被動型遷建項目的投資決策

摘要：由于被動型遷建項目往往不會帶來營業收入（現金流入）的變化，因此無法同一般性建設項目一樣采用凈現值法或內含報酬率法等評價方法進行財務估值。在實務中，有的企業將被動型遷建項目放至企業整體價值評估中，通過判斷企業的內含報酬率是否達到目標值進行項目決策。對被動型遷建項目投資進行剖析與拆解，將其分為存量決策與增量決策，并以某自來水公司一水廠遷建項目為例證，為被動型遷建項目的投資決策提供思路與實踐參考。

關鍵詞：被動遷建項目；項目投資決策；企業價值

中圖分類號：F282；F299.24

作者簡介：張瑩， 廣東粵海水務投資有限公司，外派財務總監，中級會計師，注冊會計師。研究方向：PPP項目稅會分析、項目投資、稅收籌劃。

遷建項目，指的是拆遷（資產處置）與新建項目。遷建項目分為主動型遷建和被動型遷建。主動型遷建通常為趨利行為，屬于一般性建設項目投資，不屬于本研究探討范圍。被動型遷建是資產配置計劃外的項目，有政策性的也有非政策性的，往往存在補償。該類項目既涉及到現有價值與補償金額的平衡，也涉及到新增價值與投資回報的平衡。但總體上，被動型遷建項目并不涉及營業收入（現金流入）的變化，因此無法像一般性建設項目投資決策一樣，直接采用凈現值法或內含報酬率法等評價方法進行財務估值。

一、思路的提出

從實際出發，該類項目存在兩個平衡。第一個平衡，即現有價值與補償金額的平衡，定義為存量；第二個平衡，即新增價值與投資回報的平衡，定義為增量。假設維護好這兩個平衡，項目是可行的，反之不可行。

（一）存量決策

1.補償金額

根據補償雙方的預期，該類項目的補償分為功能補償和資產補償。功能補償是指讓受償者不用付出代價而保持原有的功能。資產補償是指按拆遷資產的實際價值進行補償。打個比方，有一輛五成新的自行車，被警察征用毀損。全新自行車的市價是100元，警察補償了100元錢，是功能補償；警察補償了100 × 50% = 50元，則是資產補償，因為考慮了成新率。

對于功能補償，是站在“畢竟為對方提供了價值”的角度，如果得到補償溢價也合理；而對于資產補償，則是站在“彌補其所受到的損失”的角度。在實際實施中，選擇功能補償還是資產補償，則由談判雙方共同商定。但作為項目決策，按資產補償更符合資產價值評估的實質，而功能補償則可以作為談判目標。

但是，選擇資產補償方式的投資決策可能會影響到融資決策。

2.重置成本與成新率

存量部分節余的補償金額（A）=補償金額 - 重置資產成本（存量功能）× 成新率

成新率 =拆遷資產剩余可使用年限÷重置資產可使用年限

若A≥ 0，則存量部分可行。

由于資產評估采用不同的評估方法、不同的依據，會得出不同的結論，其彈性較大。存量決策是用工程設計口徑的重置成本對資產評估機構出具的評估結果進行校準。另外，也可以采用固定資產更新決策（購置新設備還是繼續使用舊設備）計算存量價值。

存量部分節余的補償金額（A）=購置新設備的現值-繼續使用舊設備的現值

若A≥0，則存量部分可行。

（二）增量決策

新增功能指的是在存量功能基礎上增加或改良功能，分為兩種情況，一種是功能新增后能帶來增量現金流量，可以按一般性投資決策評價方法進行財務估值。另一種是為新增功能而預留的現金流量，稱為準增量；由于準增量并不能單獨在預期內帶來增量現金流量，不能按一般性投資評價方法進行財務估值，且該類投資金額相對較小，可以采取合理性評價的決策方法。

如果增量通過凈現值法或內含報酬率法的評估，則增量部分可行；如果準增量的合理性評價通過評估，則準增量部分可行。如果增量（準增量）部分無法通過，則否決增量投資。存量部分節余的補償金額（A），可作為增量部分的投資成本抵減項；如果存量部分通不過，則繼續談判直至A≥ 0。

