集成化服務模式創新，提升存量資產盤活質效

山東產權交易中心有限公司（以下簡稱“山東產權”）積極探索集成化業務模式，服務央國企盤活存量資產提質增效，創新實踐形成產權市場的新思維、新模式、新業態。集成化服務模式創新的實質就是將多個機構和組織分散實施的同一目標導向的服務事項，集中委托給產權交易機構，由其自營或者聯合專業機構合營或者產權交易機構與各專業機構組成聯盟，集合各類資源提供服務的一種運營模式。通過集成服務為委托事項的各環節、全流程提供專業化、集約化的產權顧問綜合服務，逐漸形成市場新業態，構建高標準產權市場服務體系。

一、創新服務模式轉型，擴大服務能效，完善生態發展路徑

產權市場作為國有資產市場化流轉的平臺，致力于國有資產的高效規范流轉，基本實現了交易市場化和流程標準化。產權市場也逐步擴大要素交易品種，不斷創新，積極擴展市場版圖，力圖轉型。從交易內容上看，實現了要素交易品種的多元化發展，但基本還是圍繞“交易”核心功能發力，市場存在“重交易，輕服務”的桎梏。

32號令及相關配套文件出臺后，對“國資三項”業務規范性要求更加嚴格。產權市場同步施行“誰服務誰收費、禁止分傭、取消強制代理”等自律措施，進一步規范了市場主體的交易活動?！爸亟灰祝p服務”的業務模式已經不適應產權市場高質量發展的需要，而且單一交易環節的經紀服務也已成為市場的詬病，不能滿足客戶以及國企深化改革的深層次要求。如何為客戶提供“個性化、定制化、集約化”的高質量服務已成為產權市場的新課題。山東產權探索和實踐集成化服務模式，竭盡全力滿足客戶日益增長的新需求，深化和完善產權市場服務體系。集成化業務模式是產權市場延伸服務功能，促進市場服務投行化、平臺化、生態化，探索產權交易機構轉型升級的創新實踐，也是產權市場盤活存量資產提質增效，發展新質生產力的重要創新實踐。

二、集成化服務模式實踐，有效盤活存量資產，提高資產配置質效

山東產權在央國企存量資產盤活過程中，以服務全流程為基礎，挖掘存量資產價值為重點，發現潛在投資人為核心，配套融資服務為紐帶，聚集市場資源、吸引資本資源、聚合服務資源，進行有效集成綜合服務，提升資產盤活的質效。在探索實踐中，形成了一批可參考、可借鑒、易復制的集成化服務經典案例。重慶漢裕物業管理發展有限公司項目（以下簡稱“重慶漢裕項目”）的集成化服務是眾多案例中的典型代表。

（一）聚焦客戶核心需求主動破局，發揮平臺功能優化方案

重慶漢裕項目系恒豐銀行整體剝離的資產包內的債權資產。債權項下涉及抵押物為重慶揚子島酒店，位于重慶渝中區鄒容路82號，建筑面積22892.4平方米，共34層，有客房228套，曾是重慶高端酒店之一，距離重慶商業金融中心解放碑僅50米。因涉及原債務人破產清算，重慶揚子島酒店被司法拍賣，評估值3億元，經多次降價至評估值7折仍無人競買。債權人轉為山東省金融資產管理股份有限公司（以下簡稱“山東金資”）后，按司法程序應申請以物抵債。

山東金資作為地方AMC，市場化的處置債權可選擇機構很多。省內有山東產權、山東金融資產交易中心、各拍賣公司等機構，省外有各類金融資產處置平臺，京東、阿里拍賣等互聯網平臺等。在前期山東金資的選擇意向中山東產權排名并不靠前。為打破在金融資產交易的被動局面，山東產權經過認真分析研討，認清在債權交易環節（通道業務）競爭白熱化、無底線的現狀，決定從全流程、一體化集成化服務中尋找突破口。2023年9月，山東產權主動出擊拜訪山東金資上海業務部，介紹自身集成化服務模式和案例，積極爭取山東金資各類存量資產項目招商推介的機會。山東金資同意將重慶揚子島酒店（重慶漢裕項目）、威斯汀酒店、成都漢裕酒店三宗項目由山東產權對外進行招商推介，尋找潛在投資人。

