自有住房服務(wù)核算為何要變革

我國(guó)變革自有住房服務(wù)估算方法會(huì)產(chǎn)生一系列的影響，不僅有利于GDP的國(guó)際比較，也能讓我們更準(zhǔn)確地研判我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。

2024年12月27日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局修訂了2023年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值初步核算數(shù)。修訂后，2023年GDP從126.0582萬億增加到129.4272萬億，增加了3.369萬億。根據(jù)這一結(jié)果，2023年我國(guó)的人均GDP也由初步估算數(shù)的89358元提高至91814元，增加了2456元，增幅為2.7%。值得注意的是，此次修訂的依據(jù)，不僅有第五次全國(guó)經(jīng)濟(jì)普查結(jié)果的支持，與此同時(shí)還實(shí)施了城鎮(zhèn)居民自有住房服務(wù)核算方法改革。后者直接導(dǎo)致2023年我國(guó)居民自有住房服務(wù)增加值較成本法增加13433億元，是名副其實(shí)的“功臣”。

城鎮(zhèn)居民自有住房服務(wù)核算方法改革在學(xué)界討論已久，統(tǒng)計(jì)部門從2013年開始籌劃，到近期才落地。本文將聚焦我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)中的城鎮(zhèn)居民自有住房服務(wù)的核算，了解一下背后的變革“故事”。

自有住房核算方法變革：

十年磨一劍

居民自有住房服務(wù)業(yè)屬于服務(wù)業(yè)中的房地產(chǎn)業(yè)，在我國(guó)還可以進(jìn)一步細(xì)分為城鎮(zhèn)居民自有住房服務(wù)業(yè)和農(nóng)村居民自有住房服務(wù)業(yè)兩個(gè)部分。在GDP統(tǒng)計(jì)中，農(nóng)村居民自有住房服務(wù)的處理比較簡(jiǎn)單，一般是采用住房的折舊估算其增加值。

我國(guó)城鎮(zhèn)居民自有住房服務(wù)虛擬租金估算方法的變革歷程大致經(jīng)歷了以下幾個(gè)階段：在2004年之前，主要是采用以住宅的歷史成本價(jià)格為基數(shù)，把折舊作為自有住房服務(wù)的虛擬租金的模式。2004年進(jìn)行了微調(diào)，在普查年度使用當(dāng)期建筑成本價(jià)格為計(jì)算折舊的基準(zhǔn)，并考慮了住房的維護(hù)費(fèi)用，非普查年度仍用歷史成本價(jià)格。

2013年是城鎮(zhèn)居民自有住房服務(wù)核算方法變革的重要節(jié)點(diǎn)。在這一年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局根據(jù)SNA2008的標(biāo)準(zhǔn)和我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的狀況，制定了《中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系（2002）》的初步計(jì)劃和框架，第一次提出擬采用目前國(guó)際上廣泛使用的市場(chǎng)租金法測(cè)算城鎮(zhèn)居民自有住房服務(wù)價(jià)值。2017年，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局出臺(tái)《中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系（2016）》，正式提出采用市場(chǎng)租金法核算居民自有住房服務(wù)價(jià)值。2021年，相關(guān)部門曾組織學(xué)術(shù)會(huì)議，專門探討我國(guó)的住房經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)方法改革事宜。然而，受種種原因的限制，我國(guó)的自有住房服務(wù)虛擬租金的改革一直沒有實(shí)質(zhì)性推動(dòng)，直到這次才算是塵埃落定。

自有住房服務(wù)：

GDP統(tǒng)計(jì)的一大難點(diǎn)

在國(guó)際通行的國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系中，對(duì)存量房中的租賃房的核算非常簡(jiǎn)單，只需依據(jù)市場(chǎng)租金計(jì)算即可。然而，由于自有住房的服務(wù)是住房擁有者為自己消費(fèi)提供的居住服務(wù)，學(xué)界和統(tǒng)計(jì)部門未能就其如何納入核算體系達(dá)成共識(shí)。按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)核算體系（SNA）的規(guī)定，類似家務(wù)勞動(dòng)等居民的自給性服務(wù)原則上是不納入GDP核算的。但鑒于住房對(duì)居民戶的極端重要性及其在一國(guó)存量房的龐大數(shù)量，各國(guó)都傾向于以某種形式估算其價(jià)值，并納入相關(guān)的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)中，使之成為自給性服務(wù)核算的一個(gè)例外。

