺，完善利益表達機制

利用數字媒體技術開發“潭城煥新”微信小程序、公眾號等數字協商平臺，設置改造方案投票、施工進度查詢、問題反饋等協商模塊。運用VR技術展示改造效果圖，開展“云上開放日”活動。建立“改造議事廳”制度，每周固定時間由社區書記主持線上議事會，重點問題實行“三上三下”協商機制。此舉有利于改變小區居民的“觀眾心態”，使其真正成為參與小區改造和建設的“主角”。

3.2.2推行透明化改造管理，建立利益協商機制

實施“陽光改造”工程，在小區入口設置電子公示屏實時更新施工信息。建立“一戶一檔”溝通臺賬，對涉及居民私改的隱蔽工程實行“三方會簽”確認。引入第三方監理直播施工過程，借鑒廈門“共同締造模式”，在改造中既強調各方主體協調溝通，又尊重居民在規劃設置、改造進度等方面個性化、差異化的需求。

3.2.3培育社區自治組織，培育利益共享理念

基層黨員牽頭動員、入戶宣傳，組建“老鄰居改造智囊團”，吸納退休工程師、教師等群體參與方案討論與調研，設立“社區營造師”崗位，培育本土化改造專家。推行“積分換服務”機制，如居民依據居住經驗提供有效的管線改造信息，可折算為物業費，以此減少隱蔽工程探測不全、反復開挖等問題。

3.3健全長效管理機制，提升持續發展效能

從長效治理視角審視，老舊小區改造存在兩個關鍵制約因素：一是公眾參與機制不健全，居民作為核心利益相關方，其參與深度與質量直接影響改造工程的權益平衡、法理基礎及治理效能，亟須構建多方協同的共治機制；二是市場主體利益協調機制不完善，以建筑企業、物業服務機構為代表的參與主體具有逐利屬性，需要通過制度設計引導其實現經濟效益與社會價值的動態平衡。要實現改造工程的可持續發展，必須突破碎片化改造思維，系統構建“規劃一建設一管理一運營”全周期治理體系，推動社區更新從單一物理空間改造向復合型治理生態升級。

3.3.1 創新市場化融資模式

為破解存量更新項目的投資回報困境，需建立存量資源價值轉化機制，創新“投資一運營”收益閉環體系。重點推進以下舉措：一是挖掘社區空間經濟價值，構建電梯媒體矩陣、新能源汽車充電網絡、社區嵌入式服務設施等可持續收益場景；二是實施收益組合優化策略，運用項目平衡打包模式，將片區停車場、便民服務中心等優質資產與老舊社區更新項目捆綁實施；三是拓展REITs（不動產投資信托基金）、ABS（資產證券化）等金融工具應用，設計包含政府補貼、運營收益、增值服務的多元化回報機制，有效破解長周期投資回報特性與市場主體逐利訴求間的結構性矛盾。

3.3.2實施文化基因喚醒工程

注重片區歷史文化風貌保護，維系傳統格局與街巷肌理，推動歷史文脈傳承與集體記憶重構雙向互動：空間維度上，實施工業遺存活化利用計劃，運用場景營造手法，將湘鋼工業遺址、江麓機械廠風貌區等特色元素轉化為文化地標，創新“工業遺產廊道 + 微型博物館”復合空間模式；社群維度上，組建社區記憶共同體，通過口述史采編、年代景觀修復（如法桐林蔭系統迭代、紅磚肌理保護等）、文化IP孵化（老物件數字孿生展覽等）構建情感聯結紐帶；制度維度上，建立文化資產確權登記制度，設立社區文化發展基金，形成物質空間更新與文化資本增值的良性互饋機制。

3.3.3建立動態維護機制

推動“制度一技術一主體”三位一體的可持續運維機制：制度創新方面，出臺《城市更新項目全周期運維管理導則》，建立包含物業專項維修資金、房屋體檢保險、設施設備更新儲備金的復合型保障體系；技術賦能層面，逐步搭建基于 BIM+GIS 的老舊小區運維管理數據底座，集成智慧能源管理、智慧安防、物聯網設施監測等智能模塊，實現從傳統物業管理向數據驅動的精準治理轉型；主體協同方面，創建“專業物管企業 + 社區自治組織 + 第三方技術機構”的協同治理架構，通過數字治理議事廳、運維績效區塊鏈存證等創新機制提升共治效能。此外，建立包含設施完好率、居民滿意度、文化傳承度等維度的考核體系，確保治理機制動態優化。

4結語

改善居民小區環境需要從老舊小區改造這一“小切口”入手，將多元協同機制理念融入湘潭市老舊小區改造工程，從“機制構建一模式創新一長效管理”多方人手，有利于完善湘潭市城市發展規劃，推動湘潭市管理模式向現代化轉型，滿足居民對“住有所居、住有良居”的向往。

參考文獻：

[1」張書文.多元主體參與下東光縣老舊小區改造的問題及對策研究［D］.西寧：青海師范大學，2024.

[2」趙學彬，陳妙，葉昂，等.城鎮老舊小區片區化改造模式研究：來自湖南的探索與實踐［J].建筑經濟，2023，44（9）：63-71.

[3］盧蘭.遵義市H區老舊小區改造中多元主體利益沖突與化解機制研究［D］.貴陽：貴州大學，2023.

［4］高云碩.南京市老舊小區改造協同機制的重構研究［D]．南京：南京審計大學，2023.

[5］段雪輝，李小紅.韌性治理視角下城市老舊小區改造實現路徑：以S市D街道社區花園營造為例［J］.城市發展研究，2023，30（6）：37-40.