澳大利亞房產(chǎn)限購新規(guī)

澳大利亞近期加大了限制外籍人士在澳境內(nèi)購置房地產(chǎn)的力度，但這不是解決問題的萬全之策，相關(guān)法規(guī)和政策還須根據(jù)市場(chǎng)反饋進(jìn)行調(diào)整。

實(shí)施為期兩年的“限購令”

據(jù)澳聯(lián)社（AAP）報(bào)道，澳大利亞國會(huì)以臨時(shí)法案的形式授權(quán)政府出臺(tái)一項(xiàng)新規(guī)：自2025年4月1日起，外籍人士和海外經(jīng)濟(jì)實(shí)體不得購買澳大利亞境內(nèi)已經(jīng)建成的房產(chǎn)，在建的新房地產(chǎn)項(xiàng)目不在限購范圍內(nèi)。該臨時(shí)法案于2025年2月初在澳國會(huì)獲得通過，其有效期從2025年4月1日持續(xù)到2027年3月31日，屆時(shí)澳國會(huì)將視情況決定是否予以延長。

據(jù)澳大利亞《環(huán)球郵報(bào)》報(bào)道，新規(guī)的適用對(duì)象主要是在澳臨時(shí)居民，即留學(xué)生和持工作簽證的短期居留人士。

報(bào)道指出，澳大利亞外國投資審查委員會(huì)（FIRB）負(fù)責(zé)評(píng)估針對(duì)澳大利亞的外國投資申請(qǐng)，主要是購置不動(dòng)產(chǎn)的申請(qǐng)。該機(jī)構(gòu)在審查時(shí)會(huì)考慮不動(dòng)產(chǎn)的性質(zhì)、買方的身份以及購買目的等因素。對(duì)于外籍人士來說，向FIRB指出申請(qǐng)時(shí)須支付一定的費(fèi)用，具體金額取決于所要購買的不動(dòng)產(chǎn)類型及其價(jià)值。

FIRB將外籍人士細(xì)分為非居民和臨時(shí)居民。前者指未居住在澳境內(nèi)的外國人，后者主要指留學(xué)生和持工作簽證的短期居留人士。兩者在澳境內(nèi)購買不動(dòng)產(chǎn)前，均須向FIRB提出申請(qǐng)，在獲得批準(zhǔn)后才能購買。

根據(jù)FIRB的規(guī)定，非居民和臨時(shí)居民都可以申請(qǐng)購買用于建造新房或進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的空地，但須在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)（通常為24個(gè)月）開始施工。在購買房產(chǎn)方面，F(xiàn)IRB規(guī)定非居民只能購買新建房產(chǎn)（尚未交付使用），不可購買已建成投用的房產(chǎn)。

在2025年4月1日的新規(guī)施行前，臨時(shí)居民可以購買澳境內(nèi)所有在建的和已經(jīng)建成投用的房產(chǎn)。而自2025年4月1日起，其購買權(quán)限就與非居民一致了，即只能購買在建未投用的新房產(chǎn)。由此可見，新規(guī)的施行實(shí)質(zhì)上是澳大利亞加強(qiáng)對(duì)外籍人士在澳購置不動(dòng)產(chǎn)限制的舉措。

《環(huán)球郵報(bào)》指出，新規(guī)還包含其他內(nèi)容，例如要求澳政府規(guī)制外國人在澳大利亞“囤地”的行為，敦促各州政府厘清外國人購買后長期空置的土地，要求其在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行開發(fā)。

調(diào)整“外國居民資本利得稅”

據(jù)《澳大利亞人報(bào)》報(bào)道，澳大利亞此輪針對(duì)外籍人士購買房產(chǎn)的限制始于2024年10月。彼時(shí)，澳政府經(jīng)國會(huì)授權(quán)，結(jié)合2024—2025財(cái)年聯(lián)邦預(yù)算案推出了一部重要的稅法修正案——《2024年國庫法律修正案》，其主要內(nèi)容是對(duì)“外國居民資本利得稅”（FRCGW）制度進(jìn)行調(diào)整。

收取“外國居民資本利得稅”的目的，是確保持有澳洲不動(dòng)產(chǎn)的外國人（含外籍人士及海外機(jī)構(gòu)）在出售該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)履行稅務(wù)義務(wù)。根據(jù)澳大利亞相關(guān)法律，買家在購買外國人出售的價(jià)格達(dá)到及超過75萬澳元的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有責(zé)任留出一部分資金，并將其繳納給澳大利亞稅務(wù)局（ATO），以確保外國人為其在澳擁有的不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收益合理繳稅。

《2024年國庫法律修正案》針對(duì)“外國居民資本利得稅”作出兩項(xiàng)重大調(diào)整：一是不再設(shè)置價(jià)格門檻，預(yù)扣稅規(guī)則適用于所有外國人出售在澳房產(chǎn)的情況；二是將預(yù)扣稅率從原來的12.5%提高到15%。這兩項(xiàng)調(diào)整都針對(duì)2025年1月1日之后簽訂的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

