房地產止跌回穩：土地市場率先發力

2015年1月百強房企銷售降幅僅個位數，降幅明顯收窄。百城房價也開始企穩回升，開局顯現出積極跡象。已經陸續結束的2025年各地方兩會上，對于房地產的關注也是重點內容之一。全力推進市場回穩向好、促進市場平穩健康發展，是各地方對房地產工作的首要目標。

自2024年9月召開的中央政治局會議上，首次提出“促進房地產市場止跌回穩”。12月初的中央政治局會議又明確表態要“穩住樓市股市”，緊跟著召開的中央經濟工作會議再次強調，2025年要“持續用力推動房地產市場止跌回穩”。

政策確立方向后，房地產“止跌回穩”不可能一蹴而就實現，這需要從中央到地方的政策協同發力，這樣才能實現從量的回升傳導至價格的企穩。目前，止跌已漸近，回穩亦有望看見希望。正如高盛證券而言，自2024年9月份政策寬松加碼以來，中國的房地產行業初現曙光。

房價和地價，猶如面包和面粉，要讓房價企穩，源頭上的地價也是關鍵因素。進入2025年以來，土地市場好消息不斷傳來，首先是房企土拍市場逐漸回暖，且不少地塊出現了一定的溢價，這對長遠穩定房價是一個支撐；另一方面，土地市場的供給改善也出現積極變化，廣東、北京等省市也在積極推進發行專項債收儲工作，預計后續將會有更多地方跟進，這有利于地價的穩定，從而支撐房價的企穩。

回暖明顯

克而瑞公布的數據顯示，2025年1月，百強房企實現銷售操盤金額2276.1億元，同比降低3.2%，房地產市場延續止跌回穩態勢，疊加春節假期因素影響，整體保持低位運行。作為對比，2024年1月，百強房企實現銷售操盤金額2350.6億元，同比降低34.2%。

與全年相比，克而瑞數據顯示，2024年12月百強房企實現銷售操盤金額4513.9億元，同比基本持平。累計業績來看，2024年全年百強房企實現銷售操盤金額38840.2億元，同比下降了28.1%。

根據國家統計局的統計數據，2024年，新建商品房銷售面積97385萬平方米，比上年下降12.9%，其中住宅銷售面積下降14.1%。新建商品房銷售額96750億元，下降17.1%，其中住宅銷售額下降17.6%。

無論是新建商品房銷售面積還是銷售額，同比降幅收窄趨勢明顯。銷售面積看，2024年1-10月，新建商品房銷售面積降幅都在15%以上，全年降幅迅速收窄至接近一成。銷售金額上，2024年1-10月，新建商品房銷售金額降幅都超過了兩成。

2024年1-11月降幅也達到19.2%，基本接近兩成。2024年全年新建商品房銷售金額迅速收窄至兩成以內，回暖跡象積極且明顯。

不僅如此，房價也有了企穩趨勢。中指院數據顯示，1月百城新房價格同比、環比齊漲。1月，百城新建住宅均價為16693元/平方米。較2024年同期上漲了2.76%。其中，47個城市房價環比上漲、41個城市下跌、12個城市環比持平。

機構跟蹤的數據也顯示，樓市成交在回暖。中信建投跟蹤數據，1月40城新房成交787萬平方米，同比降低8%，主要系政策效果減弱以及春節月季節性影響。剔除春節假期影響，1月1日-1月27日40城新房成交面積783萬平方米，較去年同期增長8%。春節期間40城新房成交面積為8.3萬平方米，較上年同期增長3%。

土拍火熱

上游土拍市場也開始火熱起來，單月宅地成交溢價率創2022年以來新高。中信建投指出，2021-2024年百強房企新增土地貨值連續四年下降。2025年1月百強房企新增土地貨值2406億元，同比增長7.1%，增速實現階段性由負轉正。

新增貨值與銷售金額基本持平，但北上深杭等核心城市土地市場熱度回升影響，1月土地成交溢價率達到11.7%，是2022年以來新高。

以熱點城市北京為例，2月中旬北京市朝陽園一住宅組合用地宣布出讓，在經過百余輪的競價爭奪后，保利發展和中國金茂組成的聯合體以87.3億元的價格，擊敗中海地產和招商局的爭奪，成功競得該組合地塊，溢價率達到10.5%。

