關于盤活停車資源帶動提效改造的探析

摘要：自2023年起，政府出臺一系列政策嚴控新增隱性債務，且疊加當下經濟下行周期，土地財政已成為過去，而進一步盤活現有存量資產是一條優(yōu)質的融資通道。社會資本介入對存量資產提升改造，注入生機活力，能有效整合資源，提高運營效率。本文主要論述停車運營及對停車場智慧化改造，希望能為類似特許經營模式項目提供參考借鑒。

關鍵詞：存量資產;停車資源運營；智慧化改造

DOI：10.12433/zgkjtz.20242413

一、背景

（一）盤活存量資產的背景與政策支持

隨著我國經濟進入“軟著陸”階段，加之三年疫情影響，各地財政壓力巨大。全國各省市一般公共預算收支情況數據顯示，大部分省市收入部分呈現出負增長，11個省市財政自給率低于40%，2023年地方政府債務到期規(guī)模近3.7萬億，創(chuàng)歷史新高；2023年城投債到期規(guī)模近3.4萬億，為近10年以來的峰值。近三年土地出讓收入連續(xù)下滑，土地財政難以為繼。過往由債務驅動的高增長模式已逐漸淡出歷史舞臺，我國基礎設施投資行業(yè)亦隨之面臨從“增量時代”轉向“存量時代”的挑戰(zhàn)。2022年5月25日，國務院辦公廳出臺《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》（國辦發(fā)〔2022〕19號）（以下簡稱《意見》），允許盤活存量規(guī)模較大、當前收益較好或增長潛力較大的基礎設施項目資產。對整體收益水平較低的存量資產項目，完善市場化運營機制，提高項目收益水平，支持開展資產重組，為盤活存量資產創(chuàng)造條件。研究通過資產合理組合等方式，將準公益性、經營性項目打包，提升資產吸引力。

（二）盤活存量資產的意義

據統(tǒng)計分析，改革開放40多年以來，存量基礎設施資產約380萬億人民幣，其中經營性資產占30%～40%，即約120萬億元。經營性資產每年產生的凈現金流約為6萬億元。《意見》的出臺對提升基礎設施運營管理水平、合理擴大有效投資、降低政府債務風險等具有重要意義。

結合特許經營新機制一系列政策要求與企業(yè)存量盤活帶動新增領域的發(fā)展策略，社會資本在城市停車運營資源的收攏、整理與改造方面，可以幫助政府在資本市場提早募集未來的經營收益，同時通過社會資本的智慧化改造，能進一步提升運營效益。

（三）停車資源盤活的成功案例

近年來，在新機制政策鼓勵下，關于停車資源的盤活已成為存量資產盤活的主項，據統(tǒng)計自2023年起已有不少項目募資成功。

1.廈門市湖里區(qū)道路停車泊位特許經營項目，中標時間：2024年2月29日，特許經營年限為20年，中標單位：廈門建發(fā)城服發(fā)展股份有限公司，中標價格：24900萬元，涵蓋內容為湖里區(qū)擬實施市場化運營的3378個道路公共停車泊位。

2.遂寧市河東新區(qū)城市智慧公共停車位改造工程項目建設特許經營權項目，中標時間：2024年3月19日，特許經營年限為30年，中標單位：遂寧市瑞東建設發(fā)展有限公司，中標價格：28480萬元，涵蓋內容為遂寧市河東新區(qū)各目標示街道兩側標準停車位和街道邊臨時停車位，共13005個。

3.天柱縣道路泊位及綜合停車場建設項目特許經營權，中標時間：2024年1月25日，特許經營年限為20年，中標單位：天柱縣茂天投資開發(fā)有限責任公司，中標價格：6448.84 萬元，涵蓋內容為天柱縣邦洞街道、社學街道、聯山街道、鳳城街道等 55 個點，共計 4181 個車位。

4.黃梅縣迎賓大道停車泊位特許經營權項目，中標時間：2024年1月12日，特許經營年限為20年，中標單位：黃梅縣龍運交通建設有限公司，中標價格：19720.80萬元，涵蓋內容為黃梅縣迎賓大道等10條道路路內8217個停車泊位特許經營權。

5.全椒縣部分路邊停車位特許經營權轉讓項目，中標時間：2023年12月26日，特許經營年限為30年，中標單位：全椒城市更新建設有限公司，中標價格：25000萬元，涵蓋內容為全椒縣停車位共計5658個。

6.重慶市榮昌區(qū)城區(qū)8584個（普通停車位7017個，充電樁停車位1567個）特許經營權項目，中標時間：2023年12月13日，特許經營年限為10年，中標單位：重慶布典實業(yè)有限公司，中標價格：30400萬元。