然而，在統(tǒng)計(jì)工作中面臨的一個(gè)操作難題是，自有住房服務(wù)的增加值并不涉及現(xiàn)金交易，也沒有實(shí)際的市場(chǎng)租金。在這種情形下，統(tǒng)計(jì)部門該如何估算這種服務(wù)的增加值？筆者在梳理相關(guān)信息時(shí)發(fā)現(xiàn)，國(guó)際常用的估算方法包括等值租金法、成本法、購(gòu)置法等，不同的方法各有其優(yōu)缺點(diǎn)。美國(guó)、德國(guó)等國(guó)家采用的等值租金法，借助類似條件的租賃房的租金來估算其價(jià)值。澳大利亞和新西蘭則是把住宅看作耐用消費(fèi)品，而不是提供居住服務(wù)的資產(chǎn)，它們使用扣除地價(jià)后的房屋建筑價(jià)格來計(jì)算住宅價(jià)值。

在此次變革前，在我國(guó)的統(tǒng)計(jì)制度中，居民自有住房服務(wù)價(jià)值是折舊成本法。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的信息，我國(guó)城鎮(zhèn)居民自有住房服務(wù)價(jià)值的核算公式為：

城鎮(zhèn)居民自有住房折算租金=城鎮(zhèn)人均住房建筑面積×城鎮(zhèn)人口×城鎮(zhèn)房屋竣工造價(jià)×城鎮(zhèn)自有住房率×城鎮(zhèn)住房折舊率

進(jìn)入21世紀(jì)后，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使用房屋的折舊成本容易低估自有住房服務(wù)的增加值，這也是2013年以來我國(guó)統(tǒng)計(jì)部門提出改革估算方法的一個(gè)主要考慮的原因。

自有住房服務(wù)核算方法

變革的影響

此次我國(guó)變革自有住房服務(wù)估算方法會(huì)產(chǎn)生一系列的影響，不僅有利于GDP的國(guó)際比較，也能讓我們更準(zhǔn)確地研判我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況。

自有住房服務(wù)估算方法變革的最直接的影響，就是會(huì)改變我國(guó)的第三產(chǎn)業(yè)的增加值，進(jìn)而改變GDP總量。城鎮(zhèn)居民自有住房服務(wù)采用租金法核算后，2023年我國(guó)居民自有住房服務(wù)增加值較折舊成本法增加了13433億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值由688238億元提高至729167億元。換言之，居民自有住房服務(wù)以一己之力，為此次GDP調(diào)整貢獻(xiàn)了39.9%的份額。

自有住房服務(wù)估算方法變革的另一個(gè)影響，是改變了三大產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)，尤其是改變了第三產(chǎn)業(yè)的地位。修訂前，2023年我國(guó)三大產(chǎn)業(yè)的比例為7.1：38.3：54.6，修訂后三大產(chǎn)業(yè)的比例變?yōu)?.9：36.8：56.3，第三產(chǎn)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重大幅提高了1.7個(gè)百分點(diǎn)。此次的核算方法變革有利于居民自有住房服務(wù)價(jià)值的提升，間接提高了三產(chǎn)的比重，進(jìn)一步提升了服務(wù)業(yè)的經(jīng)濟(jì)地位。

特別指出的是，居民自有住房服務(wù)核算方法的變革也將改變居民收入和消費(fèi)支出。對(duì)于自有住房的房主而言，估算出來的居住服務(wù)價(jià)值要計(jì)入其財(cái)產(chǎn)收入，與此同時(shí)還要計(jì)入其消費(fèi)支出。某種意義上講，我國(guó)過去采用的折舊成本法一方面低估了自有住房所有者的財(cái)產(chǎn)收入，另一方面也低估了這些居民的服務(wù)消費(fèi)。盡管這些收入和支出不是以現(xiàn)金的形式表現(xiàn)出來，同一戶居民的收入統(tǒng)計(jì)和消費(fèi)統(tǒng)計(jì)同時(shí)等額增加，似乎并不影響其幸福度和實(shí)際生活，但從統(tǒng)計(jì)意義上看，這種改變是實(shí)實(shí)在在發(fā)生了的。

從統(tǒng)計(jì)實(shí)踐工作的角度講，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局關(guān)于城鎮(zhèn)居民自有住房服務(wù)核算方法的改革，是我國(guó)國(guó)民核算體系的一個(gè)重要變化，標(biāo)志著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)更加國(guó)際化，有助于決策者更加科學(xué)地評(píng)判我國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，與其他經(jīng)濟(jì)體進(jìn)行更準(zhǔn)確的對(duì)比。從學(xué)術(shù)研究的角度看，本次核算方法的改變也會(huì)影響居民收入水平的高低、消費(fèi)數(shù)據(jù)的大小以及結(jié)構(gòu)的變化，應(yīng)該會(huì)催生出一系列的理論研究成果。