關于房地產企業土地增值稅清算路徑優化的思考

摘要：土地增值稅是房地產企業的主要稅種之一，對企業稅負成本影響較大，容易引發涉稅風險，房地產企業應通過加大土地增值稅清算力度，切實提高企業稅務管理水平，以降低稅務風險。但由于土地增值稅清算的時間跨度長、技術含量高，加上受土地增值稅清算流程、規章制度等因素的影響，致使房地產企業在土地增值稅清算過程中的問題逐漸暴露，無法保證企業稅務管理效果。基于此，文章以房地產企業為研究對象，首先，闡述了土地增值稅及土地增值稅清算的內涵。其次，分析了房地產企業土地增值稅清算的流程與重要性。最后，就房地產企業土地增值稅清算中的問題及優化路徑展開探討，以規范房地產市場秩序，促進房地產行業的健康發展。

關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；清算流程；費用分攤

土地增值稅清算不僅是房地產企業合規經營的重要環節，同時也是提升企業稅務管理水平的重要手段。一旦房地產企業土地增值稅清算過程出現計算不準確、流程不規范等問題，則可能導致房地產企業繳納過高的土地增值稅或者引發稅務風險。因此，企業應加強土地增值稅清算管理，確保能按照相關法律法規進行規范的稅務處理，避免因土地增值稅清算問題引發稅務風險或經濟損失。

一、理論概述

（一）土地增值稅

土地增值稅是指通過轉讓國有土地使用權、地上建筑物及土地上的附著物獲得收入的單位和個人需要繳納的稅種，土地增值稅具有規范土地市場、優化資源配置的重要作用。房地產轉讓過程中獲取的增值額為土地增值稅計算的重要依據，其中，增值額是納稅人轉讓所獲取的收入減去稅法允許扣除的成本費用項目金額后的余額。隨著時間的推移和國家政策的調整，土地增值稅增值額會出現上下浮動的情況，房地產企業在計算土地增值稅時，需要以最新政策為指導，結合項目實際情況計算土地增值稅。

（二）土地增值稅清算

基于土地增值稅清算條件，要求納稅人根據政策要求和項目情況計算土地增值稅稅額，并根據相關標準填寫申請表，向相關部門提供有關資料，按照規定的流程和要求，完成房地產項目土地增值稅的繳納工作。在具體操作中，房地產企業需要做好房地產項目管理工作，計算土地增值稅增值額和土地增值稅，并與當地稅務機關保持良好溝通，了解并根據最新的稅收政策和監管要求提交清算申請。由主管稅務機關審核后確定是否進行清算，并根據最終審核結果計算應繳納的金額，要求企業在規定時間內完成土地增值稅的繳納工作。

二、房地產企業土地增值稅清算的流程

第一，做好數據管理工作。土地增值稅是房地產開發項目管理中必須繳納的稅種，為提高各項費用計算的精準性，防止出現清算失誤的問題，企業應進行模擬測算，預估出房地產應繳納的費用。模擬清算過程可以由企業內部人員或專業機構完成，讓房地產企業在清算過程中了解房地產開發項目情況，提前做好準備工作。

第二，構建土地增值稅清算小組。土地增值稅清算涉及的內容較多，需要業務部門和財務部門協同操作。為提高清算效率，獲得精準的計算結果，清算工作應由財務部門牽頭，業務部門配合，組建專門負責該項工作的團隊，以高質量地完成土地增值稅清算。

第三，重點管理基礎數據。土地增值稅清算的難度較大，房地產企業應保證基礎數據的真實性和完整性。如果基礎數據核算出現問題，勢必會影響土地增值稅清算的準確性。因此，房地產企業開展清算工作前，應保證時間和人力資源的充足，重點分析基礎數據，對各類數據的真實性進行審核分析。若是出現人員流動或者部門交接等情況，則應要求相關人員做好數據交接工作，避免因虛假數據影響土地增值稅清算成效。

第四，完善清算方案。土地增值稅清算需要財務人員根據房地產企業的實際情況制定個性化清算方案，為獲取最優土地增值稅清算方案，企業需要深入分析國家稅收政策和房地產開發項目，并結合當地的實際情況，制定多個清算方案，通過多方對比，選擇最優方案。

第五，與專業機構建立合作關系。鑒于部分財務人員缺少清算經驗，不了解我國相關政策，房地產企業可以與第三方專業機構開展合作，由企業提供數據，第三方負責土地增值稅清算。借此減少房地產企業土地增值稅清算風險，節約稅務籌劃成本，提高房地產企業的稅務管理水平。

第六，提交方案。稅務機關向企業下達清算通知后，企業應在規定時間內向稅務機關提供清算方案和土地增值稅相關資料。在具體操作過程，企業應以實際管理情況為基礎，充分考慮房地產開發項目的特征和政策環境，向稅務部門提交有利于企業的清算方案，防止出現清算方案操作難度過大的問題。