在接受委托后，山東產權迅速召集經驗豐富的業務人員組成拓展團隊，對上述項目進行了詳細的價值分析、行業分析以及潛在投資人分析；立足保障市場化實現債權價值、國有資產保值增值以及資產盤活的規范高效，以客戶核心需求為中心，設計上述資產盤活的方案；聯合律師事務所、會計師事務所、稅務事務所等專業合作機構就盤活方案進行了充分的論證。山東產權設計了債權轉讓、抵債資產轉讓、股權轉讓等多個方案，并向山東金資提供了論證分析報告。山東金資最終確定了股權轉讓形式的資產盤活方案。該方案產權清晰、流程嚴謹、稅負合理，且有利于資產保值和風險隔離；通過股權與債權占比設計，股權+債權同步掛牌，有效提升資產處置效率；山東產權充分運用政策法規規定，將競爭充分的債權業務，轉化為必須進入產權交易機構的股權業務，進一步鞏固進場資源。

（二）引入投資人鎖定集成化服務，意向金機制保底保成交

山東產權團隊快速推進委托資產的營銷推介，拿出了先點后面的營銷推介方案。前期采用點對點精準營銷的方式挖掘身邊的潛在投資人，通過積極營銷引進山東本地一家有意投資酒店資產的投資人。該投資人對重慶漢裕項目做了重點的了解和研究。在詳盡地講解了重慶漢裕項目的主要情況和潛在價值后，山東產權組織山東金資與投資人見面洽談。雙方就盡調安排、資產價值、處置路徑、交易方案等進行了深入溝通。經過三次對接溝通，投資人敲定了購買意向。山東金資正式啟動重慶漢裕資產處置流程。項目服務過程中，山東產權用集成化服務模式推進項目一步一步進入實質性階段，山東金資對這種服務模式比較認可，同意與山東產權簽署《產權顧問綜合服務協議》為其提供集成化服務，并確定重慶漢裕項目通過山東產權履行掛牌轉讓程序。

山東產權接受正式委托后持續加大營銷信息覆蓋面，通過自媒體平臺、合作伙伴精準推送、投資人庫點對點營銷等多種形式進行營銷推介。同時另辟蹊徑研究分析酒店運營模式和資產屬性，嘗試通過資本渠道尋找投資人。項目營銷過程中，分別對接了華融、華潤、長城、泰和資管、新舊動能基金等機構挖掘潛在投資人。這些資本渠道也為項目設計了融資方案，為有意向融資的投資人做配套服務。山東產權受山東金資的全權委托接待各方市場主體，組織現場盡調、談判磋商、收集更多投資意向。經過新一輪廣泛推介，有多家意向客戶盡調洽談。經過分析甄別，最終成功通過資本渠道華潤資產引進一家意向投資人。華潤資產擬與該投資人設立SPV公司參與收購重慶漢裕項目。

山東產權組織兩家意向投資人分別與山東金資就意向價格、交易流程、付款方式、付款時間等進行詳細磋商，兩家投資人均達成購買意向。為了保證項目順利推進，山東產權設計了意向金機制，有意向的投資人可向山東金資交納一定金額的意向金表示誠意。山東金資以收到意向金為項目報批的必要條件，避免交易落空，造成資源浪費。同時加強了客戶信息保密工作，對達成意向的客戶，分小組對接，分管領導統籌，與山東金資形成信息共享的攻守同盟，全力保障資產盤活的效果。兩家意向投資人分別交納了1000萬元和500萬元的意向金，鎖定最終意向為項目保成交扣緊“安全鎖”。

（三）統籌專業服務機構提升效率，合理組織競價鞏固拓展成果

2024年1月31日，重慶漢裕物業管理發展有限公司100%國有股權及17351.99萬元債權項目在山東產權發布預披露公告，重慶漢裕項目進入實質性推進階段。山東產權組建了從事國企改制、產權交易、投融資服務、法律事務等方面的專業人員為主要力量的集成化綜合服務專項小組，全面統籌跟進項目流程。專項小組建立常態化工作機制，定時調度及時溝通工作實施進度，協調、處理出現的問題；制定集成化服務方案，倒排工期分解工作，拿出階段性工作時間表，主動推進相關工作及時提出建議；全面梳理集成業務工作流程與關鍵環節，采取定期與不定期相結合、專項與階段性工作匯總討論等方式全面統籌。通過專項小組的綜合統籌和協調組織，大幅提高了項目推進進度，提升了資產盤活的時間效率。山東產權在前期對項目詳盡分析的基礎上，繼續營銷推薦挖掘潛在投資人意向，統籌專業機構合作伙伴，聚優平臺資源，持續加大招商推薦的力度，又成功引入山東省財欣行政事業資產管理有限公司（以下簡稱“山東財欣”）報名參與重慶漢裕項目。

