超額收益突出，公募REITs投資大梳理

5月13日及5月14日，華夏大悅城商業REIT及華安百聯消費REIT先后因前一日收盤價偏離上市發行價首次達到50%，觸發滬深交易所相關規定，于當日開盤后臨停1個小時，使得REITs這類投資標的再度成為市場焦點。

在此之前，REITs2025年以來的強勢表現已經引起投資者的廣泛關注。4月8日，華夏首創奧萊REIT因為同樣的原因臨停1個小時。

除了上述3只產品，嘉實物美消費REIT2025年以來（截至5月23日）的漲幅也超過40%。同期，漲幅位于30%至40%之間的REITs有5個，位于20%至30%之間的則有17只。

若以滬深300指數為基準，則2025年以來所有上市REITs皆跑贏基準，其中，跑贏20個百分點以上的有28只，占到上市REITs總數（66只）的42.42%。同期，中證REITs全收益指數漲幅為12.59%，跑贏滬深300指數13.93個百分點。

那么，REITs的超額收益為何如此突出。

消費基礎設施類表現搶眼

先看華夏大悅城商業REIT及華安百聯消費REIT。

產品資料顯示，其成立時間及上市時間都是2024三季度，發行價格分別為3.32元及2.33元。5月12日及13日，其收盤價分別為4.99元及3.53元。

按照滬深交易所有關規定，當日收盤價偏離基準價首次達到50%時，基金管理人應當申請次一交易日開市起臨時停牌1個小時，并于盤前發布臨停公告。

在上述指引中，基準價“以基礎設施基金上市發行價或者最近一次擴募發行價中孰晚者為準”。

因此，5月13日及14日，上述兩只REITs分別在開盤后臨停1個小時。在此之前，出于同樣的原因，華夏首創奧萊REIT于4月8日開盤后臨停1個小時，嘉實物美消費REIT于1月27日開盤后臨停1個小時。

上述4只產品的共性是，其項目類型皆屬于消費基礎設施。市場上的同類產品還有華夏華潤商業REIT、華夏金茂商業REIT、易方達華威市場REIT及中金印力消費REIT等4只，共計8只。

根據東方財富Choice數據，截至5月23日，上述8只產品流通市值合計296億元，在13種項目類型中排在第三位，僅次于收費公路類REITs及產業園區REITs。

市場表現上，上述8只消費基礎設施類REITs產品2025年以來漲幅位于17.92%至49.21%之間，皆大幅跑贏滬深300指數。

從招商證券、開源證券、銀河證券等券商機構發布的研報來看，政策面上的諸多利好被認為是消費基礎設施類REITs獲得亮眼超額收益的主要原因。

2024年12月，中央經濟工作會議將“大力提振消費、全方位擴大國內需求”列為2025年經濟工作首要任務，并提出多項具體部署。其后，中央及地方有關刺激消費的政策頻頻出臺。

超額收益的底層邏輯

上市REITs2025年以來整體上大幅跑贏滬深300指數的原因則主要與REITs本身的特性及市場環境有關。

根據東方財富Choice數據，截至5月23日，66只上市REITs中，2025年以來漲幅超過20%的有26只，超過10%的有47只，取得正收益的有62只，跑贏滬深300指數的則是全部產品。同期，滬深300指數漲幅為-1.34%。

事實上，對于REITs的市場表現，機構早有預判。

1月初，開源證券發布研報稱，在債券市場利率中樞下行的壓力下，“資產荒”邏輯將繼續演繹，REITs作為高分紅、中低風險的資產，在政策力度加強以及社保金和養老金入市預期下，將持續提升配置性價比，板塊具備較好的投資機會。

