招商蛇口：構建發展新模式 2024年營收增長、業績穩健

3月18日，招商蛇口于深圳召開2024年度業績說明會暨投資者交流會，招商蛇口黨委書記、董事長蔣鐵峰，招商蛇口董事、總經理朱文凱，招商蛇口財務總監、董事會秘書余志良，招商蛇口副總經理劉曄、呂斌等管理層出席。

在政策層面鼓勵構建房地產發展新模式的背景下，招商蛇口呈現出強勁的內生動力和轉型底氣。2024年，公司實現歸母凈利潤40.39億元，期末貨幣資金余額達1003.51億元，達到5年來最高水平。同時，作為集團旗下物業服務和輕資產運營服務平臺，2024年招商積余首次達成利潤增長超過收入增長的突破。

“聚焦”力保公司業績穩健

在房地產支持性政策迭出的2024年，招商蛇口交出了一份可圈可點的成績單。公司全年實現營業收入1789.48億元，同比增長2.25%；實現歸母凈利潤40.39億元。憑借以銷定投、以銷定產的策略布局，招商蛇口保持現金流穩定。2024年，公司經營活動現金流量凈額319.64億元，期末貨幣資金余額達1003.51億元，達到5年來最高水平。其間公司積極響應房地產融資新模式，全年落地經營性物業貸款92億元，新增公開市場融資154.60億元，票面利率均為同期同行業最低水平。

招商蛇口的財務管理策略被歸結為打造“堡壘式”的資產負債表及“棉襖式”的現金流量表。招商蛇口指出，“受行業下行影響，目前行業的利潤空間和盈利指標存在一些壓力。不過，公司主動適應房地產發展新模式的變化，以更加安全的資產負債結構穿越行業周期，增加在手的現金儲備。”

一直以來，招商蛇口憑借多業態協同驅動發展。公司主要業務覆蓋開發業務，由集中商業、產業辦公、公寓酒店、會展、郵輪等構成的資產運營業務，以及物業服務業務。開發業務是公司基本盤。2024年，招商蛇口累計實現簽約銷售面積935.9萬平方米，簽約銷售金額2193.02億元，站穩行業前五。

據介紹，這得益于“區域聚焦、城市深耕、以銷定投、精挑細選”的投資策略，近年招商蛇口資源投放聚焦“強心”城市。2024年，公司累計獲取26宗地塊，總計容建面約225萬平方米，總地價約486億元，公司需支付地價約為335億元。報告期內，公司在“核心10城”的投資金額占比分別達90%，在“強心30城”的投資占比達98%。其中，公司僅一線城市的投資便占全年全部投資的59%。

資產運營板塊“輕重并舉”

作為持續強化“開發+運營+服務”全鏈條能力的典型頭部房企，招商蛇口在資產運營、物業服務板塊持續領跑行業。

資產運營方面，公司強化精益運營管理降本增效，持續提升資產投資回報水平。2024年，招商蛇口主要持有物業全口徑收入74.64億元，同比上漲12%，EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）實現36.67億元，同比上漲11%。

據了解，招商蛇口在資產運營板塊采用輕重并舉措施。重資產方面，做精存量，打造標桿產品；輕資產方面，聚焦商業、產業、公寓、會展4個賽道，創新業務模式，擴大管理規模。

作為招商蛇口旗下物業服務和輕資產運營服務平臺，招商積余也全面落實精益運營，公司利潤增長首超營收增長。2024年，招商積余實現營業收入171.72億元，較上年增長9.89%；歸母凈利潤8.4億元，較上年增長14.24%。報告期末，招商積余在管項目2296個，管理面積達3.65億平方米。

積極推進股份回購、現金分紅舉措提升股東回報水平

在政策鼓勵上市公司股份回購、現金分紅的背景下，為了提升股東回報水平，近年招商蛇口充分開展股份回購、現金分紅等措施。基于對公司未來發展前景的信心以及對公司價值的認可，2024年10月，招商蛇口發布了3.5億元至7.02億元的股份回購計劃，回購股份將全部注銷以減少公司注冊資本。2024年，招商蛇口現金分紅額度約17.5億元，算上已實施的回購金額，年度分紅率達45%。2015年至今，算上本年預計的分紅，公司累計現金分紅（含回購）達431.41億元。招商蛇口指出，2025年房地產市場將處于筑底階段，公司的經營策略隨著行業進入新發展階段，在構建房地產發展新模式的大背景下，轉型已然成為房企生存和進階的必由之路。2025年，公司整體投資原則是保持戰略定力，在保障現金流安全的前提下，以投資牽引公司轉型發展。

招商蛇口預計，2025年公司在手的可售貨值約3250億元，其中79%為住宅業態。從城市的分布看，“核心10城”占比77%，“強心30城”占比93%。