二、以某自來水公司一水廠遷建項目為例

（一）項目背景

1.征收一水廠是前期雙方友好協商的結果（拆遷）。

2.加壓泵房是保障供水的必要條件（新建-存量）。

3.投資遷建泵房將改善供水現狀（新建-增量）。

4.一水廠資產的賬面凈值、評估值、補償金額情況如表1所示。

（二）存量決策

1.按重置成本決策

根據表2，計算得出補償金額和未考慮所得稅的A值。

資產處置收入的所得稅 =（補償金額-賬面凈值）× 25%＝（3 296.81-850.91）× 25%=611.47

A=84.90-611.47=-526.58

結論：A＜0，不可行。

2.按固定資產更新決策

某自來水公司簽訂了30a特許經營權協議，屬于BOT項目，按無形資產模式核算，剩余攤銷年限為24a，按壽命期相同的設備重置決策。

根據表3計算得出，A=3 499.21-4 019.20=-519.98；結論：A＜ 0，不可行。

（三）增量決策

1.增量的財務估值

考慮到當前的經濟形勢，盡量壓縮投資規模，一水廠遷建項目（一期）基本不考慮新增功能。

2.準增量的合理性評價

增量計算表如表4所示。

（1）預留1：出水泵房預留機組位置增量金額為157.20萬元，因本項目新地塊與一水廠地塊高程差為3m，供水規模從一期5萬m3/d到遠期8萬m3/d，需預留機組的位置，且水泵的流量、揚程、功率都考慮在內。

（2）預留2：清水池擴增產生的增量金額為356.03萬元，清水池從6000m3擴建為10000m3。原供水規模為5萬m3/d，隨著城區的發展，供水用戶增加，項目第二期實施后，通過增加直供水管道，供水規模提升至8萬m3/d，滿足2030年某縣城市規劃發展需求。

（3）預留3：電子設備產生的增量金額為87.88萬元，因本項目的實施既要滿足存量功能的使用需求，又要將遠期預留系統接入二水廠中控室，用于壓力、流量、電量、液位的遠程監測以及機組的遠程控制，故本期電子設備在控制系統、信號線、遠傳電子設備等方面，需一次性建成。

結論：結合某縣供水現狀及2030年供水規劃，由某設計研究院設計，公司工程部、運營部、生產部、戰研部等職能部門會審，從技術、運營、經濟等方面綜合考慮，制定本項目的實施方案。增量項目的選擇合理、可靠。

（四）拆遷及補償的稅費

某自來水公司一水廠遷建項目屬于政策性遷建項目，根據相關稅收政策，土地增值稅免征、增值稅免征、企業所得稅遞延納稅（短遞延）、印花稅不征、契稅減征或免征。對于政府補償金額可嘗試申請不征稅收入（長遞延）。

一水廠遷建項目（一期）投資結論：存量部分需補足差額后方可實施，增量部分通過評估。

三、決策的誤區

（一）將被動型遷建項目視為拆遷（資產處置）項目和新建項目兩個獨立的項目

拆遷項目和新建項目兩個部分相互關聯，不能單獨執行，應當作為一個項目進行決策。拆遷補償是項目增量現金流入，新建成本是項目增量現金流出。

（二）將增量現金與會計損益混淆

比如，補償金額為3200萬元，資產凈值為800萬元，則資產處置收益為2400萬元。新建成本3700萬元，則投資缺口為1300萬元。

項目投資決策關注的是增量現金，即3200萬元，而非會計損益2400萬元。投資缺口應為500萬元。

（三）將被動型遷建項目計入企業整體價值評估

企業價值取決于未來現金流量的折現值，項目投資會影響企業未來的現金流量，所以投資是影響企業價值的因素之一。如果不區分遷建項目的存量與補償、增量與回報，將其計入企業整體價值評估中，最終得出的結論只是企業可否承受，而不是項目投資本身是否合理。

四、結束語

本研究對被動型遷建項目的投資決策細分為存量與增量兩種，根據兩種決策得到模塊化結論，為企業投資決策提供數據支撐。并以某自來水公司一水廠遷建項目為例證進行具體分析，最后列舉了被動型遷建項目投資決策中的三個誤區。

責任編輯：姜洪云