第七，及時調整清算方案。稅務機關獲取企業提供的清算方案后，應細致審查企業提供的清算方案，并對企業的清算過程進行監督，確保企業的清算活動合法合規。在這一過程中，房地產企業應加強與稅務機關的溝通，確保申報的數據或清算出來的數據得到稅務機關的認可。

第八，確定清算方案。房地產企業通過與稅務機關的溝通交流，確定清算方案，并據此開展土地增值稅清算工作。

三、房地產企業土地增值稅清算的重要性

（一）提升企業經濟效益

土地增值稅清算是房地產項目開發最后階段需繳納多少稅款、實現多少利潤的關鍵一環，是影響房地產項目整體收益水平的重要因素。而因房地產項目的開發周期較長，土地增值稅計算煩瑣復雜，需要考慮的問題較多，且各地政策存在差異，較容易出現對項目整體土地增值稅稅負預估不準、不可控的問題，這將嚴重影響企業的效益。因此，房地產企業通過重視土地增值稅清算管理，做好土地增值稅清算前期準備工作，優化土地增值稅清算流程和路徑，有助于提升企業經濟效益。

（二）強化稅務風險管控

土地增值稅相關法律法規對土地增值稅的清算時間有明確規定，且對土地增值稅清算的審查日趨嚴格，如果房地產企業不注重土地增值稅清算管理，無法按法律法規規定的時間和要求完成清算，則可能引發稅務風險。房地產企業要明確土地增值稅清算的風險點，切實關注成本分攤不準確、政策不清晰、票據不合規等主要風險點，強化對土地增值稅清算風險的識別，以實現對稅務風險的有效管控。

（三）提升資金使用效率

目前，土地增值稅采取“先預征后清算”的模式，由房地產企業按照各地規定的預征率先預交，然后在滿足清算條件后進行清算，多退少補。對于部分低增值稅額的房地產項目，因土地增值稅清算稅負低于已預繳的土地增值稅，清算時可退稅。而對于部分高增值稅額的房地產項目在土地增值稅清算后可能需要補繳較多的費用，將對房地產企業帶來沉重的稅負壓力。所以企業在清算工作前，要加強對稅收優惠政策的解讀和應用，加強對土地增值稅的全周期管理，通過有效應用稅收優惠政策及合理預計土地增值稅各階段稅負，制訂合理的財務資金計劃，以提升資金使用效率。

（四）維護房地產市場秩序

土地增值稅清算是以國家政策為導向，通過清算工具的應用，確定房地產企業應繳納的土地增值稅額。通過實施土地增值稅清算工作，能夠規范房地產開發市場的秩序，減少稅務問題對房地產行業的影響。在具體清算過程中，房地產企業需要做好房地產開發項目的收入、成本和費用等信息的記錄、申報工作，提升房地產市場的透明性，杜絕不規范操作行為。

四、房地產企業土地增值稅清算中存在的問題

（一）土地增值稅計算不準確

房地產企業土地增值稅清算中數據計算較為關鍵，是確定納稅金額的重要步驟，若出現數據計算問題，企業會出現重復繳稅、漏繳稅的情況。當前，部分房地產企業并未意識到稅務管理的必要性，因忽視了土地增值稅計算，導致稅務風險，對企業產生負面影響。造成這一問題的原因有兩點：第一，缺少重要數據收集意識。土地增值稅清算工作需要土地購置價、市場價格、基礎設施建設成本等重要信息的支持，若數據不全、信息不準確的情況，會影響土地增值稅計算的準確性。部分企業忽視涉稅數據的管理，存在數據共享不及時、不全面的問題。第二，缺少信息技術的支撐，不利于土地增值稅清算。土地增值稅清算較為復雜，需要從涉稅業務和非涉稅業務兩個方面入手，通過有效措施實現對各類數據的管理，提高土地增值稅清算準確性。尤其在金稅四期影響下，房地產企業需要創新稅務管理工具，以提高數據處理和分析有效性。部分房地產企業的稅務管理系統功能單一，無法實現資源共享，無法從業務系統獲取稅務信息，無形中影響了土地增值稅清算效果。

（二）成本費用分攤方法選擇不當

成本分攤是反映土地真實價值和提升土地增值稅計算準確性的有效措施，其中，成本分攤費用方法對清算工作的影響較大。房地產企業分攤成本費用時，選擇與項目和企業經營不匹配的分配規則和方法，產生分攤不均的問題。房地產開發項目有較大的差異，若成本分攤中忽視項目實際情況，會影響成本分攤結果，不利于土地增值稅的評估和計算。