同時，銀河證券也表示，資管新規以來，居民端面臨高收益資產的缺失，債市收益率的趨勢性下行使得可配置的安全資產收縮，因此，投資者對REITs的關注度不斷增加。

綜合機構的觀點來看，REITs兼具股性與債性的雙重特征，這一方面使其在市場風險偏好降低時凸顯其債性一面的配置價值，另一方面又使其在市場風險偏好提升時展示其股性一面的配置價值。因此，在“資產荒”的背景下，盡管出現“股債蹺蹺板”的現象，REITs卻因其高分紅與資產增值的“雙輪驅動”，在市場上跑出了超額收益。

中長期資金及外資也被認為是背后推手之一。不過，華泰證券的研究結果顯示，在二級市場上，2024年底REITs的持有人戶數較同年上半年末平均下降14.4%，戶均持有份額則增加17.9%，機構投資者持倉占比持續提升。

機構投資者中，券商自營活躍性顯著提升，對各類資產全面增配，尤其是對于消費、市政環保、高速公路增持較多。“保險資金對基本面判斷相對謹慎，繼續增持保租房、消費類，減倉有弱化風險的倉儲物流和市政環保。”

已涵蓋13種項目類型

根據東方財富Choice數據，自2021年6月首批REITs上市以來，截至5月23日，上市REITs已經有66只，總市值1982億元，流通市值1893億元。

從上市時間上看，2024年是REITs上市數量最多的一年，有29只，2021年至2023年分別有11只、13只及5只。2025年以來上市的有8只，其中，一季度上市6只，二季度上市2只，即華泰蘇州恒泰租賃住房REIT及南方順豐物流REIT。

從項目類型上看，66只上市REITs涵蓋13種項目類型，流通市值排在前五的依次是收費公路、產業園區、消費基礎設施、保障性租賃住房及新能源，分別為582億元、304億元、296億元、178億元及169億元。

不過，從二級市場上的成交數據來看，項目類型的規模大小與市場活性并不一定正相關。

比如，流通市值排在第三的消費基礎設施項目，其2025年以來（截至5月23日）的日均成交金額（分別為0.64億元）只能排在第五位。流通市值排在第六位的港口倉儲物流，其2025年以來的日均成交金額（0.67億元）可以排在第四位。

季度交易數據上，二季度（截至5月23日）REITs日均成交金額為6.20億元，環比下降16.40%，顯示市場活性有所下降。有意思的是，在這一點上，同具固收特征的債券ETF有所不同，其二季度日均成交金額環比增長39.84%。

不過，在13種項目類型中，二季度仍有2種的市場活躍度較有所提升，即倉儲物流及保障性租賃住房，其二季度日均成交金額分別為4238萬元和1.23億元，環比分別增長387.40%和19.04%。

同期，市場活性降幅比較明顯的項目類型主要是風力發電、水利設施及港口倉儲物流等，日均成交金額環比分別下降38.53%、35.97%及33.69%。

分紅方面，截至5月23日，至少有55只REITs實施過一次以上分紅，其中，華夏中國交建REIT累計分紅12次，中金普洛斯REIT及華夏越秀高速REIT皆是11次。

從項目類型上看，累計分紅排在前三位的依次是收費公路、新能源及產業園區，分別為113.68億元、24.35億元及23.02億元。

就單個產品的股息率（TTM）而言，排在前三的依次是浙商滬杭甬REIT、工銀河北高速REIT及中信建投明陽智能新能源REIT，分別為17.36%、13.99%和11.66%。

但從數據上看，股息率與市場表現并非正相關。截至5月23日，上述3只產品2025年以來漲幅分別為9.12%、7.52%及16.10%，在同類產品中表現并不突出。同期漲幅排在前三的華夏大悅城商業REIT、華安百聯消費REIT及嘉實物美消費REIT的股息率分別為1.98%、2.65%及3.71%。

最后需要特別指出的是，在注意到REITs跑出亮眼超額收益的同時，投資者對其投資風險也不得不防。國盛證券5月初發布的一份研報稱，盡管看好2025年低利率環境及宏觀面不斷修復下REITs的投資機會，但是，“介于REITs已走過2024年的估值修復，擇時或是當前二級投資的關鍵”。