地產不良高峰已過 信用風險壓力可控

2024 年 11 月 8 日，十四屆全國人大常委會第十二次會議新聞發布會披露化債方案，未來 5 年增加地方化債資金10萬億元。短期來看，一攬子化債政策對銀行短期盈利產生壓力，但長期來看，化債將有效化解潛在風險，扭轉市場對銀行資產質量的悲觀預期，帶動銀行估值修復。

2022年至今房地產政策逐步放松，從供給側發力到聚焦需求側，政策密集落地，具體體現在供求關系、房貸利率、融資貸款、土地市場、樓盤處置等方面。

2022年11月，“金融十六條”支持房企貸款合理展期，此后地產融資三支箭上逐步放松；2023年1月，央行提出建立首套住房貸款利率政策動態調整機制；7月，中央政治局會議首次未提“房住不炒”，強調供需關系變化。

2024年1月，央行對規范經營、發展前景良好的房地產開發企業，可發放經營性物業貸款用于償還房地產開發企業相關貸款和公開市場債券；同月住建部要求各地針對具體項目，研究并提出可獲融資支持的房地產項目名單，隨后強調“加快推進城市房地產融資協調機制落地見效”；4月政治局會議提出“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”，政策轉向去庫存。5月17日，監管部門落地多項政策舉措，“取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限”，“首套房最低首付款比例調整為不低于15%，二套不低于25%”，“設立3000億元保障性住房再貸款”。6月7日，國務院常務會議再次強調“加快構建房地產發展新模式”。

2024年上半年，房地產行業未擺脫周期慣性下行，供需關系重構對居民資產、企業生產、經濟發展等多維度連鎖影響持續，房地產行業的基本狀態為“去庫存、去杠桿”，市場調整在短期內或仍有一定的慣性，但隨著地產政策的推進，降幅有望趨緩。

長期來看，2024年政府工作報告指出“健全風險防控長效機制，完善商品房相關基礎性制度”，房地產行業長期改革方向明確，一是擴大保障性住房建設規模，保障與市場并行；二是進行商品房基礎性制度改革，如預售制度向現房銷售轉型，財稅制度改革，城鄉融合提速釋放剛需等。二十屆三中全會指明下階段行業發展方向，即“既防風險、又促發展”，為加速新模式構建留有相對充足政策優化及改革空間。

中央自上而下高頻強調守住不發生系統性風險的底線，動態化解風險，確保金融體系穩定安全，銀行穩健、可持續經營已上升到國家金融安全層面，關系到經濟穩定大局。預計增量風險可控，存量風險將有序消化。再新增擴散式的房企風險暴露概率極低，這是由中央層面對金融安全的宏觀考慮和微觀數據跟蹤所決定的。

2018年開始信用債違約房企數量逐年上升，并在2022年進入違約高峰，但2023年新增首次違約房企的數量大幅回落，房地產行業債券違約規模也在2022年見頂，2023年違約規模回落，且主要集中在前期已經出險的房企上。

對銀行而言，徹底消化房地產風險仍需合理時間，政策層面優先確保守住不發生系統性風險的底線，并嚴格把控增量風險。因此，需更加關注的是銀行所面臨的房地產風險暴露峰值是否過去、邊際壓力有無明顯改善、中期維度是否會影響上市銀行的利潤表。

開源證券在通過對潛在不良上升進行測算分析，評估房地產不良對上市銀行業績的影響：假設對公房地產業不良率分別上升1%、3%、5%、10%，針對新發生不良計提撥備比例為25%，稅率為25%，以上市銀行2023 年年報數據為基準，測算對銀行凈利潤負向影響相當于凈利潤的 0.66%、1.99%、3.31%、6.62%。分板塊來看，對公房地產業貸款風險對國有大行影響較小，農商行次之，對股份制銀行和上市城商行影響相對較大。

總體來看，地產不良高峰已過，短期壓力邊際改善，在政策逐步加碼的底線思維下，系統性沖擊有限。

（作者為資深投資人士）