7.興化市停車泊位特許經營權項目，中標時間：2023年 12月28日，特許經營年限為8年，中標單位：興化市城市管理局，中標價格：69551萬元，涵蓋內容為全市所有區(qū)域范圍內公共停車泊位。

8.貴陽市白云區(qū)道路停車泊位特許經營項目，中標時間：2023年 12月，特許經營年限為30年，中標單位：貴陽市白云區(qū)綜合行政執(zhí)法局，中標價格：15013.77萬元，涵蓋內容停車位共計3104個，涉及19條道路3個停車場。

9.吉首市公共停車位（場）項目特許經營權，中標時間：2023年 12月26日，特許經營年限為30年，中標單位：吉首市城市管理和綜合執(zhí)法局，中標價格：26300萬元，涵蓋內容為吉首市共計21399 個停車位。

10.樅陽縣區(qū)內公共停車位30年特許經營權，中標時間：2023年 12月8日，特許經營年限為30年，中標單位：樅陽縣住房和城鄉(xiāng)建設局，中標價格：25118萬元，涵蓋內容為樅陽縣25處道路停車位和36處停車場（共計停車位6052個）。

11.湖州市吳興區(qū)八里店鎮(zhèn)南片城市道路公共停車泊位特許經營權項目，中標時間：2024年1月16日，特許經營年限為40年，中標單位：湖州市吳興區(qū)八里店鎮(zhèn)人民政府，中標價格：120700.42萬元。

12.湖州市利濟、晟舍片區(qū)停車位（一期）項目，中標時間：2024年1月25日，特許經營年限為40年，中標單位：湖州市吳興區(qū)織里鎮(zhèn)人民政府，中標價格：64945萬元。

二、停車管理現狀分析

（一）當前市場停車資源不足

在系統(tǒng)調研后，我們發(fā)現目前市場停車位資源不足且分布不合理。由于城市人口增加，汽車保有量上升，導致停車位資源總量不足。在繁華區(qū)域，停車位供需矛盾尤為突出，造成停車難。

（二）現存模式下停車管理混亂

停車場標識不清晰，停車指引不明確，導致停車位難以找到；缺乏統(tǒng)一的停車收費標準，收費方式多樣，容易引發(fā)糾紛；停車場管理混亂，停車位惡意占用現象普遍存在。

（三）傳統(tǒng)停車管理無法滿足需求

傳統(tǒng)停車管理仍以人工管理為主，存在以下問題：人工收費低效，容易出現擁堵；停車場信息難以掌握，無法實時了解停車位使用情況；停車收費難以監(jiān)管，存在收費漏稅等問題。

（四）現有停車管理公司的實操弊端

在前期與建設籌劃階段，政府通常將純公益類項目的開發(fā)經營委托給國有屬性的平臺公司（如地方城投、交投等），項目建成后的停車運營基本裝入平臺公司下屬的相關子公司。由于政府定價停車場只能按定價收費，其他停車場的收費也大多在定價上下浮動，除價格限制外，停車在很多情況下屬于服務，比如，商場購物可免費停車，醫(yī)院就醫(yī)可免費或超低價收費，充電也能享受免費停車。此外，平臺子公司獲取政府項目停車收費權相對簡單，內部考核機制缺乏靈活度，提升改造審批流程相對繁瑣，因此，多數停車場運營效率不高，用戶體驗度也一般。

三、停車管理提質增效策略

（一）引入社會資本，設計新模式，提升管理活力

采用“輕重分離”模式，即將持有資產的主體與負責項目運營的主體進行分離，分別設立公司或私募基金等載體。地方平臺下屬全資子公司和社會資本下屬全資子公司分別代表各自母公司出資共同成立輕資產停車運營公司，承接雙方共同投資承攬的所有智慧停車、智能交通、智慧城市等相關項目的運營管理業(yè)務，負責合作期內的項目停車設施運營維護、停車收費經營等管理工作，包括停車泊位的停車收費以及相關的附屬設施設備、充電樁及智慧停車系統(tǒng)的管理以及維護更新改造等。建立輕資產運營平臺，作為雙方共同投資項目的運營管理人和資產管理人。遠期圍繞“城市大腦、城市管家、城市引擎”拓展更多的智慧城市運營場景，探索更多數字化業(yè)務的盈利模式和利潤增長點。雙方同股同權，共擔風險、共享收益。

雙方以智慧停車項目為基礎，打通項目“募投管退”各環(huán)節(jié)，形成一整套可復制的基礎設施存量資產盤活新模式，在市場化競爭機制下充分發(fā)揮社會資本在城市基礎設施投融資、規(guī)劃設計、智慧城市建設運營管理等方面全產業(yè)鏈的專業(yè)優(yōu)勢，同時結合地方平臺企業(yè)屬地化資源、資本等優(yōu)勢。在完成停車資源智慧化升級改造和運營的基礎上建立統(tǒng)一的智慧停車管理平臺，建立整套規(guī)范高效的智慧停車和附屬設施的管理體系和標準，達到政策鼓勵提升存量資產運營效率的目的。

