“一屋一策”推動既有建筑煥新

近日，中辦、國辦印發《關于持續推進城市更新行動的意見》（以下簡稱《意見》），首次在國家層面提出“一屋一策”的既有建筑改造理念，明確要求對涉及不可移動文物、歷史建筑等保護對象的建筑，應按照相關法律法規“一屋一策”提出改造方案。

根據住房城鄉建設部最新數據，全國已實施城市更新項目超過6.6萬個，完成投資2.6萬億元。其中，既有建筑改造面積達78億平方米，城鎮老舊小區改造開工5.37萬個，加裝電梯3.6萬部。

這些數字背后是一場深刻變革—從“大拆大建”轉向“繡花功夫”，從千篇一律轉向量身定制。城市的每一棟老建筑都在等待被喚醒及煥新。

量體裁衣，根據不同建筑的實際情況采取差異化方案

不同建筑在結構安全、歷史價值、功能需求等方面差異顯著，傳統“一刀切”模式已難以適應新時代要求。

《意見》明確要求，對涉及不可移動文物、歷史建筑等保護對象的建筑，按照相關法律法規予以維護和使用，必須采取“一屋一策”的改造方案。同時，嚴禁以危險住房名義違法違規拆除改造歷史文化街區、傳統村落、文物、歷史建筑。

在安全底線與保護紅線之間尋求平衡，是“一屋一策”的核心價值。一方面，加快拆除改造D級危險住房，對存在抗震安全隱患的房屋分類分批加固；另一方面，對具有保護價值的老建筑、古民居采取保護性修繕措施。

建筑改造的多樣性要求精準施策。既有建筑包含老舊廠房、低效樓宇、傳統商業設施等不同類型，面臨不同問題。上世紀工業遺產需在保護與利用之間進行平衡，商業設施需適應現代消費需求，歷史建筑則需修舊如舊。

“一屋一策”也是經濟賬的必然選擇。據住建部數據，2024年前5個月全國新開工改造城鎮老舊小區2.26萬個。如此龐大的改造量，必須根據不同建筑的實際情況采取差異化方案，才能實現資源優化配置。

因地制宜，創新實踐遍地開花

“一屋一策”理念落地過程中，全國各地探索出豐富多樣的創新實踐，形成了一系列可復制推廣的經驗。

中國建筑科學研究院的改造項目成為技術賦能典范。這座建于20世紀70年代的辦公樓通過實施“建筑節能改造優先、設備系統改造優化、高比例建筑光伏應用、光儲直柔創新示范”技術路線，成為光伏主導的零碳建筑。

改造后，建筑全年碳排放量降至189噸，較改造前減少15%。同時，光伏系統年碳減排量達192噸，實現能源全年自平衡。

在經濟效益方面，項目采用自發自用、余電上網模式，每年節約電費22萬元，投資回收期僅6.5年。

江蘇常熟市作為既有建筑更新改造試點城市，探索出一條制度創新路徑。自2019年啟動試點以來，常熟累計實施項目187個，完成改造建筑面積約146.4萬平方米。

常熟創新做法包括：對無產權證建筑，由屬地政府出具權屬證明替代；破除節能、消防、抗震等方面“一刀切”規定，結合實際制定針對性規范標準；科學研判土地用途變更，靈活調整建筑使用功能。

上海則通過綠色建筑引領品質提升。截至2024年底，上海累計綠色建筑面積達到4.22億平方米，累計有1244個項目獲得綠色建筑星級標識。2024年上海評選出20個優秀既有建筑綠色低碳更新改造項目，包括現代建筑設計大廈北樓、百聯西郊購物中心等。這些項目體現了上海在綠色低碳更新領域的技術創新和管理創新。

重慶紅育坡片區探索多方共治模式。項目創新采用“多方共商共建”機制：由國有企業和社會資本共同成立項目公司，通過挖掘閑置資源打造“造血點”，實現可持續運營；建立“居民提議—大家商議—社區復議—專業審議—最后決議”的五議工作機制；引入專業物業公司，構建基層自治組織體系。

機制破局，須建立可持續的城市更新模式和政策法規

讓“一屋一策”模式在全國范圍內有效推廣，必須突破體制機制障礙，建立可持續的城市更新模式和政策法規。

土地政策創新成為關鍵突破口。《意見》提出推動土地混合開發利用和用途依法合理轉換，明確用途轉換和兼容使用的正面清單、負面清單和管控要求，完善用途轉換過渡期政策。

在用地保障方面，要求建立健全覆蓋全域全類型、統一銜接的國土空間用途管制和規劃許可制度。同時，優化零星用地集中改造、容積率轉移或獎勵政策，支持利用存量低效用地建設保障性住房、發展產業。

多元化投融資機制為城市更新注入源頭活水。《意見》明確加大中央預算內投資等支持力度，通過超長期特別國債對符合條件的項目給予支持。

海南省瓊海市博鰲近零碳示范區項目探索出市場投資與經營回報相聯動的新模式。該項目通過公開招選方式引入社會資本，社會投資占比達76%，為大型更新項目提供了可復制的融資路徑。

城市體檢評估制度為“一屋一策”提供科學依據。《意見》要求全面開展城市體檢評估，建立“發現問題、解決問題、評估效果、鞏固提升”的工作路徑。

公眾參與機制確保更新方案符合實際需求。上海徐匯區在“三舊變三新”實踐中構建了“政府—市場—社會協同”機制，城中村改造等項目從不同維度展現了場所精神、文化認同和綠色健康的復合型社區樣板。

“一屋一策”不僅是改造方法，更是城市治理現代化的體現。當每棟建筑都能獲得量身定制的新生方案，當保護與創新在個性化方案中完美融合，城市才能真正成為“人民群眾高品質生活的空間”。