（三）土地增值稅政策了解不深入

房地產企業應明確土地增值稅政策，明確各項政策對稅務的要求，根據實際情況進行納稅和稅務籌劃。部分房地產企業雖然意識到稅務政策的指導作用，但由于對政策的理解不到位、不全面，導致稅務政策指導作用難以發揮。例如，由于企業對土地增值稅的理解不透徹，導致房地產開發項目在成本結算、稅務申報過程中不僅無法享受國家的優惠政策，還面臨較大的稅務風險。這一問題在房地產企業中較為常見，是影響企業發展的因素之一。

（四）發票使用和管理不規范

發票是土地增值稅清算的重要憑證，關系到企業納稅是否合法合規。通過對涉稅發票的規范化管理和利用，能讓企業在稅務申報時享受一些優惠政策，降低綜合稅負和稅務風險。但由于部分房地產企業缺少合規使用和管理發票意識，未針對此制定發票管理機制，導致部分發票出現丟失、信息不全的問題。這類問題會對土地增值稅清算工作造成巨大的影響，不利于房地產企業的發展。

（五）土地增值稅清算流程不明確

房地產企業土地增值稅清算具有復雜性、專業性的特征，涵蓋較多流程和業務，需要管理人員按照規定操作，以確保清算工作的規范性。部分房地產企業并未成立專門的稅務管理部門，也未能組建專業的稅務人才隊伍，將稅務工作交由財務人員負責。雖然財務人員具備稅務方面的知識，但土地增值稅清算工作經驗普遍不足，且不了解有關政策，致使土地增值稅清算工作出現流程混亂、結果不準確的問題。

五、房地產企業土地增值稅清算的優化對策

（一）提升土地增值稅計算的精準性

第一，收集與土地增值稅有關的信息。房地產企業應明確土地增值稅計算所需的數據，將此作為重點管理對象，及時收集和保存房地產項目開發中產生的數據，為計算土地增值稅提供資料。影響土地增值稅計算的數據主要有各項面積數據、銷售收入、土地成本、開發成本、利息支出、間接費用和與轉讓房地產有關的稅金等。在數據管理時，應強調涉稅數據管理的價值，健全數據管理制度，要求各部門按照規定保存工作數據，以便土地增值稅計算人員獲取信息。第二，構建稅務管理系統。以“金稅四期”為導向，構建數字化信息系統，制定統一的技術標準和數據輸入輸出標準，通過此完成涉稅數據的收集、管理和分析，提高土地增值稅清算水平。目前，我國多數房地產企業均已構建起了稅務管理系統，通過將其與其他系統的功能銜接，實現對財務數據、涉稅數據的動態管理，為稅務人員清算土地增值稅提供準確數據。

（二）做好成本費用分攤工作

如若房地產企業采用的成本分攤方法不符合稅務機關要求，不僅影響抵扣，還會因為操作不當引發違規行為，誘發稅務風險。因此，企業應重視成本分攤工作，動態了解我國相關政策和稅務機關要求，獲取成本分攤條件，科學選擇成本分攤方法，保證各類成本費用分攤的科學性。

目前土地增值稅清算較常見的成本分攤方法主要有占地面積法、建筑面積法、層高系數法和直接成本法等。各房地產企業在選擇成本分攤方法時，要根據房地產項目實際情況并結合當地稅務政策的具體規定來確定。

同時房地產企業成本分攤工作中，要前置做好各項成本歸集工作，將土地增值稅有關的成本歸集到具體的對象上，基于此，計算分攤成本，確定土地增值稅金額。具體操作中，房地產企業可以將成本分為直接成本和公共成本，立足成本類型，選擇不同的成本歸集方法。例如，將房地產開發項目產生的直接成本直接歸集到特定開發成本對象中，將會所、學校配套費、公共道路建設費等歸集為公共成本，對公共成本采用“先單獨歸集再二次分攤”的方式。確定成本歸集對象后，再根據企業情況設置成本分攤比例，確保實際成本和費用分攤比例的科學性，避免在后續計算中出現成本分攤問題。

（三）掌握土地增值稅前沿政策

隨著我國稅務政策的不斷完善，土地增值稅政策更貼合我國國情和社會環境，為各行業繳納土地增值稅提供了政策指導。房地產企業應明確土地增值稅變化對清算工作的影響，做好稅務風險防控工作，主動學習土地增值稅的前沿政策，加強政策理解，為房地產企業土地增值稅清算提供政策支持。

第一，借助線上工具了解土地增值稅的變化。互聯網在公眾生活工作中發揮著巨大的作用，不僅將國家政策、時政新聞實時共享給線上用戶，還可以幫助用戶獲取更為豐富的信息。房地產企業應主動關注官方賬號和媒體，第一時間獲取稅務政策變化信息，了解各類稅收政策的方向變化和內容變更。例如，房地產企業可以通過國家稅務總局線上平臺了解我國各類稅收政策的變化和更新，掌握各類政策的操作標準。