（二）做好停車場運營的降本增效

停車場運營是基于對停車場的場、人、車、位的日常管理，涵蓋停車場收費管理、保安保潔收費員等人員管理、設備設施管理等日常經營相關的各個方面，同時還要挖掘停車場庫的其他商業(yè)利用價值，在除停車費以外整合周邊車場資源，實現車位的共享聯動，衍生非停增值業(yè)務，聚合汽車后服務業(yè)態(tài)，為場庫招商增收，提升C端車主用戶體驗，實現商業(yè)收益最大化。

（三）引入自動化，嚴控能源消耗，降低運營成本

對場內管理多采納自動化設備和無人值守方式，減少人工成本開支。升級照明硬件，?通過更換低功耗、?高亮度、?智能耐用的LED燈，在夜間可以通過自動光控設備將照明調節(jié)到較低水平。此外，可以通過安裝運動檢測傳感器來觸發(fā)照明，使其始終保持在有人的區(qū)域，大幅降低能耗，降低維護成本。加裝自然風道、風機和排風扇等設備確保室內空氣流通。此外，加裝遮陽棚、運用節(jié)能玻璃等材料能夠有效減少冷氣浪費和熱氣倒流。

（四）實時監(jiān)控，峰谷錯配，提高停車效率

收集停車場的使用數據，進行大數據分析，為停車場運營方提供決策依據，如優(yōu)化收費標準，調整車位布局等。一方面，通過實時監(jiān)控車位使用情況，合理分配車位資源，降低空置率。通過安裝在停車場內的攝像頭和傳感器，實時監(jiān)控車位的使用情況，為管理人員提供數據支持，以便及時調整車位布局和優(yōu)化停車場運營。在場庫現有的管理和運營基礎上，細分車主的停車需求，通過停車時段，可設置全時月租、工作日月租、錯峰、辦理方式上可分為日租、月租、季度和年度租賃。例如，小區(qū)停車場可開放錯峰共享，白天車主去上班，小區(qū)空閑，可將車位釋放給周邊商業(yè)，商業(yè)停車場也可開放錯峰共享，晚上車主下班后，將車位釋放給周邊社區(qū)，從而實現互利共贏，同時解決城市停車擁堵問題。

（五）引入停充一體，拓展平臺管理，提升用戶體驗

首先，通過車位預約、導航、無感支付等功能，為用戶提供便捷、快速的停車服務。用戶可以通過手機App或微信公眾號提前預約車位，系統(tǒng)會根據用戶的目的地推薦附近的空閑車位，并提供導航服務。其次，在停車場入口和出口安裝車牌識別設備，實現無人值守的自動收費。用戶離開停車場時，通過第三方支付平臺合作，系統(tǒng)會自動計算停車費用并從用戶綁定的支付方式中扣費，實現無感支付功能，用戶無需關注停車費用。再次，升級停車公眾號或小程序，實現停充一體化C端運營升級，提高運營收益，增強客戶體驗。快速找到充電樁提升效率，緩解城市交通擁堵。同時可實現線上平臺對于新能源車主展示、推送、導航附近停車場的充電樁及優(yōu)惠活動信息。最后，在車位管控方面，智慧化可賦予充電樁、地鎖、探頭識別新能源汽車，避免燃油車及非充電車輛占位。此外，還可以為車主提供會員卡服務，根據用戶的消費記錄和積分情況提供不同的優(yōu)惠政策和活動，以增強用戶體驗感。

（六）引進高效設備，提升充電效率

推廣移動式充停一體化智能化設備，充電線盒在空中自由移動，打破傳統(tǒng)“車找樁”模式，開創(chuàng)新的“樁找車”模式，無需立樁或壁掛，不侵占停車面積，同時避免產權交涉。

（七）拓寬非停業(yè)務，增加收入來源

在停車場內引入自助洗車、汽車美容、廣告、小超市、自助販賣等非停車業(yè)務，在用戶使用停車場的過程中，推送附近商家的廣告信息，提供如代駕、洗車等增值服務。

四、結語

在當前嚴控隱債的大趨勢下，投資企業(yè)作為社會資本方對投資方向把控要更加精準，要素配置更加高效，從固定資產投資的決策理念出發(fā)，重點關注項目本身盈利能力論證，強化項目風險防控和運營評估；充分挖掘衍生經濟，進一步探索地方運營補貼機制和定價調價機制；利用好數字化與智慧化工具，以提升投后資產運營的效率與品質。

參考文獻：

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