之前的1月，北京海淀區一地塊的競拍中，競價輪次更是達到244輪。最后拍賣的兩幅塊以總價181.92億元成交，平均溢價率21.04%。其中華潤+中鐵置業+招商聯合體競得的地塊成交價為91.52億元，溢價率達17.33%，成交樓面價約為8.92萬元/平方米。另一幅地塊由建發地產以90.4億元競得，溢價率達到25.04%。

其他地區如上海、深圳和杭州等地，土地市場的熱度同樣高漲。如1月底，位于杭州拱墅區的一幅地塊，在經過220輪報價后由濱江集團以54.56億元競得，樓面價6.48萬元/平方米，溢價率71.25%。該樓面價超過2024年10月綠城所拍江灣新城核心板塊宅地塊，刷新了杭州土拍史上最高成交樓面價，成為杭州新單價地王。

從樓市回穩的節奏看，一線城市具有風向標的意義。一般情況下，樓市回暖周期啟動時，都是一線城市率先啟動，然后帶動二線城市回暖，之后擴散至三四線等更多地方。因此，一線樓市能否企穩，具有非常重要的風向標意義。

地方收儲成新看點

在已經陸續結束的各地方兩會中，推進樓市企穩回暖已是工作的主要內容之一。如北京2025年政府工作報告指出，要更好滿足城鄉居民住房需求。不斷優化房地產政策，持續推進房地產市場回穩向好，構建房地產發展新模式。

上海在提到2025年工作任務時表示，要提升市民居住品質，堅持租購并舉。加快構建房地產發展新模式，促進房地產市場平穩健康發展。

更多的地方如廣東、浙江和重慶等地方的政府工作報告中，對于房地產的目標是“止跌回穩”。

去庫存上，根據國家統計局數據，截至2024年末，商品房待售面積75327萬平方米，比上年末增長10.6%。其中，住宅待售面積增長16.2%。

開源證券指出，本輪樓市銷售量價數據連續下降月份均已超30個月，遠高于前兩輪寬松周期，新開工和銷售最大降幅也高于前兩輪，整體規模收縮明顯。因此，本輪房地產周期量價表現壓力較大，去庫存是實現市場止跌回穩的必然選擇。

當前去庫存措施主要以地方政府收儲、城中村改造貨幣化安置、專項債回收土地為主，假設各類去庫存工具使用效果較好，預計至2026年末，廣義庫存下降至9.6億平，去化周期13.7個月，較2024年底水平降低15個月，處于歷史較低水平；超廣義庫存庫存約14.1億平，去化周期20.2個月，較2024年底水平降低約24個月，去庫存效果較明顯。

開源證券表示，在市場量價均下行的環境下，啟動去庫存政策是實現銷售量價平穩、修復購房信心的重要舉措，預計政府收儲、城中村改造貨幣化安置、專項債回收土地等多項措施將有效推動去庫存進程，將商品住宅去化周期控制在合理范圍內。

而地方政府發行專項債收儲將成為2025年房地產市場的新看點。來自中指院的數據顯示，截至2月11日，廣東省佛山、惠州、珠海、中山、江門等地均發布涉及土地收儲的公告，土地數量超160宗，土地使用面積超680萬平方米，擬收購價格合計超350億元。

東吳證券在研報中表示，這意味著，廣東近期將啟動相關土儲專項債的發行工作。土儲專項債曾于2017-2019年發行，用途是為新增土儲前期開發提供資金，后于2019年叫停，要求專項債資金不得用于土地儲備和房地產相關領域。

2月18日，北京發行了一批地方政府債券，包括101億元一般債券和462.9億元專項債券，均為新增債券。其中，462.9億元新增專項債券，募集資金主要用于棚戶區改造、城中村改造、土地儲備、園區基礎設施、環境整治、新型基礎設施等領域。這意味著，2月18日，北京打響重啟土儲專項債發行的第一槍。