第二，與稅務服務機構建立合作關系。稅務服務機構的專業性較強且經驗豐富，政策解讀和輔導能力更強，可以為房地產企業土地增值稅清算提供清算流程指導、風險預警和規避及定期培訓和輔導等財稅服務。通過加強與此類機構的合作，能夠規范房地產企業土地增值稅清算流程和行為，高效、快速地完成土地增值稅清算工作。

第三，加強與稅務機關的聯系。房地產企業可以針對土地增值稅問題尋求稅務機關的幫助，通過組織座談會、電話交流等方式，了解土地增值稅清算要求，掌握和理解稅務政策。例如，某房地產企業因為不了解土地增值稅清算相關流程及政策，導致清算工作進展緩慢。當地稅務機關了解這一情況后，結合該企業的具體情況，講解土地增值稅清算流程，手把手指導填報土地增值稅清算申報信息，幫助企業梳理房地產開發成本、扣除項目分攤比例計算方式等信息，及時更正其前期申報所存在的問題。

（四）規范發票使用和管理

發票是土地增值稅成本扣除的主要憑證之一，如何合法合規地獲取發票和提高發票管理質量是房地產企業土地增值稅清算工作的重點。房地產企業應明確發票管理的重要性，建立配套規章制度，向稅務機關提供納稅證明的同時，使企業稅務管理合規化進行。針對房地產企業發票管理問題，應做好以下工作：第一，圍繞發票管理建立健全管理使用制度。房地產企業生產經營活動中需要開具的發票類型較多，通過完善發票管理制度，可以提高各部門的工作效率，規范發票開具和處理行為。具體而言，企業應立足發票種類、開具標準、審批要求和保存管理需求，制定責任制度和操作標準，要求管理人員恪守制度，確保發票開具和使用的合法合規。第二，加強合同簽訂環節的發票管理。一般來講，房地產企業會要求施工單位完成施工任務后開具全額發票，并在合同約定時間內交付。房地產企業在收到施工單位提供的發票后，應重點審核發票內容，尤其是備注欄、發票內容和填寫方式。一旦發現發票存在不規范或虛假數據，應及時與開票方溝通，要求相關負責人及時更換，避免影響土地增值稅的清算。第三，制定發票存檔機制。房地產企業應以相關規定為指導，建立健全發票保存和存檔機制，實現發票固定存檔，根據相關要求做好基礎信息的記錄，以便發票信息查詢。此外，房地產企業還應緊密結合“金稅四期”大背景，借助5G、云計算等數字技術手段，構建數字化發票管理系統，及時識別發票中虛假數據，并通過線上操作完成發票開具、使用和保存。

（五）明確土地增值稅清算流程

明確的土地增值稅清算流程可以減少計算錯誤、分攤不合理的問題，對規范房地產企業土地增值稅管理幫助較大。房地產企業應結合土地增值稅清算流程中的問題，成立稅務管理部門，確定稅務管理部門的工作權限和職責，制定配套的管理制度，要求該部門強化稅務政策的學習、人才隊伍建設、稅務申報和日常的涉稅業務管理，規范土地增值稅清算管理。

同時，針對財務人員工作經驗不足的問題，房地產企業應組織專項培訓活動，將稅務政策、土地增值稅清算流程、具體操作步驟等傳授給參訓人員，使其掌握土地增值稅的清算方法。例如，在培訓活動中，企業應重點呈現土地增值稅的要義和邏輯，講述房地產行業的稅收管理與土地增值稅的定位，解析國家和當地土地增值稅的政策匯集與實例。此外，針對房地產企業土地增值稅清算中的常見問題進行細致講解，幫助參訓人員更好地掌握政策和了解各地區稅收征管納稅服務情況，有效提升辦稅效率。此外，企業還應組織人才招聘活動，利用多個招聘渠道篩選經驗豐富、業務能力強的稅務管理人才，組建優秀人才隊伍，提升企業稅務管理水平。

六、結語

綜上所述，征收土地增值稅是國家控制土地資源和提高土地資源利用率的有效舉措。為規范房地產市場，提升房地產企業稅務管理水平，房地產企業應在企業內部明確土地增值稅清算流程和重要性，利用涉稅數據管理，提高土地增值稅計算的準確性。同時，房地產企業還應通過加強對土地增值稅政策的學習，科學選擇成本分攤方法，利用發票管理和規范化的清算流程，提升土地增值稅清算工作質效，保障房地產企業的健康、穩定發展。

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（作者單位：廣西北投產城投資集團有限公司）