2024年4月3日—4月30日，重慶漢裕物業管理發展有限公司100%國有股權及17351.99萬元債權項目在山東產權正式掛牌轉讓，掛牌價格19300萬元。公告期間，重慶巢所文旅發展有限公司、重慶世紀眾途酒店管理有限公司及山東財欣完成了報名登記手續，交納了1000萬元的交易保證金。為穩固拓展成果，防范競價等待期間信息泄露風險，保障資產盤活效果，山東產權按相關規定迅速溝通山東金資對意向受讓方進行資格確認。2024年4月30日公告截止當日18時，山東產權組織網絡競價活動。歷時2個小時，經過150輪激烈報價，最終山東財欣成為受讓方，成交價21348萬元，增值2048萬元，溢價率10.61%。競價結果超出山東金資的預期，山東產權集成化服務也得到山東金資的充分肯定。

（四）延伸融資服務增強投資人信心，嫁接未成交投資人需求盤活新存量

山東產權從資本渠道對接投資人，也從為意向投資人對接資本渠道做好融資保障，增強投資人購買信心。重慶漢裕項目掛牌期間，山東產權聯合各資產管理公司、基金平臺等為意向投資人設計融資方案，進行集成化服務配套融資的有益嘗試，打開了集成業務融資配套的新思路，為集成業務全流程拓展、一體化推進、集約化營銷的模式奠定了基礎。

重慶漢裕項目成交后，山東產權及時對接山東財欣。山東財欣作為山東省行政事業單位資產管理的重要國有企業，本身不具備管理和運營酒店的能力，競買該資產一方面為做大資產規模，一方面也是開展資產管理運營的重要嘗試。競買成功后，實質上重慶漢裕項目又成為其新的存量資產，需要進行新一輪的盤活。山東產權了解情況后及時與山東財欣和山東金資進行溝通，并提出資產提前交割，同步出租進一步盤活重慶漢裕項目的方案，經得雙方認可。山東產權發布重慶漢裕揚子島酒店出租公告，并對接了原有意向投資人。華潤資產配資重慶巢所文旅發展有限公司表達出強烈意向。經組織洽談，最終山東財欣與重慶巢所文旅發展有限公司股東方達成一致，將重慶漢裕項目所屬揚子島酒店提前租賃給投資人，租期14年，年租金1800萬元，租金按每三年3%遞增，總租金約2.7億元。山東產權的多維度延伸配套服務，進一步提升資產的盤活質效。

創新“平臺+生態”集成化服務模式，有效提升央國企存量資產盤活質效，山東產權不斷踐行 “平臺化、生態化、智能化”發展的核心，戰略推動高標準產權市場服務體系建設。

三、全流程拓展、集約化營銷、集成化服務，推動產權市場生態化發展

集成化業務模式創設意在將買方、賣方、服務機構以及社會上一切與產權行業有關的資源聚集、粘連在一起組成產權生態共同體，每一個人、每一家企業或組織都在這個產權生態共同體中以“產權”為紐帶、以“專業”為核心、以“資源”為支撐、以“共贏”為目標，實現全流程拓展、集約化營銷、集成化服務，圍繞平臺的一體化、生態化運行。在產權交易領域，山東產權將服務鏈條延伸，將服務范圍拓寬，將零散的服務板塊聚集；在基礎服務、咨詢服務、專業服務、投行服務、跟蹤服務五個環節發力，打造一站式委托，全流程業務集成。集成化業務模式能夠為企業在改革改制、產（股）權轉讓、混改、存量資產盤活等業務各環節、全流程，提供專業化、集約化的產權顧問綜合服務。

山東產權開拓思路，緊緊圍繞“市場”“交易”“業務”“平臺”“生態發展”展開集成化業務模式的探索，通過市場化手段，充分挖掘資產的 “核心價值”“隱藏價值”“現金價值”“融資價值”，進一步發揮交易平臺的新功能、新動力、新作用。將創新模式思想落實到實踐當中，“跳出交易做業務，跳出業務搭平臺，圍繞平臺建生態”放大思維，聚焦圍繞在平臺周圍一切可利用資源，各業務板塊、權屬企業分支機構、各類合作機構，甚至是買方市場、賣方市場，都圍繞著平臺各展所長、各取所需，以平臺為中心建立緊密連接，打造滲透式服務。點上提升，線上延伸，面上聚優，立體突破。山東產權緊抓生態發展的破局利刃樹立品牌，破除制約平臺高質量發展的機制障礙，以創新服務的思維增強平臺核心功能與核心競爭力，積極促進各類先進生產要素向發展新質生產力集聚，塑造新動能新優勢。打開廣闊的思路，釋放更大的發展動能！