據(jù)《澳大利亞人報(bào)》報(bào)道，根據(jù)《2024年國庫法律修正案》，外籍人士出售其持有的在澳房產(chǎn)時(shí)須承擔(dān)更高的預(yù)扣稅，即實(shí)際到手的資金有所減少，這可能導(dǎo)致他們的現(xiàn)金流承受壓力。

另外，澳大利亞近年來房?jī)r(jià)持續(xù)走高，這雖然意味著持有者在出售房產(chǎn)時(shí)能夠獲得更高的回報(bào)，但預(yù)扣稅金額也相應(yīng)提高。當(dāng)外籍人士與澳大利亞本國房主進(jìn)行比較時(shí)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)自己與后者的收益差距擴(kuò)大了——這可能打擊一部分外籍人在澳購置并持有房產(chǎn)的熱情，從而間接導(dǎo)致有意向購置澳大利亞境內(nèi)房產(chǎn)的外國人有所減少。

每年騰出1800套房產(chǎn)

據(jù)《澳大利亞人報(bào)》報(bào)道，近年來澳大利亞國內(nèi)的住房問題日益受到關(guān)注，主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)不斷攀升，部分低收入群體難以獲得住房保障。以悉尼為例，近10年來該市的房?jī)r(jià)飆升了70%，房?jī)r(jià)中位數(shù)達(dá)到120萬澳元（約合人民幣553萬元），房租也不斷上漲。

另一個(gè)例子是，受高房?jī)r(jià)的影響，澳大利亞新南威爾士州的住房短缺問題日益突出。州政府發(fā)布的相關(guān)報(bào)告顯示，2023年該州適用于低收入群體的保障性住房，缺口已經(jīng)超過22萬套。

房?jī)r(jià)快速上漲已經(jīng)成為影響澳洲社會(huì)穩(wěn)定的一個(gè)因素。為了緩解這方面的民生壓力，澳大利亞政府相繼推出《2024年國庫法律修正案》以及前文所述的新規(guī)，加大限制外籍人士在澳境內(nèi)買房置業(yè)的力度。

澳大利亞住房部部長奧尼爾在接受澳聯(lián)社采訪時(shí)表示，政府的一系列舉措旨在確保澳大利亞本國更多的年輕人能夠擁有自己的住房。新規(guī)有望每年為澳大利亞本國公民騰出約1800套房產(chǎn)。

據(jù)《環(huán)球郵報(bào)》報(bào)道，《2024年國庫法律修正案》以及針對(duì)外國人的限購新規(guī)，預(yù)計(jì)將有效限制外國人在澳大利亞房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資。

由于稅負(fù)增加，海外買家在澳洲房產(chǎn)上的投資回報(bào)可能降低，這將影響他們對(duì)澳洲房產(chǎn)市場(chǎng)的投資熱情和信心。

如果大量海外買家選擇出售房產(chǎn)并撤出市場(chǎng)，而沒有其他海外買家接盤，那么房?jī)r(jià)下跌就成為可能，至少房?jī)r(jià)上漲的速度將放緩。這對(duì)那些希望在熱門地段購買房產(chǎn)的本地買家來說無疑是好消息。

并非萬全之策

有澳大利亞專家對(duì)政府的上述舉措所能收到的效果提出質(zhì)疑。西悉尼大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)教授里卡多·維拉在接受澳大利亞廣播公司采訪時(shí)表示：“近兩年來澳大利亞房地產(chǎn)的海外需求非常旺盛，這一趨勢(shì)很難在短時(shí)間內(nèi)扭轉(zhuǎn)。預(yù)計(jì)政府的新規(guī)施行兩年后，澳洲整體房?jī)r(jià)最多只能下降0.4%。”維拉認(rèn)為，屆時(shí)澳政府將不得不延長新規(guī)施行的時(shí)間，即繼續(xù)限制臨時(shí)居民在澳購置房產(chǎn)。

《澳大利亞人報(bào)》援引房地產(chǎn)行業(yè)分析人士的話指出，澳政府施行新規(guī)所產(chǎn)生的效果可能“過頭”，即導(dǎo)致澳洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的外國投資者數(shù)量大幅減少。這不僅會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性，還會(huì)影響澳大利亞各地吸納海外投資的能力，尤其是那些比較依賴海外投資的大城市，如悉尼和墨爾本等。

事實(shí)上，澳大利亞政府對(duì)于“限購令”的效果持謹(jǐn)慎態(tài)度。住房部部長奧尼爾在接受澳聯(lián)社采訪時(shí)表示：“針對(duì)外國人的‘限購令’并非解決澳大利亞國內(nèi)住房問題的靈丹妙藥。解決這個(gè)問題不存在萬全之策，法規(guī)和政策要根據(jù)市場(chǎng)的反饋進(jìn)行調(diào)整。”

編輯：姚志剛" " winter-yao@163.com